Immobilie gekauft, nachträglich Hausschwamm bekannt gegeben

Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin,

Ende Oktober 2021 habe ich den Kaufvertrag für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus unterzeichnet. Es handelt sich um einen Altbau aus dem Jahr 1900 bei dem kurz vor dem Verkauf der Wohnung das Treppenhaus umfangreich saniert wurde. Später wurde auch bekannt, dass darüber hinaus notdürftige Reparaturen am Dach durchgeführt wurden, da dieses Löcher hatte und Wasser eindrang. Zum Zeitpunkt das Kaufs gehörte des Haus vollständig einem einzigen Eigentümer. Als ich das Haus als Kaufinteressent besichtigt habe, wurde eine Begehung des Daches nicht ermöglicht.

Am 03. Dezember 2021, 5 Wochen nach meinem Kauf, wurde dann ein Sachverständiger für Holzschutz und Schimmelpilze vom Hauseigentümer beauftragt um eine Untersuchung des Daches durchzuführen und festzustellen ob "Befälle und Schäden durch holzzerstörende Organismen" vorliegen. Die gekaufte Wohnung wurde am 10. Dezember 2021 an mich übergeben. Bei der Untersuchung durch den Sachverständigen wurde ein starker Befall mit Hausschwamm am Dach festgestellt und am 18.04.2022 offiziell in einem Bericht dokumentiert. Im Verlauf des Jahres 2022 wurden dann mehrere weitere Wohnungen im Haus verkauft und die Käufer wurden vor dem Kauf vom Hauseigentümer über den Hausschwamm informiert.

In meinem Kaufvertrag sind folgende Sätze festgehalten:
1. "Soweit in diesem Vertrag nicht abweichend bestimmt, ist eine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes nicht geschuldet und es werden alle Rechte des Käufers wegen Sach- und Rechtsmängeln ausgeschlossen"

2. "Der Käufer hat den Vetragsgegenstand besichtigt, er kauft ihn im gegenwärtigen altersbedingten und sanierungsbedürftigen Zustand. Der Verkäufer hat den Käufer darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Vertragsgegenstand um eine unsanierte Immobilie handelt und insbesondere des Sondereigentum sanierungsbedürftig ist"

3. "Sollte bis zum Besitzübergang Verschlechterungen des Vertragsgegenstandes eintreten, die über eine normale Nutzung hinausgehen (z.B. Brandschäden), ist der Käufer hiervon zu unterrichten. Diese Verschlechterungen sind von dem Verkäufer auf seine Kosten zu beseitigen."

4. "Der Verkäufer erklärt, dass der Ausbau des Dachgeschosses von dem Erwerber der Einheit im Dachgeschoss auf dessen Kosten erfolgen wird"


Meine Fragen sind folgende:
a) Wie ich im Nachhinein mitbekommen habe, war dem Eigentümer bekannt, dass Schäden am Dach vorliegen und Wasser eindringt. Das Dach wurde während der Sanierung des Treppenhauses notdürftig geflickt. Laut Einwohnern sollen zuvor so große Löcher im Dach gewesen sein, sodass bei Regen Wasser das Treppenhaus runtergeflossen ist.
War der Hauseigentümer in der Pflicht gewesen, vor dem Verkauf der Wohnung das Dach auf Hausschwammbefall untersuchen zu lassen oder zumindest mitzuteilen, dass explizit das Dach sanierungsbedürftig ist? Bei meiner Besichtigung der Immobilie wurde mir der Zugang zum Dach verweigert mit dem Aussage "Es liegt aktuell kein Schlüssel zum Dach vor".

b) Der Holzschutzgutachter wurde beauftragt bevor die Wohnung in meinen Besitz übergegangen ist. Es lag somit bereits vor Besitzübergang zumindest eine Vermutung seitens des Hauseigentümers vor, dass das Dach Holzschäden haben könnte. Greift somit oben aufgeführter Punkt 3 und der Eigentümer ist haftbar für diese "Verschlechterung des Vertragsgegenstandes"?

c) Die Kosten der Hausschwammsanierung sollen auf die Eigentümer des Wohneinheiten verteilt werden. Der Dachgeschoss-Rohling wurde zwischenzeitlich verkauft und der Dachgeschosseigentümer wurde gemäß seinem Kaufvertrag von den Kosten der Schwammsanierung ausgeschlossen. Ich bin der Ansicht, dass der Hauseigentümer mich als Käufer getäuscht hat indem massive Schäden am Dach verschwiegen wurden und die Untersuchungen zum Hausschwamm erst kurz nach meinem Kauf eingeleitet wurden. Welche Möglichkeit habe ich, mich gegen diese Kosten zur wehr zu setzen?

Vielen Dank vorab!