Immobilien-Kauf im Ausland / Spanien

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Zu Ihren Fragen:

1) Da Sie sich nicht so Recht mit dem spanischen Kauf- und Immobilienrecht auskennen, kann eine Hinzuziehung eines spanischen Kollegen Ihrer Wahl sehr sinnvoll sein.
Soweit die Prüfung des Vertrages, der auch formfrei geschlossen werden kann (hier bitte Vorsicht walten lassen und im Übrigen erfolgt eine Änderung des Grundbuches nur aufgrund eines Vertrages vor einem Notar) keine Schwierigkeiten mit sich bringt, genügt hier eine Prüfung vorab.

2) JA, der Kaufvertrag oder auch ein sog. contrato des arras (Reservierungsvertrag) sind per Handschlag möglich.
Der Käufer zahlt eine Reservierungsgebühr und im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer dazu, die Immobilie an niemand anderen zu verkaufen. Die gezahlte Gebühr wird bei Abschluss des Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet. Sollte sich der Käufer gegen den Kauf entscheiden, verliert er die geleistete Zahlung.
Unbedingt benötigen Sie noch eine „NIE" eine spanische Steuernummer. Sie kann bei den örtlichen Ausländerbehörden oder den spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden.
Überdies werden Sie auch ein spanisches Bankkonto benötigen. Die Eröffnung eines Bankkontos kann persönlich in jeder spanischen Bankfiliale erfolgen. Die konkreten Voraussetzungen und Konditionen sind dabei je nach Bank sehr unterschiedlich. Eine NIE ist nicht zwingend erforderlich, wird aber empfohlen. Einige spanische Banken erlauben zudem die Eröffnung eines Kontos mittels einer Vollmacht. Wenn Sie also eine Vollmacht erteilen, um die NIE einzuholen, ist es ratsam, eine entsprechende Bankvollmacht einzufügen. Auf diese Weise können Sie, ohne nach Spanien reisen zu müssen, über Ihren Vertreter sowohl die NIE erhalten als auch ein Bankkonto in Spanien eröffnen. Zusätzlich empfiehlt es sich einen Online-Banking-Zugang zu beantragen, damit Sie das Konto bequem von zu Hause aus verwalten können.

3) Beim Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer verpflichtet, den durch die Übertragung erzielten Vermögenszuwachs zu versteuern. Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, sieht das Gesetz den Einbehalt von 3 % des Kaufpreises als Sicherungsmaßnahme vor. Den Betrag führt der Käufer direkt an das Finanzamt ab. Dazu hat er ab dem Datum der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde einen Monat Zeit. Die Zahlung erfolgt über das Steuerformular 211, das in der Regel von einem Steuerberater ausgefüllt wird. Dieser Abzug muss in der Kaufurkunde angegeben werden. Bei der Beurkundung zahlt der Käufer mithin an den Verkäufer den Kaufpreis, abzüglich 3% des Gesamtpreises. Anschließend muss der Verkäufer die entsprechende Erklärung über den Vermögenszuwachs abgeben (über das Steuerformular 210). Das Finanzamt erstattet gegebenenfalls den zu viel einbehaltenen Teil des Kaufpreises zurück oder verlangt Zahlung der noch fälligen Differenz.

Folgende Steuern hat der Käufer beim Erwerb einer Immobilie in Spanien zu entrichten:

Bei neu errichteten Gebäuden muss der Käufer die Mehrwertsteuer (MwSt.) bezahlen, die derzeit 10% des vereinbarten Preises beträgt.

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer muss der Käufer die Stempel- und Beurkundungssteuer (AJD) für das Rechtsgeschäft zahlen, deren Höhe von der jeweiligen Autonomen Region abhängt und etwa 1,5% des vereinbarten Preises beträgt.

Hingegen muss der Käufer bei gebrauchten Immobilien die Grunderwerbsteuer (TPO) entrichten. Der Betrag hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab, in der sich die Immobilie befindet, und liegt zwischen 6 % und 11 %, ohne Berücksichtigung der ermäßigten Sätze für besondere Situationen (z.B. beim Kauf einer Immobilie für den Hauptwohnsitz).

Der Verkäufer seinerseits muss die folgenden Steuern zahlen:

Gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer (IIVTNU), besser bekannt als Plusvalía: Hierbei handelt es sich um eine Steuer, die auf den Wertzuwachs von städtischem Land über einen Zeitraum von maximal 20 Jahren erhoben wird. Da jede Gemeinde innerhalb gewisser Grenzen ihre eigenen Steuersätze und Koeffizienten für die Berechnung festlegt, ist es ratsam, die Höhe der zu zahlenden Steuer vor jeder Übertragung zu ermitteln.
Besteuerung des Wertzuwachses im Rahmen der Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF) oder für Nichtansässige (IRNR).
Der Wertzuwachs besteht in der Differenz zwischen dem Übertragungs- und dem Anschaffungswert, wobei alle Ausgaben, die bei den Übertragungen angefallen sind, sowie die während des Haltens der Immobilie getätigten und nachweisbaren (über eine die Mehrwertsteuer ausweisende Rechnung) Investitionen abgezogen werden können. Der aktuelle Steuersatz für Nicht-Residente beträgt 19% und für Residente zwischen 19 und 23%.

Handelt es sich beim Verkäufer um ein spanisches Unternehmen, wird der Wertzuwachs nicht über die Einkommensteuer, sondern über die Körperschaftssteuer (IS) besteuert.

