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Immobilienkauf

| 26.07.2008 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Wir haben für einen Immobilienkauf in Berlin den Entwurf eines Kaufvertrages erhalten. Entspricht er den "Gepflogenheiten"?


1) Herr …………………………….

- dem Notar von Person bekannt,

hier handelnd nicht nur im eigenen Namen, sondern zugleich aufgrund erteilter notarieller Vollmachten der GbR Berlin Esmarchstraße 9 mit Sitz in Esmarchstraße 9, 10407 Berlin, im Namen von deren Gesellschafter

1.

2.

3.

usw.

Die notariellen Vollmachten der vertretenen Gesellschafter zu 1 bis ………………….. liegen dem Notar unwiderrufen im Original zur Beurkundung vor.

2) Herr/Frau ………………………………

- ausgewiesen durch ………………...


Der Notar hat die Regelungen des § 17 Abs.2a BeurkG erläutert. Die Beteiligten erklärten, sie haben ausreichend Gelegenheit gehabt, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen, da ihnen ein Vertragsentwurf bereits seit mindestens zwei Wochen vorliege und ausreichend Gelegenheit bestand, diesen zu überprüfen.

Der Notar fragte die Erschienenen, ob er oder einer der mit ihm beruflich verbundenen Rechtsanwälte in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, außerhalb des Notaramts tätig war oder ist. Die Erschienenen verneinten die Frage des Notars.



I m m o b i l i e n k a u f v e r t r a g


Der Notar hat das elektronische Grundbuch am ……………………………… einsehen lassen. Danach ist im Wohnungsgrundbuch von von Prenzlauer Berg (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg) Blatt ……………………….. N Folgendes verlautbart:


Bestandsverzeichnis lfd. Nr: 1:

……………………………. Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Prenzlauer Berg, Flur …………………., Flurstück ………………….., belegen Esmarchstraße 9,

verbunden mit Sondereigentum an Wohnung/Teileigentum Nr. ………………laut Aufteilungsplan.

Als Eigentümer in Abt. I ist eingetragen:

Die hiesigen Verkäufer

Abteilung II des Grundbuchs :

………………………

Abteilung III des Grundbuchs

……………………….

Verwalterzustimmung ist – nicht - erforderlich.

Der Käufer erklärt: Die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung liegt mir nebst allen Änderungsurkunden in Kopie vor. Ihr Inhalt ist mir bekannt.


§ 1
Verkauf

Die GbR Berlin Esmarchstraße 9 mit ihren vorgenannten Gesellschaftern

- nachstehend auch „der Verkäufer“ genannt –

verkauft frei von allen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Lasten,

an ……………………….

- nachstehend auch „der Käufer“ genannt –

das vorstehend näher beschriebene Wohnungs-/Teileigentum, gelegen Vorderhaus/Seitenflügel/Hinterhaus ……………………. OG …………………, mit gesetzlichen Bestandteilen und gesetzlichem Zubehör

- alles nachstehend „Kaufgegenstand“ genannt.

Mitverkauft und im Kaufpreis enthalten ist das Nutzungsrecht an einem Kellerraum, der dem Käufer von der Verwaltung zugewiesen wird.

Alle am Übergabetag bestehenden Wohngeldrückstände des Verkäufers werden vom Käufer nicht übernommen und sind vom amtierenden Notar aus dem hinterlegten Kaufpreis ab zu lösen.


§ 2
Kaufpreis

(1) Der Gesamtkaufpreis beträgt

€ ………………………..

(2) Der Käufer leistet insgesamt

• den Kaufpreis in Höhe von € ………………………….
• die Grunderwerbsteuer von 4,5 % auf dem Kaufpreis in Höhe von € ……………………
• einen Vorschuss auf die Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises, insgesamt € ……………………….
• Die Maklercourtage von ……………. % auf dem Kaufpreis in Höhe von € ……………………

insgesamt € ……………………… auf das nachfolgend benannte Notaranderkonto.

