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Immobilienkauf: Verkäufer wohnt befristet weiter im Haus gegen 'Mietzahlung'

| 02.03.2013 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

wir möchten ein Eigenheim (Einfamilienhaus auf großem Grundstück) von einem Rentner Ehepaar erwerben und hierbei beim Kauf eine Übergangslösung treffen, so dass wir das Haus jetzt sofort erwerben und bezahlen, jedoch die Verkäufer noch 1 Jahr in der Wohnung quasi „zur Miete" wohnen, bis deren neue Eigentumswohnung fertig gebaut ist (Ende 2013/Anfang 2014) und sie dort einziehen können. Das Geld benötigen die Verkäufer sofort. Das ist auch OK für uns.

Bereits mündlich mit Verkäufer vereinbart:
==============================

• Stichtag, an dem die Verkäufer spätestens ausziehen: spätester Auszugstermin zum 01.04.2014
=> evtl. früher je nach Fertigstellung deren neuer Eigentumswohnung

• Vereinbarte Zahlung von 600 € pro Monat quasi als „Miete". Hierbei Vorauszahlung von 6000€ für die ersten 10 Monate zu Beginn der Übergangszeit an uns auf einmal direkt nach dem eigentlichen Kauf. => Je nachdem, wann die Verkäufer tatsächlich ausziehen, werden noch weitere 600€ Raten pro Monat fällig, bis max. 01.04.2014

• Sollte während der Übergangszeit die Heizung ausfallen (die Heizung ist schon alt), werden wir diese sofort sanieren lassen, während die Verkäufer noch dort wohnen. Die Sanierung haben wir beim Einzug in das Haus ohnehin geplant

Fragen:
======

1. Worauf müssen wir wegen der besagten Übergangsregelung auch hinsichtlich des notariellen Kaufvertrags achten? Kann die Regelung komplett im notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden ohne dass ein echtes „Mietverhältnis" entsteht?

2. Gibt es steuerliche Aspekte wegen der Mietzahlung? Handelt es sich rechtlich um einen Mietvertrag mit mieterüblichen Rechten?

3. Was geschieht bei Schäden am Haus, die während der Übergangszeit entstehen? Ich vermute wir werden als neue Eigentümer dafür Sorge tragen müssen, dass Mängel beseitigt werden? Kann man hierbei ausschließen, dass sich der Verkäufer in der Mietphase auf ein Recht zur Kürzung der Miete beruft, beispielsweise wegen angeblicher oder tatsächlicher Mängel?

4. Was ist, wenn das Ehepaar aus irgendeinem Grund doch nicht zum vereinbarten Termin ausziehen kann weil deren neue Eigentumswohnung nicht fertiggestellt ist, oder wegen gesundheitlicher Probleme Schwierigkeiten entstehen?
=> Wie können wir sicherstellen, dass der vereinbarte späteste Auszugstermin auch tatsächlich eingehalten wird? Vielleicht eine hohe monatliche Strafzahlung bei Überschreiten des vereinbarten spätesten Auszugstermins zum 01.04.2014?

5. Wie sieht im Fall des Falles die rechtliche Handhabe aus, den Verkäufer zum Auszug zu zwingen? Wie lange kann sich so etwas bis zu einer Zwangsräumung hinziehen? Diese Frage ist wichtig für uns, da wir so lange unsere alte Mietwohnung weiterbezahlen müssen und evtl. auch keine 600€ Raten mehr an uns gezahlt werden können? Die monatliche Rate bei der Bank + zusätzlich unsere Miete zu zahlen würde natürlich ganz schön teuer...

6. Haben Sie Empfehlungen oder Hinweise zur geschilderten Situation?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich sollte eine entsprechende Vereinbarung in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Sinnvoller als die Vereinbarung eines Mietverhältnisses oder einer Lösung, die als solches gewertet werden kann, ist jedoch eine andere Lösung.

Die Situation wäre wesentlich besser zu handhaben, wenn im Kaufvertrag einfach der Übergabetermin für die Immobilie auf den 01.04.2014 festgelegt werden würde. Die sonstige Vertragsabwicklung kann hier beibehalten werden. Die vorgesehene Mietzahlung könnte dann direkt vom Kaufpreis abgezogen werden. Durch eine solche Regelung kann die weitere Nutzung nicht als Mietverhältnis ausgelegt werden, so dass Ihnen hieraus keine Probleme entstehen können.

