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Spekulationssteuer bei Hausverkauf wegen Trennung

| 16.10.2017 11:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ich habe eine Frage zur Fälligkeit der Spekulationssteuer bei Hausverkauf infolge einer Trennung.

Folgender Sachverhalt:

In 06/2015 erfolgte mit meiner Ehefrau der gemeinsame Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung für ca. 250 TEUR. Darlehensvertrag läuft auf beide Ehepartner, ebenso der gemeinsame Grundbucheintrag.

Zur Immobilie gehörte eine vermietete Einliegerwohnung (16% der Gesamtwohnfläche), das Mietverhältnis läuft seitdem unverändert weiter, da wir bislang keinen Raumbedarf an der Einliegerwohnung hatten. Also keine ausschließliche Eigennutzung der Immobilie.

In 04/2016 erfolgte der Einzug in das Haus nach umfangreichen Renovierungsmaßnahmen (ca. 60 TEUR).

In 08/2016 (sic!) teilte mir meine Frau ihre Trennungsabsicht mit, woraufhin sie in 11/2016 mit den Kindern aus dem Haus auszog.

Das gemeinsame Darlehen wurde zunächst noch aus vorhandenen gemeinsamen Finanzmitteln bedient, seit 05/2017 dann alleine durch mich.

Wir haben uns nun entschlossen, das Haus gemeinsam zu verkaufen, da weder meine Frau noch ich Interesse an einer jeweils alleinigen Übernahme haben. Es liegt bereits ein Kaufangebot zu ca. 345 TEUR vor.

Frage:

Wie verhält es sich in diesem Fall mit der Spekulationssteuer und wer von uns müsste den Gewinn von ca. 100 TEUR zu welchen Anteilen versteuern? Spielen die Renovierungskosten eine Rolle?

Welche Steueroptimierungsmöglichkeiten gäbe es gegebenfalls?

Vorweg:
(a) eine gemeinsame Vermietung des Hauses an Dritte kommt für mich aufgrund des derzeitigen Verhältnisses zu meiner Frau nicht in Frage bzw. wäre die allerletzte Option.
(b) wir sind noch nicht geschieden und wollten den Verkauf eigentlich noch dieses Jahr bzw. vor der offiziellen Scheidung abwickeln.


Vielen Dank für eine Antwort!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die Renovierungskosten sind zu dem Kaufpreis und den Anschaffungskosten (Makler, Notar, Darlehenszinsen etc.) hinzuzurechnen. Die Spekulationssteuer fällt dann auf die Differenz zwischen Verkaufseinnahmen und kaufbedingten Ausgaben (inkl. Renovierungskosten) an.

Die Spekulationssteuer ist juristisch gesehen Teil der Einkommenssteuer, d.h. bei der Einkommenssteuererklärung des Verkaufsjahres müssen Sie und Ihre Noch-Ehefrau den Gewinn aus dem Verkauf angeben und entsprechend versteuern. Der Gewinn ist hierbei entsprechend der Eigentumsanteile an dem Haus zu verteilen, d.h. wenn Sie und die Noch-Ehefrau jeweils 50 % der Eigentumsanteile halten, müssen Sie und die Ehefrau auch jeweils 50 % des Gewinnes versteuern. Im Gegenzug haben Sie gegen die Ehefrau einen Ausgleichsanspruch wegen der von Ihnen alleine gezahlten Darlehensraten.

Die einzige Steueroptimierungsmöglichkeit besteht in einem Vermieten des Hauses, bis die Spekulationsfrist (10 Jahre) erreicht ist. Dies kann auch durch die Beauftragung eines Treuhänders geschehen, so dass Sie und die Noch-Ehefrau möglichst wenig Kontakt haben müssen. Ob das aber wirtschaftlich gesehen tatsächlich funktioniert (Treuhänderkosten können höher sein als die Spekulationssteuerersparnis!), ist die nächste Frage.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.10.2017 | 17:21

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