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Hellhörigkeit bei Reihenmittelhaus, muss das dem Käufer mittgeteilt werden?


12.07.2007 11:38 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Wir überlegen unser RMH zu verkaufen. Teilweise hören wir auch etwas von den Nachbarn (Schritte auf der Treppe/Boden). Müssen wir dies dem Käufer/Interessenten mitteilen? Es handelt sich ja hierbei um "normale Nebengeräusche" die in einem RMH kaum zu vermeiden sind. Kann der Käufer hier einen Regressanspruch gegen den Verkäufer stellen oder gilt hier "gekauft wie gesehen/gehört"?
Wir möchten uns natürlich vor einem Verkauf entsprechend absichern.
Für eine Antwort wären wir sehr dankbar

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

In einer Entscheidung des BGH, Urteil v. 22.02.1991 - V ZR 299/89 (Frankfurt) hat dieser einen Schadensersatzanspruch und eine Wandlung des Kaufvertrages des Käufers verneint. Der Verkäufer hatte in dem zugrunde liegenden Fall bei der Vertragsbeurkundung auf die Frage der Hellhörigkeit diese unter normalen Umständen vereint. Insoweit sah das Gericht keine zugesicherte Eigenschaft an, die einen Schadenersatz oder Wandlung des not. Kaufvertrages für den Käufer gerechtfertigt hätten.

Allerdings hatte der Verkäufer verschwiegen, dass die Nachbarn in schikanöser Weise Lärm verursachten. Hierauf hätte der Verkäufer hinweisen müssen. Insoweit wäre der Kaufvertrag im Falle einer vorsätzliche Täuschung anfechtbar, mit der Folge, dass dieser rückabgewickelt werden müsste.

Übertragen auf ihren Fall sind entsprechende Regressansprüche nicht zu befürchten, wenn Sie keine entsprechenden Zusicherungen hinsichtlich der Hellhörigkeit machen und entsprechende bauliche Voraussetzungen, nachbarschaftliche oder sonstige Verhältnisse, die zu einer besonderen Lärmbelastung führen können nicht verschweigen.

Ich bitte zu berücksichtigen, dass ich auf Grundlage Ihrer Angaben nur einen ersten überblick geben kann. Die zitierte Entscheidung betrifft einen Einzelfall, so dass es in Ihrem Fall unter Berücksichtigung aller Besonderheiten des Falles zu einer anderen Wertung kommen kann.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2007 | 09:12

Wie können wir uns denn hier rechtlich absichern das wir nicht in Regress genommen werden können? Man hört leider auch einige Trittgeräusche wenn die Kinder toben und natürlich auch wenn die Nachbarn abends auf der Terasse sitzen und sich unterhalten wenn man das Fenster aufhat. Wir können ja nicht den Lebenstil unserer Nachbarn ändern der das ein odere andere Mal etwas lauter ist bei drei Kindern - haben aber auch keinen Streit mit Ihnen oder sonstiges. Was müssen wir den Käufer offenbaren damit wir keinen Stress kriegen?
Sollen wir den pot. Käufern sagen das es natürlich in einem Reihenhaus auch zu einer gewissen Geräuschkulisse kommen kann und Sie sich am besten ein eigenes Bild machen sollen? Ein Nachbar hat vor einem Jahr auch ein Schallschutzgutachten machen lassen welches die Schallschutzanforderungen bestätigt. Können wir dieses Gutachten auch gegen uns gelten lassen Für eine Antwort wäre ich Ihnen dankbar.

Ergänzung vom Anwalt 19.07.2007 | 00:18

Wenn Sie sich völlig absichern wollen, sollten Sie die Käufer (schriftlich) auf die vorhanden Geräusche hinweisen. Auch ist eine Aufnahme in den Kaufvertrag möglich, wonach dem Käufer dies als bekannt vorausgesetzt wird. Hier sollten Sie mit dem Notar eine geeignet Formulierung wählen.

Im übrigen ist das vorliegende Gutachten positive, soweit es für Ihr Haus aufgrund der Vergleichbarkeit anwendbar wäre. Allerdings bedeutet das Vorliegen eines solchen Gutachtens auch, daß es in der Vergangenheit wohl Differenzen gegeben haben muß, die zu einem solchen Gutachten geführt haben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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