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Hausverkaufsangebot durch Eigentümer spotan zurückgezogen - Schaden beim Käufer

16.03.2015 18:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben vor einigen Monaten ein Angebot von einem Makler unterbreitet bekommen ein Haus zu erwerben. Dieses Haus haben wir mehrfach besucht, einen Gutachter beauftragt und auch nachdem wir uns über einen Kaufpreis einige geworden sind einen Architekten, der uns eine Fachmeinung zu einigen Umbauten ermittelt hat. Dies war für unsere Kaufentscheidung wesentlich. Der Eigentümer hat uns bei jedem Termin vermittelt, dass er zum nächstmöglichen Zeitpunkt dann ausziehen möchte, um in eine Wohnung zu ziehen. Nachdem parallel Kredit und notwendigen Unterlagen besorgt und geklärt worden sind wurde der Notar beauftragt einen Kaufvertrag zu erstellen. Doch plötzlich entscheidet sich der Verkäuft um, weil angeblich seine Frau nicht mehr verkaufen möchte. Letzten Freitag wurde uns dann abschließend mitgeteilt, dass es dabei bleibe und kein Verkauf mehr erfolgen wird. Wir haben aber die Kosten für Gutachter, Architekt und auch Einsatz von Urlaubstage unter der Prämisse eines echten Kaufangebot investiert und möchte jetzt Schadensersatz geltend mahen. Es gibt keinen Vorvertrag, nur einen Makler der die Verkaufsabsichtserklärung uns gegenüber kennt, da er sonst ja auch nicht tätig geworden wäre. Wie gehen wir am besten vor, um den Schadensersatz durchzusetzen?

Einsatz editiert am 16.03.2015 18:50:27

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Möglicherweise steht Ihnen ein Sachadensersatzanspruch aus dem Rechtsinstitut der culpa in contrahendo, also des Verschuldens bei Anbahnung eines Vertrages zu.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen nach den §§ 280 I, 241 II, 311 II Nr. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist dann möglich, wenn Sie als Vertragspartner aufgrund der Vertragsverhandlungen sicher annehmen konnten, dass es zum Vertragsschluss kommen wird und Sie im Vertrauen darauf Aufwendungen getätigt haben – die andere Partei aber später ohne triftigen Grund doch keinen Vertrag mehr abschließen wollte.

Streitfrage könnte insofern werden, ob der Eigentümer bzw. Makler einen qualifizierten Vertrauenstatbestand gesetzt hat.

Ein qualifizierter Vertrauenstatbestand ist in der Regel gegeben, wenn der die Verhandlungen abbrechende den Vertragsschluß ursprünglich als sicher hingestellt hatte ( BGH NJW 70, 1840 ) oder auch, wenn die Parteien mit der Durchführung des Vertrages begonnen haben ( BGH 6, 334 ).

Dafür, dass er Ihnen entsprechende Zusagen gemacht hat, sind Sie darlegungs- und beweispflichtig, weshalb Sie im Streitfall Zeugen oder Urkunden zum Beweis der Aussagen benötigen.

Eine verbindliche Empfehlung bzw. Einschätzung, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen könnten (bzw. ob diesbezüglich überhaupt hinreichende Erfolgsaussuchten bestehen), wäre nur im Rahmen einer Mandatserteilung und einer detaiierten Sachverhatlsufklärung möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.03.2015 | 19:29

Wie bewerten Sie denn die Erfolgsaussichten? Im Ergebnis haben wir uns ja auch alles geeinigt und mussten nur noch den Vertrag durch den Notar erstellen lassen, bzw. dieser wurde schon beauftragt weil alles abgestimmt war. Der Makler kann dies ja bezeugen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.03.2015 | 19:36

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Vorausgesetzt Sie können beweisen, dass der Verkäufer einen entsprechenden Vertrauenstatbestand dafür geschaffen hat, dass Sie das Haus auch erwerben können, bewerte ich Ihre Erfolgsaussichten positiv dahingehend, dass Sie Ihre Aufwendungen, die Sie im Vertrauen auf den Hauskauf getätigt haben, auch als Schadensersatz vom potenziellen Verkäufer ersetzt bekommen.

Es kommt im Endeffekt auf die Umstände des Einzelfalles an (z.B. was hat der Verkäufer "genau" in Gespärchen mit Ihnen geäußert und was würde der Makler als zeuge bestätigen etc.)

Ich rate Ihnen dann mit Hilfe eines Rechtsanwalts den genauen Schaden zu beziffern und den "Verkäufer" unter Fristsetzung aufzufordern, Ihnen diesen Schaden zu ersetzen.

Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei diesbzüglich für eine weitergehende Hilfe zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen
-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt

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