(3) Der Käufer zahlt einen Betrag in Höhe von 15 % des Kaufpreises in Höhe von € …………………………… innerhalb von 5 Bankarbeitstagen nach Beurkundung des Kaufvertrages auf das von dem beurkundenden Notar errichtete Notaranderkonto unter der Kto-Nr. …………………………. bei der Berliner Volksbank, IBAN: DE ……………………………., BIC: BEVODEBB, einzahlen. Die Restzahlung in Höhe von € …………………………….. leistet der Käufer spätestens innerhalb von 30 Kalendertagen nach Beurkundung des Kaufvertrages auf das vorgenannte Notaranderkonto. Im Falle der Nichtzahlung ist der Verkäufer berechtigt von diesem Kaufvertrag sofort zurück zu treten.

(4) Der Anzahlungsbetrag von € …………………………….. dient in der eingezahlten Höhe zunächst als Sicherheit für den Verkäufer und die Notarkosten. Der Verkäufer ist berechtigt, den eingezahlten Betrag nach Abzug der Notarkosten nebst Zinsen als pauschalierten Schadenersatz zu beanspruchen. Der Notar wird von den Vertragschließenden unwiderruflich angewiesen, den hinterlegten Anzahlungsbetrag nach Abzug der Notarkosten zuzüglich Zinsen und abzüglich Bankspesen nach den Anweisungen des Verkäufers auszuzahlen, wenn dieser Vertrag aus Gründen, die nicht der Verkäufer, wohl aber der Käufer zu vertreten hat, nicht zur Durchführung kommt, insbesondere dann, wenn der Verkäufer vom Vertrag zurückgetreten ist, nachdem der Käufer den Restkaufpreis einschließlich der zu entrichtenden Kostenvorschüsse nicht oder nicht vollständig fristgemäß auf dem Notaranderkonto eingezahlt hat. Die Geltendmachung von weitergehenden Schadensersatzansprüchen des Verkäufers ist damit nicht ausgeschlossen.

(5) Der Notar wird von den Vertragschließenden unwiderruflich angewiesen, mit dem hinterlegten Kaufpreis - soweit möglich – alle vom Käufer nicht übernommenen Lasten abzulösen und den auf dem Notaranderkonto hinterlegten Restkaufpreis

in Höhe von € …………………………….. auf das Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsrücklagenkonto der Hausverwaltung

Kontoinhaber: ……………………
Kontonummer: ………………………
Bank: ……………………
Bankleitzahl: ……………………

und im übrigen an die Verkäufer zuzüglich Zinsen und abzüglich Bankspesen auszuzahlen, nachdem der amtierende Notar den Vertragschließenden schriftlich mitgeteilt hat, dass die folgenden Voraussetzungen gemäß Ziffer (5) a) bis d) sicher gestellt sind:

a) Es ist sicher gestellt, dass dieser Vertrag rechtswirksam und ein vertragliches Rücktrittsrecht sowie ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen sind,

b) Es ist sicher gestellt, dass die Eigentumsübertragungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen wird,

c) Es ist sicher gestellt, dass die Lastenfreiheit des Kaufgegenstandes auch im Rang vor einer etwa vom Käufer zu bestellenden Kaufpreisfinanzierungsgrundschuld vertragsgemäß hergestellt ist oder werden kann,

d) Es ist sicher gestellt, dass dem Notar sämtliche für eine vertragsgerechte Eigentumsumschreibung erforderlichen behördlichen Genehmigungen einschließlich der Verwaltergenehmigung mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen.

(6) Der Notar wird von den Vertragschließenden ferner angewiesen, mit dem hinterlegten Kostenvorschuss die Notarkosten, die Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage sowie alle sonstigen Kosten der Vertragsabwicklung zu zahlen und den auf dem Notaranderkonto nicht verbrauchten Betrag nebst anteiliger Zinsen an den Käufer zurück zu zahlen.

(7) Soweit zur Ablösung von Belastungen des Kaufgegenstandes oder zur Bezahlung fälliger Wohngelder Auflagen der Gläubiger erteilt werden, kann der Kaufpreis nur durch Erfüllung dieser Auflagen und nicht durch sonstige Leistungen an den Verkäufer oder an Dritte bezahlt werden. Sämtliche Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die dem Verkäufer aus solchen Belastungen gegen den jeweiligen Gläubiger zustehen, tritt dieser hiermit – aufschiebend bedingt durch die Zahlung des Kaufpreises – an den dies annehmenden Käufer ab.


