Hausverwaltung versäumte Nebenkostenabrechung

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage die ich wie folgt beantworten möchte.

Die 12-monatige Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB gilt nur im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter und dann auch nur bei Nachforderungsansprüchen des Vermieters. Im Verhältnis zwischen Ihnen und der Hausverwaltung gilt, soweit im Verwaltervertrag nichts dazu geregelt ist, die gesetzliche dreijährige Verjährungsfrist.

Soweit Ihr Mieter sich für 2004 auf die Ausschlussfrist beruft und eine Nachforderung nicht begleicht, können Sie sich darauf berufen, dass Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben, da Ihnen keine Abrechnung der Hausverwaltung rechtzeitig vorlag.

Im Verhältnis zum Finanzamt, sollte diese z.B. Zwangsgeld geltend machen, können Sie dies als Schadensersatz bei der Hausverwaltung geltend machen. Möglicherweise können auch Zinsansprüche anfallen, wenn Ihnen aus der Einkommenssteuerabrechung ein Rückforderungsanspruch zusteht und Sie diesen erst verspätete ausgezahlt bekommen, da Ihnen die Jahresabrechung der Hausverwaltung nicht rechtzeitig vorlag.

Das weitere Vorgehen sollte so aussehen, dass Sie die Hausverwaltung schriftlich auffordern eine Jahresabrechnung für 2004 innerhalb einer Frist von 10 Tagen vorzulegen hat mit der Androhung, dass die Hausverwaltung nach Ablauf dieser Frist in Verzug gerät.

Sie sollten bereits ankündigen, dass Sie die aus der verspäteten Abrechnung entstehenden Schäden bei der Hausverwaltung geltend machen werden und entsprechend Schadensersatz androhen mit Einforderung eines Verzugszinses (5% +Basiszinssatz).

01.01.2005 -> 30.06.2005 1,21 % 6,21 %
01.07.2005 -> 31.12.2005 1,17 % 6,17 %
01.01.2006 -> 30.06.2006 1,37 % 6,37 %

Soweit Sie sich mit den übrigen Eigentümern einig sind, können Sie der Hausverwaltung wegen vertraglicher Pflichtverletzung kündigen.

Bei der Eigentümerversammlung haben Sie natürlich die Möglichkeit die Problematik anzusprechen. Sie können aber im Ergebnis hier keinen großen Druck auf die Hausverwaltung ausüben, da es an einer gesetzliche Regelung fehlt, wann eine solche Abrechung zu erstellen ist. Sicherlich hat die Hausverwaltung einen angemessenen Rahmen für die Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2004 bei weitem überschritten.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung, wie auch für eine weitere Beratung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter