Heizkostenabrechnung

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für das Einstellen Ihrer Frage, die ich aufgrund der zur Verfügung gestellten Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte.

Zunächst ist zu beachten, dass es sich bei der Beantwortung nur um eine allgemeine, erste rechtliche Orientierungshilfe handeln kann. Zur weiteren Prüfung wäre eine Einsicht in die Heizkostenabrechnung (auch in die der Vorjahre) sowie in die Abrechnungsunterlagen etc. erforderlich. Dies ist im Rahmen dieses Forums aber weder möglich noch vorgesehen.

zu 1.
Sind die Betriebskosten oder Heizkosten gegenüber den vergleichbaren ortsüblichen Kosten oder gegenüber den Ansätzen früherer Abrechnungen außergewöhnlich hoch, muss der Vermieter spätestens auf Nachfrage des Mieters den Kostenanstieg erläutern. Die ortsüblichen Kosten können Sie ggfs. einem Heizkostenspiegel entnehmen, wenn ein solcher für Ihre Gemeinde existiert. Dann könnte eine erste Prüfung vorgenommen werden, ob die bei Ihnen abgerechneten Heizkosten inkl. der Steigerung noch im Rahmen liegen. Der von Ihnen geschilderte Kostenanstieg erfordert m. E. aber in jedem Fall eine Erläuterung des Vermieters oder Verwalters.

zu 2.
Bei der Abrechnung der Heizkosten sind sämtliche Belege und Zahlungen zu berücksichtigen, die vom Vermieter während der Abrechnungsperiode an den Wärmeversorger/Energieversorger geleistet wurden. Maßgeblich für die Abrechnung ist der Gesamtbetrag der Kosten. Dementsprechend können auch die Abschlagszahlungen grundsätzlich herangezogen werden, sofern die Abschläge sich mit der späteren Schlussrechnung decken oder Nachzahlungen oder Erstattungen auf die Abschläge entsprechend in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden. Ob in Ihrem Fall die Abschlagszahlungen einschließlich der Schlussrechnung in Ansatz gebracht werden konnten, lässt sich ohne Belegeinsicht nicht endgültig beurteilen. In jedem Fall sollte hier geprüft werden, ob und inwieweit sich die Abschlagszahlungen mit der Schlussrechnung decken. Unklarheiten müssen dabei vom Vermieter erläutert werden. Die Schlussrechnung sollte daher ebenso wie die Abschlagsrechnungen in jedem Fall eingesehen werden.

zu 3.
Der von Ihnen genannte Preisanstieg ist sicherlich beträchtlich. Ob dieser Anstieg zu dulden ist, hängt entscheidend von dem zugrunde liegenden Servicevertrag (z. B. Kündigungsmöglichkeiten bei Preiserhöhungen) sowie von der Möglichkeit der Beauftragung eines anderen Unternehmens mit der Ablesung ab. Auch hier ist eine Beleg- und Vertragseinsicht sowie die Kenntnis der Umlageschlüssel und -anpassungsklauseln im Mietvertrag unbedingt erforderlich, um die Frage abschließend zu beantworten. Es kann daher möglich sein, dass der Preisanstieg trotz allem hinzunehmen ist.

Insgesamt rate ich Ihnen - sofern noch nicht erfolgt - die Einwände gegen die Heizkostenabrechnung schriftlich bei Ihrem Vermieter geltend zu machen. Das Gesetz sieht dafür in § 556 Abs. 3 BGB eine Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung vor. Des weiteren sollten Sie dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Nachzahlung nach Abschluss der Abrechnungsprüfung und einer evtl. Korrektur der Abrechnung vornehmen werden.

Des weiteren sollten Sie unbedingt Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen. Als Mieter haben Sie einen grundsätzlichen Anspruch auf die Belegeinsicht am Sitz des Vermieters bzw. am Sitz des Verwalters. In Ausnahmefällen - z. B. bei großer Entfernung - kann auch ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegen eine Kostenerstattung gegeben sein.

Allgemein gilt, dass die Heizkostenabrechnung für den Mieter plausibel und nachvollziehbar sein muss und der Vermieter insoweit verpflichtet ist, die notwendigen Erläuterungen vorzunehmen. Ferner hat der Mieter ein Recht, die Abrechnung zu prüfen.

Da die Überprüfung einer Heizkostenabrechnung sehr aufwendig ist und mitunter auch rechtlich schwierig sein kann, rate ich Ihnen zudem dringend an, einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung der Abrechnung und der Belegeinsicht zu beauftragen.