(8) Ein Zahlungsverzug des Käufers tritt mit Überschreitung der Zahlungsfrist ein. Erfolgt die Zahlung des Kaufpreises nicht fristgerecht, so ist der Käufer verpflichtet, für den nicht rechtzeitig gezahlten Teil des Kaufpreises ab dem Datum des Verzugseintritts die gesetzlichen Verzugszinsen mit derzeit 5 Prozentpunkten jährlich über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank zu bezahlen. Der Nachweis eines höheren Verzugsschadens bleibt dem Verkäufer unbenommen.

(9) Zinsen aus dem Notaranderkonto stehen dem Verkäufer zu, soweit sie aus dem Kaufpreis erwachsen sind.

(10) Wegen des Kaufpreises und aller Vorschussbeträge in Höhe von € ………………………… nebst Zinsen unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen mit der Maßgabe, dass der Notar ermächtigt ist, dem Verkäufer jederzeit gegen Darlegung der Fälligkeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. Um dem Bestimmtheitserfordernis zu genügen, werden die im Zwangsvollstreckungsverfahren auf den Vollstreckungsbetrag geschuldeten Zinsen mit 12 % jährlich seit dem heutigen Tage vereinbart.


(11) Die Vertragschließenden erklären sich damit einverstanden, dass über das Notaranderkonto durch Übersendung einer Kopie des Massenbuchs abgerechnet wird.


§ 3
Übergabe

(1) Besitz, Nutzungen, Lasten und die Gefahr der zufälligen Verschlechterung des Kaufgegenstandes sowie insbesondere die Zahlungspflichten bezüglich der Steuern und öffentlichen Abgaben und die Verkehrssicherungspflicht gehen auf den Käufer über an dem Tag, an dem der Kaufpreis vollständig vertragsgemäß hinterlegt ist.

(2) Bis zur Übergabe hat der Verkäufer dafür zu sorgen, dass der Kaufgegenstand ordentlich verwaltet wird.

(3) Wegen des Anspruchs des Käufers auf Besitzverschaffung am Kaufgegenstand unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde mit der Maßgabe, dass der Notar ermächtigt ist, dem Käufer jederzeit gegen Darlegung der Fälligkeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.

(4) Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges mit dem Recht Untervollmacht zu erteilen – und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit -, bezüglich des Kaufgegenstands die Vollmacht,

a) bei den zuständigen Ämtern Auskünfte einzuholen, die Akten einzusehen und Ablichtungen fertigen zu lassen,

b) Vereinbarungen mit Versorgungsunternehmen zu treffen,

c) Abriss- und Bauanträge aller Art zu stellen, zu ändern oder zurückzunehmen,

d) Baugenehmigungsverfahren einzuleiten und zu betreiben,

e) Vereinigungs- und Teilungsanträge zu stellen sowie Teilungen nach dem WEG vorzunehmen,

f) alle Eigentümerrechte in Eigentümerversammlungen – insbesondere das Stimmrecht - für den Verkäufer auszuüben.

Soweit dies gesetzlich zulässig ist, übernimmt der Verkäufer im Zusammenhang mit der Durchführung dieser Vollmachten keine Haftung und Kosten. Der Käufer stellt den Verkäufer von sämtlichen Kosten ausdrücklich frei.

(5) Der Verkäufer stellt den Käufer von allen Kosten und Geldforderungen Dritter, die vor der Übergabe des Kaufgegenstandes rechtlich entstanden sind mit Ausnahme der vom Käufer in diesem Kaufvertrag übernommenen Kosten, frei und gewährleistet, dass im Zeitpunkt der Übergabe des Kaufgegenstandes an den Käufer sämtliche diesbezüglichen Kosten und Forderungen durch ihn bezahlt worden sind. Etwaige Versicherungsleistungen, auf die der Verkäufer oder sein Rechtsvorgänger Anspruch hat, werden mit dem Datum der Übergabe des Kaufgegenstandes an den dies annehmenden Käufer abgetreten. Der Verkäufer übernimmt jedoch keine Haftung für eine ausreichende Versicherung des Kaufgegenstandes.

