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Immobilienkauf: Vertraglich festgelegter Punkt wird nicht erfüllt


16.08.2007 20:04 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte(r) Rechtsanwalt(in),

Ich habe folgendes Problem bei dem Sie mir hoffentlich weiterhelfen können:

Ich habe zum 1.3.07 ein Reihenmittelhaus gekauft. Im Keller wurde vorher ein Feuchtigkeitsschaden festgestellt. Diesen sollte der Verkäufer auf seine Kosten beseitigen.
Im Kaufvertrag wurde dazu folgendes festgehalten:

“ Dem Käufer ist bekannt, dass in der Wand im Keller an der nordöstlichen Seite zum Nachbargrundstück Nr. 10 eine erhöhter Feuchtigkeitsanteil besteht. Zur Ursachenfindung hat der Verkäufer ein Beweissicherungsverfahren vor dem Amtsgericht Nürnberg eingeleitet. Dieses Verfahren mit anschließender Beseitigung der Mängel wird nicht mehr vor Eigentumswechsel erledigt werden können. Der Verkäufer wird den Mangel auf seine Kosten noch beheben und den Käufer von diesen Kosten freistellen.
Hierzu vereinbaren die Beteiligten folgendes:
Der Käufer hat dem Verkäufer nach Eigentums- und Besitzwechsel Zutritt zum Vertragsobjekt zu gestatten und falls erforderlich und soweit zumutbar, an Maßnahmen der Beseitigung mitzuwirken. Kommt der Käufer dieser Mitwirkungspflicht dauerhaft, also für einen Zeitraum von mehr als vier Wochen nicht nach, ist der Verkäufer von der Pflicht zur Behebung des Schadens freigestellt.“

Der Notar bestätigte mir zur Vertragsunterzeichnung, dass dies rechtlich „wasserdicht“ sei.

Ich habe dann erst zum 9.6.07 wieder von der Sache erfahren (der Verkäufer bleibt noch bis zum 15.9.07 in der Immobilie wohnen), als ich ein Schreiben vom Anwalt des Verkäufers bekommen habe. Dieser schickte mir eine Kopie des Gutachtens und teilte mir mit, dass der Schaden durch das Regenfallrohr des Nachbars wohl entstanden sei (es wurde keine Bitumenschicht zwischen Fallrohr und Außenwand aufgebracht).
Weiter wurde mir folgendes mitgeteilt:

„Zur Mängelbeseitigung ist es nach Angaben des Sachverständigen notwendig, dass das Regenfallrohr im erdberührten Bereich demontiert und die Wandfläche hinter dem Rohr in entsprechender Dicke mit Bitumen gestrichen wird.

Dies müsste durch den Eigentümer des Nachbargrundstücks durchgeführt werden.

Eine Beseitigung der Mangelursache ist daher nur durch den Eigentümer des Nachbargrundstücks Nachbarn möglich.

Nachdem unser Mandant nicht mehr Eigentümer des Grundstücks ist, kann uns dieser in der Angelegenheit nicht weiter beauftragen, da eine Aktivlegitimation nicht mehr besteht“

Weiter wird mir mitgeteilt, dass ich doch den Nachbarn zur Beseitigung des Mangels auffordern soll.

Laut Gutachter kostet die Mangelbeseitigung 2800€, solange die Baugrube offen ist, sonst noch mal 2000€ zusätzlich.

Da ich bis zu diesem Zeitpunkt nicht in das Geschehen involviert war, habe ich mit allen Beteiligten gesprochen, was sich als äußerst schwierig erwies.
Jeder beschuldigte den Anderen,…eine Einigung gab es nicht, nur mündliche Zusagen, von denen keine eingehalten wurde.

Am 29.6.07 wurde die Grube von dem Verkäufer wieder zugeschüttet.

Dass dazwischen nichts passierte, beweist ein ca. 1m großer Fleck an dieser Stelle, welcher nach den heftigen Niederschlägen in den letzten Tagen sichtbar wurde.

Nun zu meinen Fragen:

-Kann ich den Verkäufer zur Vertragserfüllung drängen? Wie ist hier die Rechtslage und wir muss ich vorgehen?

-Ich wäre auch bereit diesen Mangel selbst zu beheben. Kann sich der Verkäufer in diesem Punkt aus dem Vertrag „freikaufen“? Was wäre dafür ein angemessener Preis?

