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Ich möchte meine Kaution zurück

| 26.05.2008 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Anwälte,


Ich habe am 28.06.2007 meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 bekommen.
Am 31.07.2007 bin ich aus dieser Wohnung ausgezogen.
Das Objekt besteht aus 11 Wohneinheiten (gesamt 842,00qm) und 2 Gewerbeeinheiten (gesamt 629,5 qm).
Laut Nebenkostenabrechnung soll ich 796,11 € nachzahlen. Da mir dieser Betrag sehr hoch erschien, suchte ich einen Mieterschutzbund auf, wie sich herausstellte, zurecht.
Heizkosten: 12.000 € für Wohneinheiten und „nur“ 1.300 € für Gewerbeeinheiten
Versicherungsbeiträge: 2 Einzelne Objekte wurden zu einem zusammengefasst und auf die Mieter aufgeteilt, ebenso die Leerstände wurden umgelegt.
Verteilerschlüssel nicht nachvollziehbar, usw.

Nach dem ersten Schreiben vom Mieterbund an den Vermieter waren es plötzlich „nur“ noch 657,08 € Nachzahlung, jedoch ohne jegliche Erklärung warum denn auf einmal gekürzt wurde. Nach einem weiteren Schreiben des Mieterbundes, war der Vermieter dann so gnädig, und kürzte ohne Anerkennung einer Rechtspflicht aber Aufgrund einer „Differenzmesseung“ abweichend der Heizkostenverordnung die Heizkosten pauschal um 20 %. Daher blieb dann ein Nachzahlungsbetrag von 443,94€.

Einen Monat später stand dann plötzlich eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung bei mir am Arbeitsplatz und bat um ein Gespräch. Sie sagte mir, das wir uns ja immer gut verstanden hätten und auch gut miteinander ausgekommen wären, ob man die Sache denn nicht so klären könnte. Ich würde die Sache gern so klären, jedoch möchte ich keine nachweislich falsche Nebenkostenabrechnung zahlen, sondern hätte gern eine korrigierte neue. Diese könnte man mir nicht vorlegen und korrigieren, da letztes Jahr an den Gewerbeobjekten und im Haus eine Umbaumaßnahme stattgefunden hat. Ich gab ihr dann zu verstehen, dass ich nichts mit den Umbaumaßnahmen zu tun habe, sondern lediglich eine Richtige Abrechnung verlange, wenn das nicht geht, dann hätte ich gern die aufgrund der Nachzahlung einbehaltene Kaution von 640 € wieder. Mehr will ich nicht. Sie versicherte mir, das vom Eigentümer persönlich noch am gleichen Tag eine Stellungnahme an den Mieterbund geschickt werden würde. Natürlich passierte nichts.

Weiter 2 Wochen später bat der Mieterbund einen Abschlussvergleich von 700 € an, dass nun auf die immer noch ausstehende umfassende Korrektur der offensichtlich fehlerhaft angegebenen Kostenansätze und deren jeweils für mich nachteilige „Umrechnung“ verzichtet wird, obwohl dies absehbar sogar zu zusätzlichen Überzahlungsguthaben für mich führen müsste. Daraufhin habe ich eine Überweisungsgutschrift von 205,42 € erhalten die sich aus der Kaution minus den 443,94 € Nachzahlung ergibt. Der Mieterbund sah diese Summe als Anzahlung für den Vergleich, jedoch kam vom Vermieter bis heute keine weitere Reaktion, ausser, dass Sie nicht nachvollziehen können wie sich die Vergleichssumme von 700 € zusammensetzt, und für Sie die Angelegenheit als erledigt betrachtet wird. Dieses Schreiben ist von Januar 08, und seit dem fand keine weitere Korrespondenz statt. Der Mieterbund erreicht nach etlichen Androhnungen, meine Forderungen gerichtlich geltend zu machen ebenfalls nichts mehr.