(6) Für die Zeit ab Besitzübergang ist vom Käufer keine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Er ist auch nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu verzinsen.

(7) Der Käufer tritt ab dem Tage der Übergabe in alle Verpflichtungen des Verkäufers aus der Teilungserklärung, aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer und aus gefassten Beschlüssen der Eigentümerversammlung ein und unterwirft sich wegen aller Forderungen der Eigentümergemeinschaft an Wohngeld und Umlagen bis zur Höhe eines Jahresbetrages der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen mit der Maßgabe, dass der Notar beauftragt wird, der Eigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters jederzeit gegen Darlegung der Fälligkeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. Das Wohngeld beträgt derzeit monatlich für


Wohnung/Teileigentumseinheit Nr. 20 € ………………………………….


§ 4
Beschaffenheitsvereinbarung, Rechte des Käufers bei Mängeln

(1) Der Verkäufer sichert zu, dass per 31.12.2008 insgesamt ein Betrag von mindestens € ……………………………… dem Verwalter für die Sanierung der WE-Anlage zur Verfügung stehen und die Sanierung mit den vorhandenen Mitteln im Jahre 2009 in Angriff genommen wird.

(1) Der Verkäufer haftet für den ungehinderten Eigentumsübergang und vertragsgemäße Lastenfreistellung. Die Vertragschließenden bewilligen und beantragen die Löschung aller im Zeitpunkt der Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragenen Lasten mit Ausnahme solcher Rechte, an deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat und vom Käufer in diesem Kaufvertrag übernommener Belastungen.

(2) Die Rechte des Käufers wegen bei Vertragsschluss bestehender Sachmängel sind ausgeschlossen.. Der Käufer hat den Kaufgegenstand eingehend besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen, sanierungsbedürftigen altersbedingten Zustand. Der Verkäufer versichert, dass ihm von versteckten Mängeln, die bei einer Besichtigung des Kaufgegenstandes nicht ohne Weiteres erkennbar sind, insbesondere von Schwamm, Hausbock oder Trockenfäule nichts bekannt ist. Die Rechte des Käufers wegen Sachmängeln, die nach Besitzübergang entstehen, sind ausgeschlossen.

(3) Ausgeschlossen sind auch alle Ansprüche des Käufers auf Schadenersatz, soweit nicht in dieser Urkunde etwas anderes vereinbart und ein Haftungsausschluss gesetzlich zulässig ist. Insbesondere ausgeschlossen sind alle Ansprüche des Käufers in Hinblick auf die angestrebte bauliche Sanierung des WE-Komplexes. Der Käufer ist sich bewusst, dass er als künftiger Miteigentümer entsprechend den Regelungen in der Teilungserklärung für die durch die Instandhaltungs-/Instandsetzungsrücklage nicht gedeckten Kosten einer Sanierung anteilig mit haftet und entsprechende Umlageforderungen der Eigentümergemeinschaft vertreten durch den Verwalter auf ihn zu kommen können.

(4) Sachmängel an der verkauften WE-Einheit, die in dem Zeitraum zwischen der letzten Besichtigung und der Übergabe des Kaufgegenstandes an den Käufer neu entstehen, sind vom Verkäufer auf seine Kosten zu beseitigen.

(5) Der Verkäufer erklärt: Die Wohnung wird leergeräumt/vermietet übergeben.

(6) Der Verkäufer versichert, dass er in der Zeit bis zur Übergabe des Kaufgegenstandes an den Käufer Handlungen aller Art, die die Rechtsverhältnisse am Kaufgegenstand betreffen könnten, nur mit schriftlicher Zustimmung des Käufers vornehmen wird.


§ 5
Mietverhältnisse – falls bestehend -

(1) Das seit dem …………………….. bestehende Mietverhältnis mit ……………………………… mit einer monatlichen Nettokaltmiete von € …………………………………, das vom Käufer übernommen wird, ist den Vertragschließenden bekannt.