-Wie erfolgreich wäre eine Klage gegen den Nachbarn? Kann sowas in einem Vergleich enden? (will ich eigentlich nicht, da zum einen vorher schon bekannt war, dass der Schaden wohl vom Nachbargrundstück kommen muss und zum anderen das sicher nicht dem zukünftigen Umgang zugute kommt)

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1)

Nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag hat der Verkäufer sich verpflichtet, den Mangel auf seine Kosten zu beheben und den Käufer von diesen Kosten freistellen.

Daran muss sich der Verkäufer festhalten lassen. Bei der Regelung im Vertrag wurde nicht der Fall bedacht, dass der Mangel vom angrenzenden Nachbarn zu beseitigen ist.
Dies kann aber nicht zu Ihren Lasten gehen.

Die weiteren Schritte sollten dahingehen, dass Sie den Verkäufer zur entsprechenden Mangelbeseitigung auffordern. Der Verkäufer seinerseits müsste auf den Nachbarn zugehen, um zu veranlassen, dass der Nachbar den Mangel beseitigt.
Über die Frage, wer die Kosten für die Mangelbeseitigung zu tragen hat, müssten sich der Verkäufer mit dem Nachbarn ins Benehmen setzen.

Das ist allerdings nicht Ihr Problem.

Der Verkäufer müsste juristisch prüfen lassen, ob er sich gegenüber dem Notar schadlos halten kann, da dieser den Vertragsparteien erklärt hat, dass der entsprechende Passus "wasserdicht" sei.

Der Notar hat offenbar nicht bedacht, dass die Mangelursache auch durch den Nachbarn gesetzt worden sein könnte. Vor diesem Hintergrund wäre eine Beseitigungs- und Kostenübernahmeverpflichtung durch den Verkäufer nicht nachvollziehbar.

Diese Frage hätte bei der Vertragsgestaltung im Interesse des Verkäufers berücksichtigt werden müssen.

2)

Ein entsprechender Ablösungsbetrag müsste sich an den tatsächlich entstehenden Kosten für die Mangelbeseitigung orientieren.
Sie selbst können am besten beurteilen, ob der Verkäufer zu einer solchen Vereinbarung bereit wäre.

3)

Ein gerichtliches Verfahren sollte erst dann angestrebt werden, wenn es zuvor zu keiner gütlichen Einigung gekommen ist.

Vor diesem Hintergrund sollte ein Mediator involviert werden, der sich mit den Parteien (Verkäufer, Nachbar, Käufer) zusammensetzt und eine für alle Parteien tragbare Lösung findet.

Hier muss allerdings klar sein, dass Sie für die Kosten der Mangelbeseitigung unter keinen Umständen aufzukommen haben.
Insoweit müsste ausgelotet werden, ob der Verkäufer oder der Nachbar für die Mangelbeseitigungskosten haftet.

Ich empfehle Ihnen in jedem Fall, dass Sie sich durch einen Kollegen vor Ort vertreten lassen, um Ihre Rechtsposition zu stärken.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 17.08.2007 | 17:53

Sehr geehrter Herr Roth,

Vielen dank für Ihre beruhigende Antwort.

Ich habe noch eine Frage zu dem Schreiben des Anwalts.
Dieser hat mir ja geschrieben, dass eine Aktivlegimitation des Verkäufers nicht gegeben sei und deswegen der Verkäufer von der Mangelbeseitigung befreit ist.

Wie ist denn dieser Punkt zu erstehen? Hat der Verkäufer nun eine oder muss ich ihm noch eine vergeben?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2007 | 00:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Entscheidend ist die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtung des Verkäufers im Vertrag, den Mangel auf seine Kosten zu beheben und Sie von diesen Kosten freizustellen.

Diese Position sollten Sie durch die Mandatierung eines Kollegen dem Verkäufer mitteilen.
Darüber hinaus suchen Sie das Gespräch mit dem Nachbarn, um möglichst zeitnah zu erreichen, dass dieser die Mangelbeseitigung ermöglicht.
Hierzu ist der Nachbar auch verpflichtet, da die Mangelursache ihm zuzurechnen ist.
Über die Kosten der Mangelbeseitigung müssen sich dann der Nachbar und der Verkäufer einigen.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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