Meine Frage: Wie kann ich weiter vorgehen, dass ich nun endlich meine komplette Kaution oder halt den Vergleich bekomme?
Ich habe keine Rechtsschutzversicherung.
Ein Mahnbescheid kommt ja nicht in Frage, da ich keine genaue Summe beziffern kann.
Einen Anwalt kann ich mir leider ebenfalls nicht leisten

Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

nachdem Sie außergerichtlich bereits alle Möglichkeiten ausgeschöpft haben, bleibt Ihnen nur der Weg über die Gerichte. Dabei sollten Sie grundsätzlich nicht auf anwaltliche Hilfe verzichten. Sollten Sie dazu die finanziellen Möglichkeiten nicht haben, so steht Ihnen die Möglichkeit offen, sich bei den Amtsgerichten einen Beratungsschein ausstellen zu lassen sowie für eine Klage einen Antrag auf Prozeßkostenhilfe durch Ihren Anwalt stellen zu lassen. Im Falle des Obsiegens trägt zudem der Gegner die Gerichts- und Anwaltskosten, so daß Ihnen kein Verlust entsteht.

Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt können Sie nicht ohne weiteres davon ausgehen, daß der vom Mieterbund vorgeschlagene Vergleich angenommen wurde; allein die Zahlung der 205,42 € reicht dafür nicht aus, v.a. weil ja bereits vorher Zahlungen angemahnt wurden.

Sie sollten daher (mit anwaltlicher Hilfe) eine Klage auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung erheben. Wenn Sie eine solche ordnungsgemäße Abrechnung dann haben, können Sie genau ersehen, wieviel Sie nachzahlen und wieviel Sie von Ihrer Kaution zurückfordern können; diese Forderung kann Ihr Anwalt übrigens auch im Wege einer Stufenklage verbinden.
Klagen Sie dagegen zuerst die Rückzahlung der Kaution ein, so kann es Ihnen passieren, daß der Gegner mit der Nebenkostenforderung verrechnet und Ihnen so nur ein Teil der geforderten Summe zusteht; dies würde bedeuten, daß Sie zu einem Teil die Klage verlieren und daher entsprechende Kosten zu tragen hätten.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 26.05.2008 | 13:04

Vielen Dank für Ihre Ausführungen Herr Müller, jedoch habe ich noch eine Nachfrage.

Ich bin heute morgen beim Amtsgericht vorstellig geworden und mein Antrag auf Beratungshilfe wurde mit der Begründung abgelehnt, das ich Beratung durch den Mieterbund bereits in Anspruch genommen habe.
Verstehe ich das richtig, dass ich jetzt PKH beantragen kann, wenn diese genehmigt wird, kann ich einen Anwalt mit der Stufenklageerhebung auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung beauftragen. Gesetzt den Fall, es kommt zu einer gerichtlichen Ausseinandersetzung und der Vermieter kann mir keine richtige Abrechnung erstellen, wie ist dann weiter vorzugehen? mit einer Klage auf Auszahlung der Kaution?
und genau andersrum, der Vermieter kann mir bei der gerichtlichen Ausseinandersetzung plötzlich eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen, wer hat dann seine Anwaltskosten zu zahlen? ich?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.05.2008 | 13:53

Sehr geehrte Fragestellerin,

am besten wäre es, wenn Sie zu einem Anwalt gehen und diesen für Sie Prozeßkostenhilfe beantragen lassen würden; erteilen Sie ihm den Auftrag, Klage zu erheben für den Fall, daß Sie PKH bekommen; für den Fall, daß die Gewährung von PKH verweigert wird, machen Sie mit dem Anwalt eine Gebührenvereinbarung für die kurze Arbeit, die der Anwalt geleistet hat.
Natürlich können Sie die PKH auch selbständig beantragen.

Als ersten Schritt - bei der sogenannten Stufenklage also die erste Stufe - sollten Sie eine ordnungsgemäße Abrechnung einklagen. Ein entsprechendes Recht darauf haben Sie als Mieter nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten">§ 556 BGB</a> , wenn Ihnen bisher keine solche ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorgelegt wurde.

Wenn der Vermieter Ihnen nach Einreichen der Klage eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt, hat dennoch er die Kosten zu tragen, da er ja mehrmals aufgefordert wurde, diese Rechnung zu erstellen. Er hat also Anlaß zur Klage geboten.

Als zweiten Schritt - zweite Stufe - klagen Sie die Rückzahlung der Kaution abzüglich der zu zahlenden Nebenkosten ein. Es wird dann zunächst die erste Stufe entschieden, danach beginnt Stufe zwei. Natürlich können Sie auch nur Stufe eins einklagen und dann nachträglich, falls der Vermieter immer noch nicht zahlen will, eine erneute Klage (also Stufe zwei) einreichen. Geschickterweise kann man dies aber eben verbinden.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)
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