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Spekulation Vorfälligkeitsentschädigung Wohnung Steuer

| 17.05.2017 20:04 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Darlehenskosten und Zinsen für einen Immobilienkredit können nur steuerlich abgesetzt werden, wenn der Kredit für die Anschaffung oder Sanierung derselben Immobilie verwendet wurde.

Ich und meine Frau haben eine Zweizimmerwohnung im Jahre 2011 lastenfrei gekauft. Nachdem wir Nachwuchs bekamen haben wir uns ein größeres Eigenheim gekauft die Wohnung allerdings zunächst vermietet und mit einer Grundschuld bei einer Bank zwecks Kapitalbeschaffung für das größere Eigenheim belastet.
Nun haben wir die Wohnung verkauft unter Berücksichtigung der Anschaffungskosten und den uns bekannten Absetzbeträgen für den Gewinn aus Veräußerungsgeschäften bleib ein Betrag von etwa 5000,- EUR über. Dieser Betrag soll nun zu unserem restlichen Einkommen zusätzlich besteuert werden.

1. Dass die laufenden Zinsen für die Kapitalbeschaffung nicht steuermindernd bei den Mieteinnahmen berücksichtigt werden konnten ist das eine. Wieso?

2. Kann die Vorfälligkeitsentschädigung (etwa 4500,- EUR) nun auch nicht steuermindernd berücksichtigt werden. Aus dem Internet konnte ich herauslesen dass es dennoch geht wenn man die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten geltend macht und nicht als Werbungskosten. Hat das Internet recht. Wenn das so wäre müssten ja nur etwa 500,- EUR als Gewinn dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet werden und nicht 5000,-

Für kurze Rückmeldung gerne mit Angabe eines Paragraphen bzw. Urteils vielen Dank.

Einsatz editiert am 19.05.2017 08:06:16

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei der Beurteilung der steuerlichen Situation müssen Sie zwischen dem Verwendungszweck des Darlehens und der grundbuchmäßigen Absicherung unterscheiden.

Nach Ihrer Schilderung hat das Darlehen mit der vermieteten Wohnung nichts zu tun, weil das Darlehen ausschließlich für den Erwerb des Eigenheims aufgenommen wurde. Deshalb können sämtliche Darlehenskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht berücksichtigt werden. Dies gilt nicht nur für die laufenden Darlehenszinsen, sondern auch für eine Vorfälligkeitsentschädigung, da eine solche Vorfälligkeitsentschädigung nichts anderes ist als die Erstattung derjenigen Zinsen, die der Bank durch die vorzeitige Beendigung eines Darlehensvertrages entgehen.

Die Absicherung des Darlehens über die Grundschuld hat lediglich Sicherungscharakter, führt jedoch nicht zu Ausgaben für die Wohnung.
Sie können sich das so vorstellen, als hätten Sie der Bank bei Abschluss des Kreditvertrages irgendein Pfand geben müssen. Hierfür haben Sie nun die Wohnung genommen. Es hätte aber auch jeder andere Vermögensgegenstand sein können. Die Grundschuld, die auf die Wohnung eingetragen wurde, dient also nur als Absicherung.

Eigentlich hätte auch der Verkauf der Wohnung nichts direkt mit der Vorfälligkeitsentschädigung zu tun, weil Sie den Darlehensvertrag für das Eigenheim theoretisch weiterlaufen lassen könnten und der Bank lediglich anstelle der Grundschuld eine andere Sicherheit ( z.B. Festgeld oder ein Wertpapierdepot, dass Sie mit dem Verkaufserlös bestücken) anbieten könnten.
Die Tatsache, dass Sie offensichtlich den Verkauf der Wohnung zum Anlass nehmen, einen Teil des Darlehens, das Sie für das Eigenheim aufgenommen hatten, zu tilgen, ist steuerlich nicht zu berücksichtigen, weil – wie erwähnt – das eine mit dem anderen nichts zu tun hatte.