4) Die Immobilien in Deutschland unterscheiden sich nicht allzu sehr von den Häusern und Wohnungen in Spanien, dennoch sollte man bei der Suche und Besichtigung von Immobilien auf einige Unterschiede achten:
Wohnfläche: In den Anzeigen auf den spanischen Immobilienportalen wird meist nicht die Wohnfläche, sondern die Grundfläche angegeben. Manchmal ist dieser Umstand nicht ausreichend gekennzeichnet und kann bei ausländischen Nutzern für Verwirrung sorgen.
Grundfläche: Viele der in den Anzeigen angegebenen Grundflächen sind unkorrekt. In einigen Fällen werden gemeinschaftlich genutzte Bereiche mit eingerechnet. In anderen Fällen wird die Grundfläche als eine 30% größere Fläche als die Wohnfläche berechnet und das ist nicht korrekt. Die angegebene Grundfläche ist jedoch sehr wichtig, da sich bei den aktuellen Preisen ein Unterschied von 6 oder 7 Quadratmetern erheblich auf den Endpreis auswirkt. Der Immobilienmakler sollte so gewissenhaft wie möglich sein und die Immobilie rigoros vermessen und die Grundfläche anhand der Fassadenlänge errechnen. Mit dieser Methode kann man die Fläche nicht in allen Fällen berechnen; man sollte jedoch nur in diesen Fällen auf diese Methode zurückgreifen und einen Prozentsatz anwenden. Die Flächen von Terrassen oder Balkonen werden nie dazugezählt und es sollte immer klar sein, ob die Rede von der Grundfläche oder der Wohnfläche ist. Sollte die Wohnung über einen Abstellraum verfügen, muss dessen Fläche separat ausgewiesen werden, da der Quadratmeterpreis variieren kann.
Dokumentation: Für den Verkauf einer Wohnung benötigen Sie mehrere Urkunden und Dokumente. Der Grundbucheintrag (nota simple), die technische Überprüfung von Gebäuden (ITE – Inspección técnica de edificions) und eventuelle Lasten sollten vorliegen.
Ein guter Immobilienmakler sollte sich nicht darauf beschränken, die Wohnung zu zeigen; bitten Sie um konkrete Informationen. Die Makler sind Experten und sollten die Immobilie, die sie verkaufen, genauestens kennen.
Grundriss: Viele Immobilienmakler füllen diese Pläne mit Möbeln, die im Maßstab viel zu klein sind. So wird der Anschein erweckt, dass alles perfekt passt, obwohl das eingezeichnete Bett in Wirklichkeit nur 70 x 180 cm misst. Wenn ein Grundriss zur Verfügung steht, muss dieser genaue Angaben über die Wohn- bzw. Nutzfläche jeden Zimmers enthalten. Die Zeichnung kann Möbel enthalten; sie sollten allerdings maßstabsgerecht sein und realistischen Maßen entsprechen. Der Plan muss vom Immobilienmakler unterzeichnet sein und die Realität widerspiegeln.
Beschreibung der Materialien und Oberflächen: Parkett ist nicht das gleiche wie Laminat, genau so wenig wie einfach oder doppelt verglaste Fenster. Die Preisunterschiede sind beträchtlich, deshalb sollte eine Immobilie nicht ohne Weiteres beschrieben werden – besonders dann nicht, wenn man von nicht vorhandenen Ausstattungen oder einer besseren Qualität spricht. Wenn als besonderer Mehrwert die Ausführung angegeben wird, sollte diese genauestens überprüft werden. Denn die Sanitärinstallation wird auch nicht separat erwähnt, da es etwas Grundlegendes ist. Wasser, Heizung, Strom... Sie sollten wissen, wann die Immobilie gebaut wurde und wann eventuelle Sanierungen durchgeführt wurden.
Stadtplanung und Bauverordnungen: Es ist notwendig, Informationen über die städtebauliche Rechtmäßigkeit der Grundstücke zu haben und zu überprüfen, ob illegale, eventuell bereits verschriebene Bebauungen vorliegen. Es ist wichtig zu wissen, dass rechtmäßige Flächen und illegal bebaute Flächen nicht gleich bewertet werden können, vor allem, wenn diese in Zukunft nicht legalisiert werden können. Ein weiteres Thema sind Wohnungen im Untergeschoss; diese sind von vorneherein verdächtig. In diesen Fällen sollte die Erstbezugsgenehmigung angefordert werden, um sicher zu gehen, dass die Wohnung rechtmäßig ist und als Wohnraum genutzt werden kann. Das sind jedoch Ausnahmefälle.
Preis: Der Durchschnittspreis für Immobilien in einer bestimmten Gegend wird durch die Preise bestimmt, zu denen Verkaufsoperationen abgeschlossen werden; diese Preise werden in Urkunden und Grundbüchern vermerkt. Nur diese Preise sollten berücksichtigt werden, nicht die Preise, die die Nachbarn in dieser Gegend für ihre Immobilien fordern.
Mehrwertsteuer auf Vermittlungsgebühren: Wenn die Immobilienmakler ihre Vermittlungsgebühren festlegen, müssen sie angeben, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist oder nicht. Dies kann nämlich zu Verwirrung führen und Sie könnten annehmen, dass die Gebühr 3% beträgt, ohne die Mehrwertsteuer von 21% einzurechnen.

5) Dies können Sie über den o.g. Reservierungsvertrag vermeiden.
Dass jedoch der Makler die für Sie interessante Immobilie auch anderen zeigt und anbietet, können Sie indes nicht verhindern. Auch in Spanien gilt – Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.


Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen