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Hausverwaltung versäumte Nebenkostenabrechung


07.02.2006 17:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Guten Tag Zusammen,
wir haben folgendes Problem:
Wir sind Eigentümer einer DG-ETW, die wir selbst nicht bewohnen (zur Zeit steht sie leer). Im Haus sind 3 Parteien, wobei die beiden anderen Eigentümer in ihren ETW selbst wohnen. Wir haben im Jahre 2002 eine Hausverwaltung benannt. Schon im Jahre 2004 wurde erst die Jahresabrechnung für 2002 und 2003 zusammen abgerechnet. Nun ist es dieses Jahr wieder das gleiche, es ist bis heute noch keine Jahresabrechnung für 2004, geschweige denn für 2005 abgerechnet. Unser Mieter ist letztes Jahr im Oktober 2005 ausgezogen.
Ich habe seit Oktober 2005 unsere Hausverwaltung mehrmals kontaktiert, die Abrechnung für 2004 zu erstellen, wobei mir dann Fristen genannt wurden, dann aber nicht eingehalten wurden. Auch bereits unser zuständiges Finanzamt hat uns mittlerweile eine Fristsetzung zur Abgabe unserer Einkommensteuererklärung 2004 gesetzt.
Nun meine Frage an Sie:
Wenn wir als Eigentümer ebenfalls eine Nachzahlung für 2004 von unserer Hausverwaltung bekommen, müssen wir sie bezahlen, oder gilt hier auch die 12-Monat-Frist wie bei Vermieter / Mieter ?
Und haftet mir die Hausverwaltung für meine Mieterabrechnung 2004 ? (Sollte es so sein, dass unser Mieter noch Nachzahlungen zu tätigen hätte ?).
Wie sollen wir bei der nächsten Eigentümerversammlung argumentieren.

Über eine Beantwortung wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Vielen Dank im voraus.
Mit lieben Grüßen
D.P.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage die ich wie folgt beantworten möchte.

Die 12-monatige Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB gilt nur im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter und dann auch nur bei Nachforderungsansprüchen des Vermieters. Im Verhältnis zwischen Ihnen und der Hausverwaltung gilt, soweit im Verwaltervertrag nichts dazu geregelt ist, die gesetzliche dreijährige Verjährungsfrist.

Soweit Ihr Mieter sich für 2004 auf die Ausschlussfrist beruft und eine Nachforderung nicht begleicht, können Sie sich darauf berufen, dass Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben, da Ihnen keine Abrechnung der Hausverwaltung rechtzeitig vorlag.

Im Verhältnis zum Finanzamt, sollte diese z.B. Zwangsgeld geltend machen, können Sie dies als Schadensersatz bei der Hausverwaltung geltend machen. Möglicherweise können auch Zinsansprüche anfallen, wenn Ihnen aus der Einkommenssteuerabrechung ein Rückforderungsanspruch zusteht und Sie diesen erst verspätete ausgezahlt bekommen, da Ihnen die Jahresabrechung der Hausverwaltung nicht rechtzeitig vorlag.

Das weitere Vorgehen sollte so aussehen, dass Sie die Hausverwaltung schriftlich auffordern eine Jahresabrechnung für 2004 innerhalb einer Frist von 10 Tagen vorzulegen hat mit der Androhung, dass die Hausverwaltung nach Ablauf dieser Frist in Verzug gerät.

Sie sollten bereits ankündigen, dass Sie die aus der verspäteten Abrechnung entstehenden Schäden bei der Hausverwaltung geltend machen werden und entsprechend Schadensersatz androhen mit Einforderung eines Verzugszinses (5% +Basiszinssatz).

01.01.2005 -> 30.06.2005 1,21 % 6,21 %
01.07.2005 -> 31.12.2005 1,17 % 6,17 %
01.01.2006 -> 30.06.2006 1,37 % 6,37 %

Soweit Sie sich mit den übrigen Eigentümern einig sind, können Sie der Hausverwaltung wegen vertraglicher Pflichtverletzung kündigen.

Bei der Eigentümerversammlung haben Sie natürlich die Möglichkeit die Problematik anzusprechen. Sie können aber im Ergebnis hier keinen großen Druck auf die Hausverwaltung ausüben, da es an einer gesetzliche Regelung fehlt, wann eine solche Abrechung zu erstellen ist. Sicherlich hat die Hausverwaltung einen angemessenen Rahmen für die Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2004 bei weitem überschritten.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung, wie auch für eine weitere Beratung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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