(2) Der Verkäufer garantiert, dass die Angaben zum Mietertrag, vollständig und zutreffend sind und dass keine Zusatzabreden zu dem bestehenden Mietvetrag existieren. Der Mietvertrag ist schriftlich in Übereinstimmung mit §§ 550, 578 BGB abgeschlossen worden und der Verkäufer besitzt keine Kenntnis von Umständen, die der rechtlichen Gültigkeit des Mietvertrags entgegen stehen könnten. Es sind keine Vorausverfügungen über Ansprüche auf Mietzinszahlung getroffen worden und es bestehen keine Rückstände an Mieten oder Nebenkosten. Ansprüche auf Mietminderung oder Mietrückzahlung wurden von dem Mieter nicht geltend gemacht, Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung wurden nicht vorgenommen.

(3) Mängelanzeigen des Mieters liegen dem Verkäufer nicht vor. Es werden auch keine Mängelbeseitigungsansprüche vom Mieter geltend gemacht.

(4) Der Verkäufer bevollmächtigt hiermit den Käufer mit Rechtswirkung ab dem Tage des Besitzüberganges alle Rechte und Ansprüche aus den Mietverträgen gegenüber dem Mieter im Namen des Verkäufers geltend zu machen, Kündigungen auszusprechen, bestehende Mietverträge zu ändern und neue Mietverträge abzuschließen. Der Verkäuer verpflichtet sich, dem Käufer auf einseitiges Anfordern eine entsprechende schriftliche Vollmacht in gesonderter Urkunde zu erteilen.

(6) Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Mieter am Tage der Übergabe schriftliche Mitteilung zu machen, dass der Käufer das Kaufobjekt erworben hat und die Miete zuzüglich Nebenkosten künftig auf ein vom Käufer benanntes Bankkonto zu zahlen ist.

(7) Mietzahlungen, die für die Zeit nach Besitzübergang beim Verkäufer eingegangen sind, hat dieser dem Käufer – gegebenenfalls anteilig – ohne Aufforderung zu erstatten.




§ 6
Eigentumsübertragungsvormerkung

(1) Der Verkäufer bewilligt und die Beteiligten beantragen eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums für den Käufer in das Grundbuch einzutragen.

(2) Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt, die Vormerkung bei Umschreibung des Eigentums zu löschen, sofern keine Zwischeneintragung erfolgt oder beantragt ist. Nicht als Zwischeneintragung in diesem Sinne gilt eine Belastung, an deren Eintragung der Käufer oder von ihm bevollmächtigte Personen mitgewirkt haben.

(3) Die Vertragschließenden bewilligen und beantragen schon jetzt den Rangrücktritt der Eigentumsübertragungsvormerkung des Käufers hinter die aufgrund der in dieser Urkunde enthaltenen Belastungsvollmacht bestellten Grundpfandrechte.

(4) Der Käufer bewilligt und der Verkäufer beantragt die Löschung dieser Vormerkung. Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, von dieser Löschungsbewilligung Gebrauch zu machen, sofern

a) der Verkäufer ihm glaubhaft macht, dass eine von ihm wegen Nichtzahlung des Kaufpreises gesetzte angemessene Frist abgelaufen ist und der Käufer ihm nicht glaubhaft macht, dass er den Kaufpreis gezahlt hat, oder dass der Käufer ein Rücktrittsrecht ausgeübt hat und

b) die Rückzahlung eventueller Zahlungen des Käufers sichergestellt ist, wobei die beim Grundbuchamt und beim Notar entstandenen Kosten sowie die sonstigen Kosten der Rückabwicklung und Schadenersatzleistungen, die der Käufer nach diesem Vertrag zu tragen hat, in Abzug gebracht werden können.

(5) Bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises soll der Notar beglaubigte Abschriften und Ausfertigungen nur im Auszug ohne die Auflassung und ohne die vorstehende unter Ziffer (4) erklärte Löschungsbewilligung des Käufers hinsichtlich der für ihn eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung erteilen. Bis dahin sind Anspruch und Anwartschaft auf Eigentumsverschaffung nicht abtretbar und nur zur Kaufpreisfinanzierung verpfändbar.


§ 7
Auflassung und Aufträge

(1) Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass das Eigentum am Kaufgegenstand auf den Käufer zu Alleineigentum übergeht.

Sie bewilligen und beantragen die Eintragung der Eigentumsänderung im Wohnungsgrundbuch.

Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann zu stellen, wenn der Kaufpreis nebst etwaiger Verzugszinsen bezahlt oder hinterlegt ist.

