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Grundschuld als Sicherheit für privates Darlehen

| 27.09.2016 16:42 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Bestellung einer Grundschuld als Absicherung der Eltern

Guten Tag,

Hintergrund: während der Ehezeit gab es eine Schenkung meiner Eltern gebunden an den Zweck der Ehe zur Finanzierung gemeinsamen Wohneigentums. Ich bin im Trennungsjahr. Meine Eltern möchten eine Sicherheit, dass sie das Geld im Zuge der Scheidung zurückbekommen. Es existiert zusätzlich eine unbelastete Eigentumswohnung. Alleineigentümer bin ich.

Einfache Frage: welche Möglichkeit gibt es, meinen Eltern die Wohnung über eine Eintragung im Grundbuch als Sicherheit anzubieten. Es geht nicht um einen Erwerb der Wohnung. Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer wären mit weiteren Ausgaben verbunden und sollen nicht anfallen?

Es sollte ähnlich wie bei einem Hypothekendarlehen einer Bank sein. Es soll gesichert sein, dass weder ein Verkauf durch mich, noch eine eventuelle Pfändung Dritter möglich sind. Erstrangige Gläubiger sollen meine Eltern sein.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Stellung einer Grundschuld ist eine abstrakte Sicherheit, die zunächst losgelöst von einer Forderung ist. D.h. Sie können eine Grundschuld zu Gunsten Ihrer Eltern bestellen und damit die Rangstelle sichern. Im Falle einer Veräußerung bedarf es der Zustimmung der Eltern. Im Falle einer Versteigerung werden ihre Eltern erstrangig aus dem Versteigerungserlös bedient.

2. Da die Grundschuld abstrakt ist, sollte eine Vereinbarung mit Ihren Eltern getroffen werden unter welchemn Bedingungen diese die Grundschuld an Sie abtreten oder Löschungsbewilligung erteilen. Im Rahmen einer Bankfinanzierung ist dies die Sicherungszweckerklärung. In einer zusätzlichen Vereinbarung kann dann geregelt werden, dass Ihre Eltern bei Erhalt eines bestimmten Betrages zu Löschung oder Abtretung der Grundschuld verpflichtet sind. Dies ist z.B. für den Fall ratsam, wenn Sie die Wohnung veräußern möchten. Dann stünde durch die Vereinbarung schon jetzt fest, welche Ablösebetrag im Falle einer Veräußerung zu zahlen ist und muss nicht erst noch ausgehandelt werden.

3. Sie anderen Möglichkeit ist die Eintragung einer Sicherungshypothek, der allerdings eine konkrete Forderung gegenübersteht. D.h. Sie verpflichten sich dann gegenüber ihren Eltern einen konkreten Betrag zurückzuzahlen. Die Sicherungshypothek ist anders als eine Grundschuld nicht abstrakt, sondern der Sicherungshypthek steht eine konkrete Forderung gegenüber.

4. Wenn es rein um die Absicherung ihrer Eltern geht, ist eine Grundschuld aus meiner Sicht besser geeignet mit der Zusatzvereinbarung unter welchen Bedingungen (Zahlbetrag) die Eltern die Grundschuld löschen oder an Sie abtreten müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 27.09.2016 | 23:06

Sehr geehrter Herr Schröter,

haben Sie vielen Dank für die verständliche Darstellung der Optionen. Können Sie bitte noch folgende Punkte konkretisieren?

1. Mit Eintrag der Grundschuld bzw. der Sicherhungshyptothek fallen keine Grunderwerbssteuern oder Schenkungssteuern an (siehe Ausgangsfrage), sondern lediglich Kosten für Grundbuchamt und ggf. Notar?

2. Ist für eine rechtssichere Vereinbarung im Falle der Grundschuld ein Schriftstück zwischen mir und Eltern ausreichend oder Bedarf es einer notariellen Vereinbarung (Konkretisierung)?

3. Ist mit den vorgeschlagenen Lösungen der Anspruch der Eltern gesichert auch im unwahrscheinlichen Falle einer möglichen Pfändung gegen mich?

Haben Sie vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.09.2016 | 09:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

1. Grunderwerbssteuer fällt bei der Eintragung einer Grundschule nicht an. Es fallen hier Kosten für die Eintragung beim Grundbuchamt und für den Notar an.

2. Eine notarielle Vereinbarung bedarf es nicht. Eine schriftliche Vereinbarung ist aber empfehlenswert.

3. Grundsätzlich ist eine Grundschuld vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt. Wenn der Grundschuld allerdings keine Gegenleistung in Form einer Absicherung eines Rückzahlungsanspruches gegenüber steht, kann ein Gläubiger nach dem Anfechtungsgesetz vorgehen. Nach Ihren Angaben haben Ihre Eltern ein Rückzahlungsanspruch aus der Zweckbindung der Schenkung. In der Vereinbarung zur Bestellung einer Sicherheit in Form einer Grundschuld, sollte ausdrücklich geregelt werden, dass die Grundschuld den Rückzahlungsanspruch Ihrer Eltern aus der zweckgerichteten Schenkung absichert. Damit sollte ein Anfechtung der Grundschuld Bestellung durch einen möglichen Gläubiger nicht zum Tragen kommen.

Gerne kann ich Sie bei der Erstellung einer solchen Vereinbarung unterstützen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.09.2016 | 17:15

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