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Hauskauf incl. Pachtvertrag, Abstandszahlung an Pächter


| 09.10.2006 14:20 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Meine Anfrage lautet wie folgt:

Ich habe Anfang August 06 eine Haushälfte gekauft, die bis zum 30.9.06 verpachtet war und zwar an den Besitzer der anderen Haushälfte. Der Pachtvertrag ging nach Kauf in meinen Besitz über. Der Pächter hatte während Pachtzeit (allerdings vor meiner Zeit) einige Sanierungsarbeiten an der von mir gekauften Haushälfte vorgenommen (Dach, Fenster, Dachterrasse). Dafür schrieb ich ihm per Mail ein Angebot am 17.8.06 über eine bestimmte Summe Abstand, die ich ihm zahlen wollte. Er schickte mir nach nochmaligem Nachfragen von mir, eine Mail, dass er keinen Vertrag unterschreiben könnte, da seine Frau (sie wohnt noch in der anderen Haushälfte - er ist ausgezogen) noch Schulden bei ihm hätte und er wäre nur bereit etwas zu unterschreiben, wenn seine Frau innerhalb einer Woche ihre Schulden bei ihm bezahlen würde. Ich habe daraufhin abgewartet, ob er sich nochmal melden würde, da ich mit dieser Antwort nichts anfangen konnte und mich auch nicht in irgendwelche Streiteren einer zerrütteten Ehe reinziehen lassen wollte, da die Schulden seiner Frau ihm gegenüber, mich nichts angehen und letztendlich mit meinem Angebot nichts zu tun hatten. Es gab jedoch, soviel ich von dieser Frau weiß, eine Absprache zwischen den beiden, dass er sich um die Verhandlung über einen eventuellen Abstand kümmern wollte.

Da sich nichts weiter ereignete, schrieb ich ihm erst wieder nach Ablauf des Pachtvertrags und teilte ihm mit, dass ich das Angebot so nicht aufrechterhalten könnte, da sich meine finanzielle Lage in der Zwischenzeit verändert hat. Ich bat ihn Veränderungen an meiner Haushälfte und das Betreten meines Grundstückes und der Haushälfte nur in Absprache mit mir zu tätigen und dass auch seiner Noch-Ehefrau auszurichten.

Daraufhin schrieb er mir eine entrüstete Mail und unterstellte mir, dass ich nun nicht mehr in der Lage sei eine Abstandszahlung zu leisten und er sein Eigentum, unter Aufzählung der geleisteten Arbeiten und Materialen, aus meiner Haushälfte entfernen würde. Er schrieb, dass es eine Frechheit von mir sei, ihm den Zutritt zu meinem Grundstück zu verwehren, auf dem sich sein Eigentum befände. Er drohte mir mit seinem Anwalt und unterstellte mir folgende Aussage: "Verschwindet hier, das gehört jetzt mir". Weiterhin drohte er mir, für den Fall, dass wir zu keiner Einigung kommen würden, dass ich dann die Haushälfte so übernehmen müßte, wie er sie damals übernommen hätte mit allen baulichen Mängeln, die damals am Haus vorhanden waren.

Ich schrieb zurück, dass er sich Zeit nehmen sollte meine vorangegangene Mail richtig zu lesen und wiederholte den Wortlaut bezüglich des Angebotes, dass ich so nicht mehr aufrechterhlten könne und erinnerte ihn an seine damalige Antwort auf mein Angebot vom 17.8.06. Weiterhin teilte ich ihm mit, dass ich leider nichts dafür könne, wenn er Schwierigkeiten mit seiner zukünftigen Ex-Frau habe und dass ich seit dem 17.8.06 keine definitive Antwort auf mein Angebot bekommen hätte. Ich wies ihn daraufhin, dass es im Allgemeinen so ist, dass der Grundeigentümer bestimmen kann, ob sein Grundstück betreten werden darf oder nicht.