(2) Der Notar ist zur Durchführung des Vertrages, zur Antragstellung, zur Rücknahme von Anträgen sowie zur Entgegennahme von Zustellungen aller Art bevollmächtigt und entsprechend beauftragt, soweit ein unmittelbarer Zusammenhang mit dieser Beurkundung besteht. Mehrere Anträge sind nicht als eine Einheit anzusehen und können von dem Notar getrennt – auch teilweise – gestellt und in gleicher Weise zurückgenommen werden. Der Notar hat die Kaufpreisfälligkeit und die Lastenfreistellung zu überwachen und Treuhandaufträge der Grundschuldgläubiger abzuwickeln.

(3) Der Notar ist gleichfalls bevollmächtigt, die Genehmigungen, die für die Wirksamkeit des Vertrages notwendig sind – auch im Sinne des § 177 Abs. 2 BGB einzuholen. Alle Genehmigungen sollen mit ihrem Eingang beim Notar unmittelbar wirksam werden.


§ 8
Finanzierung

(1) Der Verkäufer wird bei der Belastung des Kaufgegenstandes zur Finanzierung des Kaufpreises mitwirken. Der Käufer tritt sämtliche Rechte und Ansprüche gegenüber Finanzierungsgläubigern auf Auszahlung der Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung in Höhe des in diesem Vertrag vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer ab, der die Abtretung hiermit annimmt.

(2) Die Vertragschließenden erteilen dem den Kaufpreis finanzierenden Kreditinstitut des Käufers die unwiderrufliche Anweisung, das Finanzierungsdarlehn bis zur Höhe des Kaufpreises zuzüglich Grunderwerbsteuer ausschließlich auf das Notaranderkonto auszuzahlen.

(3) Der Käufer verpflichtet sich, vor Inanspruchnahme der nachfolgend erteilten Belastungsvollmachten dem Notar eine entsprechende schriftliche Bankbestätigung zu übersenden.


§ 9
Belastungsvollmacht

(1) Der Verkäufer erteilt hiermit dem Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, über seinen Tod hinaus und mit der Befugnis Untervollmacht zu erteilen Vollmacht, unter der internen und vom Grundbuchamt nicht zu prüfenden Voraussetzung, dass die Kaufpreisfinanzierung gem. vorstehend § 8 (3) und die Zahlung der Grunderwerbsteuer sichergestellt und eine persönliche Haftung des Verkäufers ausgeschlossen ist, auf Kosten des Käufers in Abt. III des Grundbuchs ein oder mehrere Grundpfandrechte in unbeschränkter Höhe mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen vollstreckbar nach § 800 ZPO zu bestellen, das bzw. die Grundpfandrechte bereits vor der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer im Grundbuch eintragen zu lassen, die Eintragung zu beantragen und zu bewilligen, sich für den jeweiligen Eigentümer wegen aller Ansprüche des Kreditinstituts an Kapital, Zinsen und Kosten der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz zu unterwerfen und die Eintragung dieser Unterwerfung in das Grundbuch zu bewilligen.

(2) Von der vorstehenden Vollmacht darf nur Gebrauch gemacht werden, sofern in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde die von den Beteiligten bereits jetzt getroffenen, nachfolgenden Vereinbarungen wiedergegeben werden:

a) Der Grundpfandrechtsgläubiger darf das Grundpfandrecht nur in der Höhe als Sicherheit verwerten oder behalten, in welcher der Kaufpreis aus dem Kauf des zu belastenden Grundbesitzes mit Tilgungswirkung an den Verkäufer gezahlt oder zugunsten des Verkäufers hinterlegt worden ist. Sollte das Grundpfandrecht zurückzugewähren sein, so kann nur seine Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht.
b) Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb der Grundschuldbestellungsurkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig an den Verkäufer gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuem Sicherungsgeber.

c) Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.

d) Die bestellte Grundschuld darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den dies annehmenden Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

(3) Die Bevollmächtigten dürfen von der ihnen vorstehend erteilten Vollmacht nur auf Anforderung des amtierenden Notars bzw. seines Vertreters oder Amtsnachfolgers und vor diesem Gebrauch machen.


