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Hausverkauf steuerpflichtig ja oder nein?

| 06.04.2015 03:51 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Spekulationssteuer bei der Auflösung der Erbengemeinschaft

Mir ist bekannt, dass ein Veräußerungsgewinn beim Hausverkauf der persönlichen Einkommenssteuer des Verkäufers unterliegt. Es gibt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren, nach derer dieser Gewinn nicht mehr zu versteuern wäre. Nur wie verhält es sich im konkreten Fall, wenn sich zuletzt die Besitzverhältnisse innerhalb der Familie geändert haben und es für den Verkäufer einen Zufluss von Anteilen gab?

Ausgangslage:
Hausbau irgendwann um 1900. Anschaffungskosten freilich unbekannt. Bis zur Auflösung einer Erbengemeinschaft gehörte dem Verkäufer nur die Hälfte der Immobilie und je ein Viertel den beiden Geschwistern. Diese Verhältnisse bestanden schon weit länger als 10 Jahre. Der Verkäufer bewohnte das Haus seit Jahrzehnten allein. Nach der Auflösung der Erbengemeinschaft in 2014 gehörte das Haus dem Verkäufer dann zu 100%, konnte es jedoch wegen Pflegebedürftigkeit nicht länger bewohnen und verkaufte es nun.

Meine Fragen:
a) Wird der Zufluss des 50% Anteils im Zuge der Auflösung der Erbengemeinschaft in 2014 als frischer Erwerb angesehen und unterliegt der Anteil somit wieder der Spekulationssteuer? Oder ist gar der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?
b) Genüge ein bis zum Verkauf gemeldeter Zeitwohnsitz in der Immobilie aus, um wiederum befreit zu sein (wegen Eigennutzung zu Wohnzwecken)?

Kurzum:
Ist dieser Hausverkauf steuerpflichtig ja oder nein?

Vielen Dank für ihre Mühen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
a) Wird der Zufluss des 50% Anteils im Zuge der Auflösung der Erbengemeinschaft in 2014 als frischer Erwerb angesehen und unterliegt der Anteil somit wieder der Spekulationssteuer? Oder ist gar der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?

Die Beantwortung Ihrer Frage hängt davon ab, ob der Erwerb (im Wege der Erbauseinandersetzung) ohne oder mit Ausgleichszahlung erfolgt ist. Da ich keine Angaben hierzu habe, sind nachstehend beide Alternativen erläutert:
1. Erfolgt die Erbauseinandersetzung ohne Ausgleichszahlung, erwirbt jeder Miterbe unentgeltlich vom Erblasser mit der Folge, dass keine Anschaffung vorliegt und in Ihrem Fall keine Spekulationssteuer zu zahlen ist.
2. Zahlt der Erbe beim Erwerb einen so genannten Spitzenausgleich für ein wertmäßiges Mehr (über seine Quote hinaus), so liegt insoweit (!) beim die Zahlung leistenden Erben ein entgeltliches Anschaffungsgeschäft vor und es ist darauf Spekulationssteuer zu zahlen (bei der späteren Veräußerung.



b) Genüge ein bis zum Verkauf gemeldeter Zeitwohnsitz in der Immobilie aus, um wiederum befreit zu sein (wegen Eigennutzung zu Wohnzwecken)?

ja

c)Ist dieser Hausverkauf steuerpflichtig ja oder nein?
Falls die Erbauseinandersetzung ohne Ausgleichszahlung erfolgte, nein
Falls die Erbauseinandersetzung mit Ausgleichszahlung erfolgte, ja (in dem Fall benutzen Sie bitte evtl. die Nachfragefunktion für die nähere Erläuterung)





Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2015 | 15:31

Vielen Dank für die differenzierte Beantwortung. Wie eine Ausgleichzahlung juristisch definiert wird, weiß ich nicht. Die Erbauseinandersetzung erfolgte jedenfalls unentgeltlich, wie folgt:

Zitat: "Als Ausgleich für die auf den Grundbesitz erbrachten und künftig noch zu erbringenden Leistungen auf Haltung und Unterhaltung bzw. Werterhaltung und Wertsteigerung des Grundbesitzes wünschen die Vertragsbeteiligten die Übertragung gemäß gegenwärtiger Urkunde, die somit ausdrücklich keine Schenkung darstellt. In Anbetracht vorstehender Darstellung hat der Erwerber dem Veräußerer eine Gegenleistung nicht zu erbringen."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2015 | 16:11

Sehr geehrter Fragesteller,
aus der Vereinbarung folgt eindeutig, dass die Übertragung der Miteigentumsanteile ohne Ausgleichszahlung erfolgt ("hat der Erwerber dem Veräußerer eine Gegenleistung nicht zu erbringen"), so dass die Unentgeltlichkeit zu bejahren ist, so dass keine Spekulationssteuer anfällt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2015 | 16:12

Sehr geehrter Fragesteller,
aus der Vereinbarung folgt eindeutig, dass die Übertragung der Miteigentumsanteile ohne Ausgleichszahlung erfolgt ("hat der Erwerber dem Veräußerer eine Gegenleistung nicht zu erbringen"), so dass die Unentgeltlichkeit zu bejahren ist, so dass keine Spekulationssteuer anfällt.

Bewertung des Fragestellers 06.04.2015 | 16:43

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