In seiner darauffolgenden Antwort-Mail vom 5.10.06 unterstellte er mir, dass ich mich leider unklar ausgedrückt hätte und dass ich ihm auch kein Angebot gemacht hätte und er davon ausgehen müße, dass ich nicht wolle, könne oder wie auch immer. Er habe seine Meinung und Ansicht zum Thema erläutert und mehr nicht. Bevor ich anfangen würde um- oder auszubauen, müße dieser Punkt geklärt sein, damit er, falls wir uns nicht einigen würden, sein Eigentum ohne Probleme ausbauen könne. Weiterhin meinte er, dass er sicher sei, und das nach Rücksprache mit seiner Anwältin, dass wir zu einer Einigung kämen.
Der wortwörtliche Abschlußsatz lautete: "Sie werden ja sicher einsehen, dass ich nicht einen Haufen Geld und Arbeit investieren kann und im Nachhinein mit nichts dastehe."

Daraufhin habe ich mich nicht wieder gemeldet bei ihm.

Meine Frage lautet, wie sieht meine Rechtsposition aus? Ich habe alle E-Mails, bis auf dummerweise eine, die ich aus Versehen gelöscht habe, aufgehoben. Kann ich ihm den Zutritt zu meinem Grundstück und Haus verwehren, obwohl ich ihm ein Angebot gemacht hatte, auf das er nicht eingegangen ist und er dann vorallendingen behauptet, ich hätte ihm gar kein Angebot gemacht. Über eine Abstandszahlung hatten wir schon gesprochen, bevor ich den Hausvertrag beim Notar unterschrieben hatte, da war aber noch nichts schriftliches passiert.
Was ist mit einem Angebot, auf das sich der Verkäufer über 6 Wochen nicht klar äußert?
Was passiert, wenn er jetzt z.B. einfach heimlich hingeht und Dinge am Haus verändert, umbaut, ausbaut. Da ich da noch nicht wohne, habe ich nicht die unmittelbare Kontrolle.

Zur weiteren Verwirrung gibt es in meinem Kaufvertrag folgende Klauseln, für den Fall, dass das wichtig werden könnte:
Der Grundstücksverkäufer verkauft an den Käufer zu Alleineigentum den zuvor def. Kaufgegenstand mit allen Bestandteilen und sämtlichen Zubehör sowie allen Gebäuden, Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen und Einrichtungen, auch soweit sie vom Grundstück unabhängiges Eigentum sind, wie es vom Käufer zu besichtigen war.
Das Eigentum Dritter ist vom Verkauf ausgeschlossen.

Hier verstehe ich nicht, wieso alles dazugehört - Zitat "auch soweit sie vom Grundstück unabhängiges Eigentum sind" und gleichzeitig wird gesagt - Zitat "Das Eigentum Dritter ist vom Verkauf ausgeschlossen."

Für die Entwirrung der Situation bin ich sehr dankbar.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Rechtsfragen beantworte ich in der gebotenen Kürze wie folgt:

1.
Das Gesetz unterscheidet zwischen wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes nach § 94 BGB - diese können gemäß §§ 93, 946 BGB nicht Gegenstand eigener Rechte sein - und Zubehör nach § 95 BGB - dieses ist vom Grundstück unabhängiges Eigentum.
Die Klausel in Ihrem Kaufvertrag stellt also klar, dass auch das Zubehör mitverkauft wird.

Gleichzeitig soll aber nach dieser Regelung Eigentum Dritter, soweit es eben Gegenstand eigener Rechte sein kann, vom Verkauf ausgeschlossen sein (andernfalls läge ein insoweit unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter vor).

2.
Solange zwischen Ihnen und dem Pächter keine Vereinbarung über die Ablösung der von dem Grundstück und dem Gebäude trennbaren, in seinem Eigentum stehenden Gegenstände existiert, ist er berechtigt, von Ihnen die Herausgabe zu verlangen.

Nach Ihren Angaben liegt auch noch keine solche Einigung vor. Dies gilt umso mehr, als der Pächter auf Ihr Angebot sechs Wochen lang nicht reagiert hat. Da ein Angebot nach § 147 BGB nur „sofort“ angenommen werden kann, dürfte dieses bereits nach § 146 BGB erloschen sein.

Sie dürfen ihm also den Zutritt nicht verweigern, sobald Sie zur Herausgabe der Gegenstände aufgefordert werden. (Der Pächter muss dann aber mit Ihnen einen Herausgabetermin absprechen.)

