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Immobilienerwerb - Kuendigung wegen Eigenbedarf


13.09.2007 08:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir planen in Kuerze eine gebrauchte, derzeit mit einem unbefristeten Mietvertrag vermietete, DHH zu erwerben. Der derzeitige Mieter ist eine Familie mit 2 Kindern (etwa 15 & 17 Jahre).
Wir selber, Familie mit zwei Kindern (3 & 6 Jahren)leben aufgrund einer Entsendung meines Arbeitgebers seit 2 Jahren im aussereuropaeischen Ausland und werden vorraussichtlich in 3 Jahren nach D zurueckkehren. Da wir vor unserem Umzug ins Ausland zur Miete gewohnt haben, haben wir den damaligen Mietvertrag gekuendigt und haben derzeit keinen Wohnsitz in D. Nach Rueckkehr nach D moechten wir in die DHH einziehen und den bestehenden Mietvertrag aufgrund Eigenbedarf kuendigen.
Folgende Fragen:
Stellt eine solche Kuendigung auf Eigenbedarf ein "berechtigtes Interesse" dar und ist dies durchsetzbar?
Wuerde das Argument, "zum Zeitpunkt des geforderten Eigenbedarfs ist ein Auszug nicht moeglich da der Sohn zu dem Zeitpunkt ein Jahr vor Abschluss seiner allgemeinen Hochschulreife ist" als Sozialer- oder genereller Haertefall von einem Gericht anerkannt?
Wuerde es positiv bewertet werden, wenn der genannte Eigenbedarf zum fruehestmoeglichen Zeitpunkt in Schriftform mit Termin angekuendigt wuerde?
Besten Dank
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme:

Die Geltendmachung von Eigenbedarf verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn dieser durch den Kauf einer vermieteten Wohnung erst geschaffen worden ist, es sei denn, treuwidrige Umstände kommen hinzu (BayObLG, RE v. 14.7.1981, DWW 1981, 234). Weiterhin ist der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung grundsätzlich bereits dann zur Kündigung berechtigt, wenn er selbst noch zur Miete wohnt, so dass es nicht darauf ankommt, ob ihm die von ihm bewohnte Mietwohnung gekündigt wurde. Andererseits ist eine "Vorratskündigung", mit der nicht ein mit einiger Sicherheit eintretender, sondern nur ein wahrscheinlicher künftiger Eigenbedarf geltend gemacht wird, unzulässig. Sobald konkret feststeht, dass Ihr berufliches Arbeitsverhältnis im Ausland endet und Sie hiernach mit Ihrer Familie nach Deutschland zurückkehren werden, werden daher beachtliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen.

Voraussetzung für den Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Eine Härte liegt insbesondere dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Die Ersatzraumbeschaffungspflicht muss erst unmittelbar nach der Kündigung beginnen, so dass eine bloße Ankündigung der Eigenbedarfskündigung zum derzeitigen Zeitpunkt insofern keine rechtlichen Konsequenzen nach sich zieht. Bei einer Ankündigung der Eigenbedarfskündigung oder nur der Anmeldung des Eigenbedarfs muss allerdings beachtet werden, dass der Vermieter sich schadensersatzpflichtig macht, wenn der Mieter daraufhin freiwillig auszieht und der Eigenbedarf vor Auszug des Mieters wegfällt. Die Mitteilung, dass Sie die DHH in 3 Jahren selbst nutzen wollen sollte aus diesem Grunde erst dann erfolgen, wenn die Beendigung Ihres Arbeitsverhältnisses im Ausland sicher absehbar ist. Im Übrigen wird es von Vorteil sein, die Eigenbedarfskündigung möglichst frühzeitig auszusprechen, da der Mieter hiernach im Streitfall darlegen und beweisen muss, dass er sich bemüht hat, eine Ersatzwohnung zu finden.

Weiterhin können besonders gelagerte berufliche Verhältnisse, wozu auch Prüfungsvorbereitungen zählen, oder Ausbildungserschwernisse für die Kinder (z.B. umzugsbedingter Schulwechsel oder Erschwerungen beim Schulbesuch) im Einzelfall einen Härtegrund im Sinne von § 574 BGB darstellen. Meiner Auffassung nach spricht allein der Umstand, dass das Abitur 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zu absolvieren ist, gegen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB, wenn der Mieter nicht weitere Erschwernisse darlegen kann. Im Streitfall werden die Umstände des Einzelfalles erheblich sein.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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