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Immobilien Pfandtausch

06.03.2017 14:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Objekttausch bei Immobiliendarlehen

Situation:
Wir haben vor kurzem ein Haus gekauft und einen Teil der Finanzierung als zusätzlichen Kredit auf unser altes Haus aufgenommen. Nun soll das alte Haus nicht wie geplant vermietet, sondern verkauft werden.
Wir möchten stattdessen Eigentumswohnungen kaufen und einen Pfandwechsel ohne Veränderung der Darlehen vornehmen. Bis wir geeignete Wohnungen von ausreichendem Beleihungswert gefunden haben, sollen die Darlehen unverändert „geparkt" und weiter von uns bezahlt werden.



Grundbucheintrag Darlehen 1 BHW:
Im Erstrang steht ein BHW Darlehen mit Restbetrag € 200.000. Dieses soll am 31.12.18 mittels Sonderkündigungsrecht § 489 BGB nach einer Laufzeit von 10 Jahren + 6 Monaten durch ein bereits abgeschlossenes Forwarddarlehen der DSL Bank abgelöst werden.

Frage: Gefährden der Pfandwechsel bzw. das „Parken" in irgendeiner Weise unser Sonderkündigungsrecht?



Grundbucheintrag Darlehen 2 DSL-Bank:
Im Zweitrang steht ein DSL Darlehen über € 199.000, das wir zur Kapitalbeschaffung als Teil der Finanzierung unseres neuen Hauses genutzt haben. Dieses Darlehen wurde gerade erst beim Kauf des neuen Hauses im März 17 ausgezahlt.

Frage: Müssen wir eine Mindestlaufzeit des Darlehens seit Auszahlung beachten, bevor wir den Pfandwechsel bzw. das „Parken" durchführen können?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie müssen unterscheiden zwischen den schuldrechtlich aufgenommenen Darlehen und den im Grundbuch eingetragenen Sicherheiten.

Die Regelungen für die Darlehen ergeben sich ausschließlich aus den Darlehensverträgen und aus der Gesetzeslage. Die Grundbucheintragung ist dafür nicht entscheidend, weil die Grundschulden jeweils nur als Sicherheit dienen. Solange also die Darlehensverträge weiterbestehen und bedient werden, wäre ein Sicherheitentausch für das Sonderkündigungsrecht unschädlich. Es kommt bei dem Sonderkündigungsrecht ausschließlich auf das Fortbestehen des Darlehnsvertrages an. Es gibt auch keine Mindestlaufzeit des Darlehens, wenn ein Sicherheitentausch stattfinden soll. Entscheidend dafür ist immer, dass die Sicherheiten gleichwertig sind und von der Bank akzeptiert werden.

Ich sehe das Problem in Ihrem Fall eher darin, dass Sie Ihr geplantes Vorhaben mit der Bank abstimmen müssen, weil Sie von den Vereinbarungen im Darlehensvertrag abweichen wollen.
Hauptproblem hierbei dürfte das „Parken" sein.
Im Darlehensvertrag dürfte vermutlich als Verwendungszweck „Erwerb der Immobilie XY (neu)" eingetragen sein.
Ein reiner Objekttausch, bei dem Sie das eine Haus verkaufen und dafür eine andere gleichwertige Immobilie erwerben, dürfte kein Problem darstellen, wenn beide Transaktionen unmittelbar zeitlich verbunden sind.

Wenn jedoch der Immobilienverkauf und der Neuerwerb in erheblichem zeitlichem Abstand stattfinden, dann könnten Sie zwar der Bank gleichwohl für den Zwischenzeitraum eine Sicherheit bieten, in dem Sie den Verkaufserlös bei der Bank (z.B. als Festgeld) parken. Dann würde jedoch der Darlehenszweck (zumindest vorübergehend) nicht mehr der Finanzierung einer Immobilie dienen (wie im Vertrag als Verwendungszweck vorausgesetzt), sondern der Finanzierung eines Festgeldkontos oder Wertpapierdepots. Es ist zu erwarten, dass die Bank an dieser Stelle einhakt.

Immobilienkredite werden am Markt zu deutlich günstigeren Zinssätzen angeboten als Konsumentenkredite oder Wertpapierkredite. Sie müssen damit rechnen, dass die Bank dieses Abweichen vom ursprünglichen Darlehensvertrag nicht akzeptiert und Sie vor die Wahl stellt, die bisherige Immobilie zu behalten und den Vertrag vereinbarungsgemäß weiterzuführen oder – bei Verkauf der bisherigen Immobilie – den Darlehensvertrag zu kündigen. In einem solchen Kündigungsfall fiele eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Für die neue Immobilie müssten Sie dann einen neuen Kreditvertrag zu den dann gültigen Konditionen abschließen.

Es wird Ihnen also nichts anderes übrig bleiben, als mit der Bank zu verhandeln. Dabei wäre es sicher sinnvoll, wenn der Verkauf des alten Hauses und der Erwerb der neuen Wohnungen zeitlich nah beieinander liegen würden.

Ich möchte darauf hinweisen, dass sich im Einzelfall aus Ihren Vertragsunterlagen etwas Abweichendes ergeben kann, so dass eine rechtssichere Auskunft nur erteilt werden kann, wenn die Verträge geprüft werden können.
Gegebenenfalls (falls Sie sich mit der Bank nicht einigen können), sollten Sie die Beauftragung eines Anwalts zur Prüfung der Verträge in Betracht ziehen. Im Bedarfsfall stehe ich Ihnen hierzu im Rahmen einer Mandatserteilung gerne zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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