Hausverkauf bei Trennung unverheiratet

Guten Tag,

ausgehend von Ihrer Schilderung ist das Grundbuch der erste und maßgebliche Anknüpfungspunkt: Die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile bestimmen grundsätzlich, wer welchen Anteil am Verkaufserlös erhält; nach Veräußerung und Tilgung dinglicher Belastungen (Hypothek, Vorfälligkeitsentschädigung) wird der verbleibende Erlös regelmäßig entsprechend den eingetragenen Anteilen ausgekehrt.

Daher kann Ihr Ex-Partner meines Erachtens nicht einfach pauschal den gesamten Barerlös von 120.000 € für sich beanspruchen, sondern der Nettobetrag ist zunächst nach den Grundbuchanteilen zu verteilen.

Ob ein darüberhinausgehender Anspruch Ihres Ex-Partners auf die von Ihnen angesprochene „Entschädigung" in Höhe von 35 % aus einem Verlust von 45.000 € (also 15.750 €) besteht, hängt vom rechtlichen Grund dieser Forderung ab. Ist die größere Eigenkapitaleinlage Ihres Ex-Partners bei der Eintragung in den Grundbuchanteilen bereits berücksichtigt worden, ist damit das innere wirtschaftliche Verhältnis (und damit ein Ausgleich) schon festgelegt; in diesem Fall wäre ein zusätzlicher Geldanspruch eher fernliegend. Wenn hingegen bestimmte Zahlungen von ihm unstreitig und ohne Vereinbarung als Darlehen oder als Leistung für beide erbracht wurden, kann er allenfalls Rückforderungsansprüche (z. B. aus ungerechtfertigter Bereicherung oder aus einem gesondert begründeten Darlehensverhältnis) geltend machen; hierfür ist aber nachzuweisen, dass die Zahlung nicht als endgültige Einlage/Geschenk gedacht war.

Für die Frage, wer welche Darlehens- bzw. Haftungsanteile gegenüber der Bank zu tragen hat, gilt für das Außenverhältnis gegenüber der Bank die vertragliche oder gesamtschuldnerische Haftung; für das Innenverhältnis zwischen Ihnen beiden ist nach § 426 BGB die gesetzliche Regel, dass Gesamtschuldner im Innenverhältnis der Reihe nach zu gleichen Teilen haften, sofern nicht ein anderes bestimmt ist oder sich aus dem Zweck, der Gestaltung oder dem Inhalt des Rechtsverhältnisses etwas Anderes ergibt. Das heißt: Wenn keine abweichende Vereinbarung oder kein eindeutiger Verteilungsmaßstab vorliegt, kann intern die Haftung für die Kreditverbindlichkeit gleichmäßig verteilt sein; allerdings kann faktisch auch eine Verteilung nach Eigentumsanteilen als „anderes" Ergebnis gelten, wenn sich daraus der Zweck und die wirtschaftliche Lastverteilung ergibt.

Praktisch bedeutet das, dass der Verkaufserlös erst zur Tilgung der bankseitigen Forderungen verwendet wird; wenn danach noch Restschulden verbleiben, bleiben diese gegenüber der Bank bestehen und zwischen Ihnen beiden stellt sich die Frage des Innenausgleichs (gleichmäßige Haftung vs. Haftung nach wirtschaftlichem Nutzungs-/Eigentumsanteil).

Rein rechtlich steht damit jedem von Ihnen der ihm nach Grundbuch zustehende Anteil am verbleibenden Verkaufserlös zu; weitergehende Ansprüche (wie die geforderte Zusatzentschädigung) müssen separat begründet werden: entweder durch eine Vereinbarung, aus der sich ein Rückforderungsanspruch ergibt, oder durch gesetzliche Anspruchsgrundlagen wie ungerechtfertigte Bereicherung oder Ausgleich unter Gesamtschuldnern. Ob Sie am Ende „35 % des Erlöses erhalten und dann 50 % der Hypothek plus Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen", lässt sich nicht absolut pauschal beantworten: nach außen ist die Bank befriedigt, nach innen kommt es auf die vertraglichen Abreden, die Eintragungen und die wirtschaftliche Verteilung an; ohne abweichende Vereinbarung kann die Innenhaftung aber auch hälftig (§ 426 BGB) sein, sodass ein verbleibender Finanzierungsanteil nicht automatisch nur aus Ihrem Anteil am Verkaufserlös zu begleichen wäre.


Zusammenfassend:
Der Verteilungsschlüssel für den ausgekehrten Nettoerlös ergibt sich meines Erachtens vorrangig aus dem Grundbuch; ein Anspruch Ihres Ex-Partners auf den gesamten Erlös steht ihm deshalb aus meiner Sicht nicht zu. Eine zusätzliche Forderung in Höhe von 15.750 € ist nur durch einen konkreten rechtlichen Anspruch (z. B. vereinbartes Darlehen, nachweisbare Ersatzansprüche oder ungerechtfertigte Bereicherung) durchsetzbar; hinsichtlich der Restschuld nach Verkauf richtet sich der Innenausgleich nach dem Darlehensvertrag, den eingetragenen Eigentumsverhältnissen und der gesetzlichen Regel des § 426 BGB.

Viele Grüße