Das Problem liegt darin, dass Sie die Wohnung ursprünglich lastenfrei erworben haben. In dieser Konstellation kann man die Wohnung nicht nachträglich belasten, jedenfalls nicht in steuerlicher Hinsicht. Deshalb empfiehlt es sich grundsätzlich, Immobilien, die zur Einkünfteerzielung verwendet werden, vorzugsweise von vorneherein durch Kredite zu finanzieren und die verfügbaren finanziellen Mittel in die eigengenutzte Immobilie zu investieren oder anderweitig im Privatvermögen zu behalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.05.2017 | 13:05

Vielen Dank für die ausführliche Information. Ich habe jedoch eine Nachfrage und zwar schreiben Sie ich hätte der Bank eine andere Sicherheit anbieten können.
Dies habe ich, als der Verkauf der Wohnung angestanden hat getan. Allerdings lies sich das Kreditinstitut auf eine andere Form der Sicherheit, mit Ausnahme einer anderen Grundschuld (anderes Objekt) nicht darauf ein. Ich wollte eine deutsche fondsgebunden Kapitallebensversicherung als Pfand anbieten. Das hat man mir schriftlich abgelehnt. Hat das die Bank gedurft?

Ich verstehe die anderen Ausführungen aber wenn man es so sieht war im Ganzen ein Verkauf ja nur möglich durch Zahlungen der Vorfälligkeitsentschädigung. Nur durch diese Ablösung konnte das FA ja nur eine Steuer von mir erhalten. Sonst wäre die Behörde ja auch leer ausgegangen. Tut das nichts zur Sache.

Würde mich freuen wenn Sie mir kurz antworten und wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.05.2017 | 13:19

Sehr geehrter Fragesteller,

letztlich entscheidet die Bank, für wie werthaltig sie eine Sicherheit ansieht.
Eine Grundschuld stellt da immer noch eine sehr sichere Möglichkeit dar, insbesondere in diesen Zeiten der steigenden Immobilienpreise. Eine fondsgebundene Versicherung unterliegt den Schwankungen am Kapitalmarkt und bietet der Bank daher nicht dieselbe Sicherheit wie eine Grundschuld. Insofern dürfte gegen diese Entscheidung der Bank nichts einzuwenden sein.

Leider hilft es Ihnen nichts, dass der Verkauf der Wohnung ursächlich dafür war, dass Sie die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen mussten. Sie hätten die Vorfälligkeitsentschädigung allenfalls dadurch vermeiden können, dass Sie eine andere Immobilie gekauft hätten und der Bank dafür eine Grundschuld angeboten hätten.

Mir ist bewusst, dass sich jeder, der eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, darüber ärgert, weil es dabei im Regelfall um viel Geld geht. Andererseits muss man es so sehen, dass die Bank dadurch nur den entgangenen Zins für die Zukunft erhält. Diesen Zins müssen Sie in jedem Fall bezahlen, entweder in einem Betrag als Vorfälligkeitsentschädigung oder über die Jahre in Form der monatlichen (hohen) Zinsen. Wenn Sie also das Darlehen nicht abgelöst hätten, dann hätten Sie letztlich dieses Geld auch an die Bank gezahlt, nur hätten Sie es nicht so deutlich gespürt, weil es in der monatlichen Rate enthalten war.

Aus Sicht des Finanzamtes war der Verkauf der Wohnung, der zur Vorfälligkeitsentschädigung geführt hat, Ihre eigene Entscheidung, die möglicherweise in steuerlicher Hinsicht nicht ganz so geschickt war. Andererseits hatten Sie sicher auch Gründe für die Entscheidung, die Wohnung zu verkaufen, so dass Sie immer auch die Auswirkungen der gesamten Angelegenheit betrachten müssen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Angaben weiterhelfen und wünsche Ihnen ein schönes Wochenende

Mit freundlichen Grüßen
Karin Plewe

Bewertung des Fragestellers 19.05.2017 | 17:06

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