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Immobilien Rücktritt vom Vorverkaufsrecht

17.03.2022 07:22 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich besitzee auf einer 165qm großen Eigentumswohnung in bester Bremer Wohnlage ein notariell eingetragenes Vorverkaufsrecht. (Das Haus besteht aus 2 Eigentumswohnungen). Diese Wohnung soll nun an den Besitzer der Erdgeschosswohnung verkauft werden, so dass ihm dann das ganze Haus gehören würde. Er hat demnach ein großes Interesse an diesem Kauf. Zwischen dem jetzigen Bezitzer und dem potentiellen Käufer ist ein dann einsetzender Mietvertrag zu einem sehr günstigen Mietzins auf 10 Jahre mit 20.-€ jährlichr. (!!!)Mietsteigerung vereinbart worden, den ich übernehmen müsste.Ein eventuell von mir geltend gemachter Eigenbedarf ist ebenfalls ausgeschlossen. Mir scheint dieser Vertrag nicht den ortsüblichen Mietbedingungen zu entsprechen.
1.Gibt es Möglichkeiten gegen diesen Vertrag etwas einzuwenden?
2. Könnte ich bei Zurüchknahme meines Vorverkaufsrechts vom Käufer eine gewisse Entschädigungssumme fordern und wie könnte ich dies umsetzen?

17.03.2022 | 08:54

Antwort

von


(327)
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Sie hätten grds. nur Aussichten, etwas gegen den Vertrag einwenden, wenn dieser nur in der Absicht geschlossen wurde, um Sie von Ihrem Vorkaufsrecht auszuschließen und als sittenwidrig und damit nichtig ist.

Das OLG Naumburg hat hierzu im Urteil vom 15.05.2001, 11 U 22/01 (https://www.judicialis.de/Oberlandesgericht-Naumburg_11-U-22-01_Urteil_15.05.2001.html) ausgeführt:


Zitat:
Dass ein Vertrag, der an sich keinen Beanstandungen unterliegt, sittenwidrig sein kann, wenn er zu dem Zweck abgeschlossen wird, die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu vereiteln, ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. BGH NJW 1964, 540, 541 m. w. Nachw.). Einigkeit besteht darüber, dass die Absicht oder gar das Bewusstsein einer Vorkaufsrechts-Vereitelung allein nicht ausreicht, um die Annahme eines Verstoßes gegen die guten Sitten zu rechtfertigen, sondern dass noch weitere, erschwerende Umstände hinzu kommen müssen. Nicht jede Vereinbarung, durch die zwischen den Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten anstelle eines regelrechten Kaufvertrages ein anderes, besonders ausgestaltetes und darum den Vorkaufsfall nicht auslösendes Rechtsverhältnis begründet wird, stellt bereits ein sittenwidriges Umgehungsgeschäft dar. Den Teilnehmern am Rechtsverkehr ist es grundsätzlich nicht verwehrt, von den Möglichkeiten, die ihnen die Rechtsordnung bietet, Gebrauch zu machen; dem Vorkaufsverpflichteten insbesondere steht die Abrede der Bedingungen des Vertrages mit dem Dritten frei, er kann diesen Vertrag nach Maßgabe seiner eigenen Interessen gestalten und braucht keine Rücksicht darauf zu nehmen, ob die bedungenen Leistungen vom Standpunkt des Voraufsberechtigten vertretbar erscheinen und diesem die Ausübung seines Rechts möglich machen (vgl. BGH NJW 1964, 540, 541). Nichtig gem. § 138 BGB sind nur solche das Vorkaufsrecht vereitelnde Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen (vgl. BGH a.a.O.; BGH WM 1970, 321; vgl. auch BGH NJW 1992, 236). Die Sittenwidrigkeit kann sich aus dem Gesamtcharakter des Rechtsgeschäfts ergeben, d.h. aus einer zusammenfassenden Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck des Geschäfts, sog. Umstandssittenwidrigkeit (vgl. BGHZ 86, 88; 107, 97; BGH NJW 1990, 704). Zu berücksichtigen sind hier nicht nur der objektive Gehalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben, sowie Absichten und Motive der Parteien (vgl. BGH NJW-RR 1998, 510).


Unter diesen Aspekten ist hier der vorliegende Vertrag zu bewerten (hierzu empfehle ich durchaus die Lektüre des gesamten Urteils). Das ist abschließend nur bei Kenntnis aller Einzelheiten und Details möglich.

Allerdings drängt sich auf den ersten Blick nicht ganz klar auf, dass es nur darum geht, Sie aus Ihrem Vorkaufsrecht zu drängen. Es kann ja durchaus sein, dass der Verkäufer, der ja offenbar weiter in der Wohnung lebt und die nächsten Jahre Sicherheit bzgl. einer günstigen Miete haben möchte, eine entsprechende Vereinbarung zur Bedingung für einen Verkauf gemacht hat. Ggf. schlägt diese Vereinbarung auf einen dadurch günstigeren Kaufpreis durch?

Im Ergebnis ist nicht auszuschließen, dass Sie hier ggf. auch durch Ihren nicht bekannte Vereinbarungen um Ihr Vorkaufsecht gebracht werden sollen. Dies müssen Sie allerdings beweisen und ich befürchte nach Ihrer Schilderung, dass allein der günstige Mietvertrag nicht ausreichen wird.

Wenn sich die Sittenwidrigkeit herausstellen sollte, ist der Mietvertrag nichtig und Sie wären hieran nicht gebunden.

Eine Entschädigung bei einem Verzicht auf das Vorkaufsrecht halte ich auch bei Sittenwidrigkeit für schwer durchsetzbar, da ein Schaden kaum zu beziffern wäre. Eine Wohnung nicht zum vereinbarten Kaufpreis gekauft zu stellt an sich ja noch keinen Schaden dar.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hier zunöchst weiterhelfen. Um prüfen zu können, ob hier ggf. eine Sittenwidrigkeit vorliegt, würde ich letztlich die Beauftragung eines Kollegen/einer Kollegin vor Ort mit den vollständigen Unterlagen empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers

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