Hinsichtlich der Schäden, die zwischen Vertragsschluss und Übergabe entstehen, kann eine Regelung in den Vertrag aufgenommen werden. Üblich ist bei Kaufverträgen über Bestandsimmobilien ein kompletter Ausschluss von Mängelansprüchen. Für Schäden, die zwischen Vertragsschluss und Übergabe entstehen, wird häufig eine abweichende Regelung getroffen, nach der hier die gesetzlichen Ansprüche bestehen und die Verkäufer verpflichtet sind, das Haus in dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandenen Zustand zu erhalten. Dies ist in der Regel interessengerecht, da Sie als Käufer das Haus nur in dem Zustand bei Vertragsschluss bewerten können. Es ist jedoch letztendlich eine reine Verhandlungssache, wer dieses Risiko übernimmt. Wenn die Verkäufer das Risiko von Schäden in der Übergangszeit tragen sollen, sollte auf jeden Fall eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufgenommen werden. Für die Heizung müsste dann eine abweichende Regelung gefunden werden, falls Sie die Kosten einer Erneuerung tragen möchten.

Es bestehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten, die Folgen eines verspäteten Auszuges der Verkäufer vertraglich zu regeln. Einerseits kann eine Vertragsstrafe vereinbart werden, wie von Ihnen bereits angeführt. Hierdurch würden Sie aber lediglich eine Zahlung erhalten, nicht jedoch das Haus.

Falls die Verkäufer sich tatsächlich weigern sollten, das Haus zu räumen, müssen Sie auch bei der Vereinbarung einer Vertragsstrafe zunächst ein Gerichtsverfahren durchführen, dass sehr lange dauern kann und hohe Kosten verursacht. Erst mit einem entsprechenden Gerichtsurteil können Sie dann einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Daher ist eine ausschließliche Vereinbarung einer Vertragsstrafe nur bedingt geeignet, um das von Ihnen angestrebte Ziel einer Räumung des Hauses zu erreichen. In den Vertrag kann jedoch eine Erklärung zur Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aufgenommen werden. Die Verkäufer würden sich hinsichtlich der Räumung des Grundstücks unter die sofortige Zwangsvollstreckung unterwerfen. Sie könnten sich dann nach dem Übergabetermin von dem Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages aushändigen lassen und damit sofort einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dies stellt ein effektives Mittel dar, um eine zügige Räumung zu erreichen. Häufig reicht allein die Androhung aus, um räumungsunwillige Verkäufer umzustimmen. Gerade in Fällen, in denen die Verkäufer in einen Neubau ziehen möchten, der bei Vertragsschluss noch nicht fertig gestellt ist, ist eine solche Regelung empfehlenswert. Hier kann es leicht zu Verzögerungen kommen.

Eine solche Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann jedoch nicht gegenüber Mietern umgesetzt werden. Auch daher ist es sinnvoll, hier keine Vereinbarung mit den Verkäufern zu treffen, die in einem Streitfall in irgend einer Form als Mietverhältnis gewertet werden kann.


Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass es sich hier um eine erste Einschätzung handelt, die eine persönliche Beratung nicht vollständig ersetzen kann. Ebenso weise ich darauf hin, dass die Einschätzung lediglich aufgrund der Schilderung in der Anfrage basiert. Sofern entscheidende Punkte zum Sachverhalt fehlen, kann sich die Bewertung natürlich ändern.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiter helfen konnte, auch wenn ich die Fragen durch den abweichenden Vorschlag nicht exakt beantwortet habe. Falls aus Ihrer Sicht Bedenken gegen den von mir vorgeschlagenen Lösungsweg bestehen, stehe ich natürlich für eine Klärung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Arne Schültge
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.03.2013 | 21:38

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"generell super Antwort. da Rückfrage nicht funktioniert: Haken ist die Verringerung des Eigenkapitals bei Abzug der Mietkosten vom kaufbetrag. bitte um antwort"
FRAGESTELLER 02.03.2013 5/5,0