§ 10
Vollmacht für die Notariatsangestellten

(1) Die Vertragschließenden erteilen hiermit gemeinsam und einzeln, über ihren Tod hinaus, mit der Befugnis Untervollmacht zu erteilen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

1. der Notariatsfachangestellten Frau Grit Mücke, geb. am 01.05.1962,

2. der Notariatsfachangestellten Frau Doris Bohm, geb. am 09.03.1962,

beide dienstansässig am Amtssitz des Notars,

jeweils einzeln Vollmacht,

a) alle Rechtshandlungen, die zur Durchführung des Vertrages im weitesten Sinne dienlich sind, vorzunehmen, Änderungen dieser Urkunde - außer hinsichtlich des Kaufpreises - für die Vertragschließenden zu erklären und abgegebene Erklärungen zurückzunehmen,


b) Rangänderungen und Löschungen hinsichtlich aller etwa in Abt. II und III des Grundbuchs eingetragenen oder noch einzutragenden Rechte auf Kosten der bzw. des jeweils Vertretenen zu bewilligen und zu beantragen;

c) die Auflassung zu erklären und zu wiederholen;

d) vorsorglich und unter der internen Voraussetzung, dass die Kaufpreisfinanzierung gem. vorstehend § 8 (3) und die Zahlung der Grunderwerbsteuer sichergestellt und eine persönliche Haftung des Verkäufers ausgeschlossen ist,

auf Kosten des Käufers in Abt. III des Grundbuchs ein oder mehrere Grundpfandrechte in beliebiger Höhe und mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen vollstreckbar nach § 800 ZPO zu bestellen, das bzw. die Grundpfandrechte bereits vor der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer im Grundbuch eintragen zu lassen, die Eintragung zu beantragen und zu bewilligen, sich für den jeweiligen Eigentümer wegen aller Ansprüche des Kreditinstituts an Kapital, Zinsen und Kosten der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz zu unterwerfen, die Eintragung dieser Unterwerfung in das Grundbuch zu bewilligen, die persönliche Haftung hinsichtlich der zugrundeliegenden Darlehnsvaluta für den Käufer zu übernehmen und sich für den Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Privatvermögen zu unterwerfen.

(2) Von der vorstehenden Belastungsvollmacht darf nur Gebrauch gemacht werden, sofern in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde die vorstehend unter § 9 (2) getroffenen Vereinbarungen wiedergegeben werden.

(3) Die Bevollmächtigten dürfen von der ihnen vorstehend erteilten Vollmacht nur auf Anforderung des amtierenden Notars bzw. seines Vertreters oder Amtsnachfolgers und vor diesem Gebrauch machen.


§ 11
Kosten und Steuern

(1) Die Kosten des Vertrags, seiner Genehmigung und alle Kosten seiner Durchführung einschließlich der gesondert zu erhebenden Hebegebühren für das Notaranderkonto übernimmt der Käufer. Die Kosten einer Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.

(2) Der Käufer trägt weiter die Grunderwerbsteuer. Der Notar weist darauf hin, dass dem Notar und der Steuerbehörde gegenüber beide Vertragsparteien für die entstehenden Kosten und Steuern haften.


§ 12
Vorkaufsrecht

(1) Der Notar wird von den Vertragschließenden beauftragt,

a) die Vorkaufsberechtigten über den Inhalt des Kaufvertrages und über ihr Vorkaufsrecht durch Zustellung einer Ausfertigung desselben durch den Gerichtsvollzieher zu unterrichten;

b) die Vorkaufsberechtigten aufzufordern, sich zur Frage der Ausübung des Vorkaufsrechtes zu äußern;

c) die Erklärung der Vorkaufsberechtigten über die Ausübung des Vorkaufsrechtes entgegen zu nehmen.

(2) Für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes verpflichtet sich der Käufer, seinen Anspruch aus dem Kaufvertrag auf Eigentumserwerb und alle Rechte aus der zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung an den Vorkäufer abzutreten.

(3) Der Verkäufer hat im übrigen das Recht, von diesem Kaufvertrag durch einseitige schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar als Zustellungsbevollmächtigtem aller Vertragschließenden zurückzutreten, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. In diesem Falle trägt der Verkäufer die Kosten dieses Vertrages.



