Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Da Sie und Ihre Lebensgefährtin Miteigentümer des Grundstücks und Hauses sind, kommen die Regelungen der §§ 1008 ff und §§ 741 ff. BGB zur Anwendung.
Jeder von Ihnen hat gemäß § 749 BGB einen Aufhebungsanspruch bezüglich des Grundstücks und Hauses. Würde man sich für einen gemeinsamen Verkauf entscheiden, so wäre letztlich maßgebend das, was Sie und Ihre Lebensgefährtin von einem fremdem Dritten als Verkaufspreis erhalten.
Da Sie hier den hälftigen Miteigentumsanteil von ihr erwerben wollen, kommt es in Anlehnung an § 753 II BGB i.V.m den §§ 180 ff. ZVG auf den heutigen Verkehrswert der Immobilie an, der entweder von Ihnen beiden übereinstimmend -ggf. durch Schätzung- festgelegt werden kann oder aber notfalls kostenintensiv durch einen Sachverständigen festzulegen wäre.
Bei der Feststellung des Verkehrswertes wirken sich vorhandene Baumängel des Objektes auf diesen aus.
Die Frage des Abzuges von in die Immobilie getätigten Investitionen bzw. Arbeitsleistungen ist wesentlich komplexer.
Da es sich bei Ihnen und Ihrer Partnerin um eine nichteheliche Lebensgemeinschaft handelt, für die das BGB keine besondere Vorschriften bereithält, geht die Rechtsprechung im Grundsatz zunächst einmal davon aus, dass es wechselseitig keine Ausgleichsansprüche gibt Diese Rechtsprechung hat sich vor einigen Jahren beim BGH ein wenig geändert.
Bei Zuwendungen oder Arbeitsleistungen innerhalb einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die deutlich über das hinausgehen, was die Gemeinschaft Tag für Tag benötigt, besteht jedoch in der Regel „ein rechtlich schutzwürdiges Ausgleichsbedürfnis". Es kommen nach der neueren Rechtsprechung des BGH Ansprüche nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB), aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB) oder nach gesellschaftsrechtlichen Regeln (§ 738 BGB) in Betracht (so: BGH, Urteil vom 6.5.2014 – Az. X ZR 135/11)
All diese genannten Anspruchsgrundlagen haben nach der Rechtsprechung des BGH zur Voraussetzung, dass eine umfangreiche Betrachtung des jeweiligen Einzelfalls vorzunehmen ist, wobei
die Dauer der Lebensgemeinschaft von der Zuwendung oder der geleisteten Arbeit bis zur Trennung,
die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Lebensgefährten, das Alter der Partner im Zeitpunkt der Trennung, und künftige Einkommens- und Vermögensverhältnisse zu berücksichtigen sind.
Bei einer Immobilie, die seit 18 Jahren im Miteigentum steht , geht die Rechtsprechung davon aus, dass bis dahin getätigte Aufwendungen in die Immobilie , die auch der Verwirklichung und Erhaltung der Lebensgemeinschaft gedient haben, nicht mehr zurückgefordert werden können, da man nach so langer Zeit von einer Zweckerreichung ausgeht. Soweit Sie nachweislich nach 2020 nochmals 16000 Euro alleine investiert haben, ist ein Ausgleichsanspruch denkbar, wobei es hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe eine Beteiligung Ihrer Lebensgefährtin zu erreichen ist, umfangreiche Einzelfallrechtsprechung gibt. Eine Rückforderung in Höhe der Hälfte erscheint aber nicht unrealistisch.
Was die Arbeitsleistungen anbelangt, so kann es nur um Ihre Arbeitsleistungen gehen. Soweit Familie geholfen hat, müssen diese Ihre Ansprüche selbst geltend machen.
Bei Arbeitsleistungen ist der BGH aber sehr zurückhaltend.
Hier muss überprüft werden, welche Arbeitsleistungen Sie erbracht haben und ob Ihre Lebensgefährtin ggf. in dieser Zeit ebenfalls mitgearbeitet hat oder ggf. Haushaltsführung übernommen hat, die als gleichwertig anzusehen ist. Nur dann, wenn Ihre Arbeitsleistungen deutlich die vergleichbaren Leistungen Ihrer Lebensgefährtin überwiegen, kommt ein Ausgleichsanspruch in Betracht (vgl. etwa: BGH, Urteil vom 8. 5. 2013 − Az. XII ZR 132/12). Der geschuldete Betrag beträgt dann -vorausgesetzt Sie können die Stunden tatsächlich nachweisen- der Höhe nach das, was eine fremde Arbeitskraft gekostet hätte.
Aus praktischer Erfahrung als Fachanwalt für Familienrecht mit 27 jähriger Berufserfahrung sind solche Verfahren selten erfolgreich zu führen.
Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen jederzeit zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Klein
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Klein
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Rechtsanwalt Thomas Klein
Fachanwalt für Familienrecht, Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht
Bei den Investitionen nach 2020 waren wir schon in keiner Beziehung mehr. Bekomme ich das dann nicht zu 100 Prozent angerechnet?
Die Beziehung besteht seit 2019 nicht mehr. Wir leben praktisch zusammen wie eine Wohngemeinschaft.
Weil es ja so für jeden von den Kosten eigentlich am besten war. Nur auf Dauer ist das natürlich nichts, deswegen will ich sie ja ausbezahlen und das Haus übernehmen.
Hätte noch eine kleine zusätzliche Frage, nur wenn es möglich ist, ansonsten kein Problem. Will wegen dieser einen Frage keine neue Anfrage starten.
Nicht bezahlte Raten ( gemeinsamer Hauskredit ) von ihr, die ich nachweisen kann ( Kein Eingang auf mein Bankkonto ) kann ich die auch vom Verkehrswert abziehen ?
Vielen Dank noch für Ihre Bemühungen und Antworten.
Sehr geehrter Fragesteller,
Vielen Dank für Ihre Nachricht. Wenn die Situation so ist, kann auch der volle Betrag ihr entgegengehalten werden. Was nicht bezahlte Raten anbelangt, lediglich die Hälfte, da ja auch Sie Miteigentümer sind.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Klein