3.
Deshalb sollten Sie das Schreiben des Pächters nicht unbeantwortet lassen. Machen Sie ihm in sachlichem Stil klar, dass Sie nach wie vor an einer Einigung interessiert sind und unterbreiten ein unmissverständliches neues Angebot zur Ablösung seines Eigentums - oder aber eine eindeutige Aufforderung zur Abgabe eines eigenen Angebots (unter Nennung einer konkreten Verhandlungsbasis).


Eine ausführlichere Beschäftigung mit Ihrem Anliegen ist – auch in Anbetracht des von Ihnen gebotenen Einsatzes – anhand der vorliegenden Informationen nicht möglich. Dennoch hoffe ich, Ihnen mit dieser Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Bei Unklarheiten nützen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2006 | 16:21

Sehr geehrter Herr Geyer,
herzlichen Dank für Ihre Antwort. Es stellen sich mir noch zwei Fragen.
1. Die erste, bezieht sich darauf, dass mit dem Verkäufer der Haushälfte (nicht identisch mit dem Verkäufer des Daches usw.) vor Vertragsunterschreibung abgesprochen war, dass ich in das Pachtverhältnis nach Vertragsunterschrift als Pächterin und nicht als Verpächterin einsteige. Ich bekam plötzlich den Pachtvertrag zugeschickt, in dem ich als Verpächterin genannt war, den ich jedoch nie unterschrieben habe, was allerdings auch gar nicht vorgesehen war. Im Kaufvertrag steht nur, dass das Grundstück bis zum 30.9.06 verpachtet ist. Ich habe allerdings auch nichts dagegen unternommen, dass sich die Verhältnisse so, ohne meine Zustimmung ergeben hatten. Demnach könnte doch evtl. der Verkäufer noch mit einbezogen werden, oder sehe ich das falsch?
2. Für den Fall, dass der Verkäufer (des Daches usw.) jetzt versucht seine Machtposition zu nutzen und mir ein Angebot machen würde, dass weit über dem liegt, über welches wir bisher gesprochen hatten, hätte ich vermutlich nur die Chance einen Sachverständigen zu beauftragen, um den tatsächlichen Wert seiner Sanierungsarbeiten zu ermitteln. Sehe ich das richtig?
Anderenfalls wäre ich wohl gezwungen das Ausbauen seines Eigentums hinzunehmen, was eine erhebliche Wertminderung bedeuten kann und so vor Vertragsunterzeichnung nicht abzusehen war. In wie weit wäre der Verkäufer an ein realistisches Angebot, welches vorher im Gespräch war, gebunden? Gibt es irgendeine Absicherung gegen eine evtl. Gängelung von seiner Seite?
Ich nehme mal an, dass ich das unter "Erfahrungswerte machen" abspeichern kann und vor Vertragsunterschriften genauer überlegen sollte.

Ich bedanke mich schon einmal im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
rosamundi

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.10.2006 | 09:06

Sehr geehrte Ratsuchende,

bitte haben Sie Verständnis dafür, dass im Rahmen der Nachfragefunktion in der Regel nur Fragen zum inhaltlichen Verständnis der Antwort bearbeitet werden können. Gegebenenfalls müssten Sie eine weitere Anfrage in diesem Portal stellen.
Deshalb nur folgende Hinweise:
1.
Als Eigentümerin kommen Sie nicht gleichzeitig als Pächterin derselben Immobilie in Betracht. Mit wirksamem Zustandekommen des Kaufvertrages übernehmen Sie auch die nachwirkenden Pflichten aus der Abwicklung des Pachtverhältnisses - als Verpächterin. Nachdem Sie vor der Unterzeichnung des Vertrages die Gelegenheit hatten, sich über mögliche Wertminderungen des Grundstücks aufgrund des Pachtvertrages zu informieren, werden Sie den Verkäufer der Haushälfte deshalb kaum in Anspruch nehmen können, es sei denn, Sie sind bewusst getäuscht worden.
2.
Für die Höhe des Wertes seiner Sanierungsarbeiten ist der Pächter darlegungs- und beweispflichtig, nicht Sie.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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