§ 13
Maklercourtage

Der Käufer hat die Maklerfirma Arndt Immobilien Service, Koppenplatz 10, 10115 Berlin, mit dem Nachweis und der Vermittlung des Kaufgegenstandes beauftragt. Der Käufer verspricht daher dem Verkäufer im Wege eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB an die vorgenannte Maklerfirma die Maklerprovision in Höhe von € …………………………. incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen. Der Anspruch ist fällig mit Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Der Verkäufer schuldet keine Provision. Der Käufer allein hat den Makler beauftragt.


§ 14
Informationen

(1) Der Notar wies darauf hin, dass das Eigentum an dem Kaufgegenstand nicht schon mit dem Abschluss dieses Vertrages und der Auflassung, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer übergeht. Er wies darauf hin, dass das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung erst vornimmt, wenn nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erteilt und sämtliche öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, deren Gegenstand erörtert wurde, vorliegen.

(2) Mit den Erschienenen wurden die vorstehend in §§ 9 und 10 niedergelegten Vollmachten und ihre rechtliche Tragweite ausführlich besprochen. Der Notar klärte die Erschienenen insbesondere über den Inhalt einer Grundschuldbestellungsurkunde und die Übernahme der persönlichen Haftung durch die Käufer in einer solchen Urkunde auf.

(3) Den Erschienenen wurde erläutert, dass Nebenabreden außerhalb dieser Vertragsurkunde unwirksam sind und unter Umständen zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen können. Die Erschienenen versicherten, dass ihre Erklärungen vollständig und richtig sind.

(4) Sinn und Zweck sowie Kosten einer Kaufpreissicherstellung durch das Notaranderkonto wurden mit den Vertragschließenden erörtert, insbesondere mit Hinblick auf die gewünschte schnelle Übergabe. Nach Hinweis auf alternative Sicherungsmöglichkeiten wünschten die Vertragschließenden ausdrücklich die Kaufpreisbesicherung über Notaranderkonto.


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Der Vertrag enthält keine unüblichen Regelungen, entspricht somit den Gepflogenheiten.

Allerdings bedeutet dies nicht, daß er zu Ihrem Vorteil oder gemäß Ihren Interessen formuliert ist.

Daher rege ich dringend an, den Vertrag einem Anwalt zur umfassenden Beurteilung vorzulegen, um sicherzustellen, daß Sie keine vertraglichen Regelungen unterschreiben, die Sie nicht unterschreiben wollen.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2008 | 14:26

Vermutlich habe ich eine zu einfache Frage gestellt. Ich hatte eigentlich Auskünfte über Formunlierungen, die möglicherweise meine Interessen verletzen könnten, erwartet.
Gibt es nicht einfachere Kaufverträge?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2008 | 21:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

man kann Kaufverträge durchaus einfacher abfassen. Jedoch haben gerade Kaufverträge über bebaute Immobilien derart viele rechtliche Implikationen, daß derart detaillierte Verträge für beide Seiten vorteilhafter sind.

Der Entwurf enthält keine Formulierungen, die übliche Interessen verletzen. Inwieweit Ihre Interessen verletzt sein könnten, kann ich leider nicht beurteilen, da Sie mir nicht mitgeteilt haben, ob und welche besonderen Interessen Sie haben.

Hochachtungsvoll,

RA R. Weber

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"Diesen Service werde ich nicht mehr nutzen. Ich habe wohl für € 70.- keine intelligente Frage gestellt. Ich bin auf den Service gestossen, weil ich die sehr spezifische Beurteilung eines anderen Immobilienkaufvertrages gelesen hatte und hatte gehofft eine ähnliche Bewertung zu erhalten. Der Kaufvertrag ist Grundlage für einen Immobilienkauf. Mein Interesse war, auf mögliche Fallen aufmerksam gemacht zu werden. Ich finde die Antwort zu simpel."
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Habe etwas gewartet auf die Antwort, aber mein Angebot von € 25 war ja auch das Minimum, das man bieten kann, da stürzt sich nicht jeder Anwalt sofort darauf. Alles OK, ganz gutes System. Wer es sehr eilig hat, muss halt etwas ... ...
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