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Gründstücksverkauf - Pflichten Verkäufer bei Geschäftsunfähigkeit

| 01.03.2015 12:41 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Schadensersatz der Käufer bei einem notariellen Kaufvertrag aufgrund fehlender Mitwirkung zur Löschung von Grundbucheintragungen.

Sehr geehrte Damen und Herren,
im Jahr 2012 beauftragte mein Vater einen Makler ihn beim Verkauf des hinteren Teilgrundstückes zu unterstützen. Der Vertrag kam mündlich zustande. Der Makler hat sich um alle Formalitäten gekümmert und bei Einsicht des Grundbuches festgestellt, dass dort seit einer Neufassung des Grundbuches 1999 für einen Alteigentümer, der 1940 gestorben ist, eine Vormerkung zu Sicherung auf Auflassung eingetragen ist. Seit 1934 wurde das Grundstück 3 mal weiterveräußert und 1936 wurde bei einer Rückabwicklung versäumt, die Auflassung zurückzunehmen. Der Makler hat Kontakt zu den Erben aufgenommen, Verzichtserklärungen eingeholt und Löschungsbewilligungen der Erben bei einem Notar veranlasst. Von daher waren alle Probleme, bis auf die Löschung selbst, erledigt. Dann kontaktierten 2013 die heutigen Käufer den Makler wegen eines Grundstückes. Er vermittelte an meine Eltern, mein Vater war mit den Käufern einverstanden, Interessenten wollten das Grundstück. Nun fingen die Probleme an. Die Interessenten fingen an meinen Vater zu beeinflussen, erzählten ihm, dass es kein Vertrag mit dem Makler gab, da ja nichts schriftlich vereinbart worden wäre. Die Interessenten weigerten sich schon vorher, Provision an den Makler zu zahlen, was sie aufgrund des fehlenden schriftl. Vertrages auch nicht müssten und mein Vater hat denen das wegen seiner Gutgläubigkeit abgenommen. Sie entwarfen ein fragwürdiges Schreiben im Namen meines Vaters an den Makler, in dem er dem Makler weitere Tätigkeiten untersagte, da es sowieso nie einen Vertrag gab und er selber Kaufinteressenten gefunden hätte. Er hat das natürlich, da ihn die immer nett erscheinenden Käufer beeinflusst hatten, im guten Glauben unterschrieben. Damit haben mein Vater und die Käufer den Makler gegen sich aufgebracht. Dieser war und ist noch im Besitz der dringend benötigten Löschungsbewilligungen, die er nun nicht herausgibt. Ihm wurde auch übel mitgespielt. Leider und ich kenne die Gründe nicht, wurde im April 2014 trotz aller Ungereimtheiten ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen! Ich habe vorher meinen Vater und die Interessenten gebeten, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Käufer waren mir ohnehin schon immer suspekt. Mein Vater erklärte mir dann Tage später ich bräuchte mich um nichts kümmern, das tun die Käufer, die sind so nett. Der Notar erklärte meinem Vater auch, dass der Notar die Sache so hinbekommen würde und Anwalt nicht nötig ist. Die ganze Zeit kümmerten sich die Käufer, ich habe mich wie es gewollt war, rausgehalten und nun ist man immer noch nicht weiter. Der Makler macht die Herausgabe der Löschungsbewilligungen von der Provision und weiteren entstandenen Auslagen abhängig. Nun sieht es so aus, das mein Vater schon im Dezember sehr krank war, was die Käufer, die ständig bei ihm waren, hätten sehen müssen. Sie haben ihm nach Aussage meiner auch kranken und pflegebedürftigen Mutter nie ausdrücklich erklärt, dass er sich jetzt mal um einen Anwalt zu kümmern hat, sondern ihn immer im Glauben gelassen, sie würden sich kümmern. Mitte Januar ist mein Vater zu Hause zusammengebrochen und kam ins Krankenhaus. Es sah ernst aus und meine Schwester konnte sich noch eine Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung unterschreiben lassen. Danach wurde er immer verwirrter und kam in eine psychiatrische Klinik. Diagnose: Demenz, die sehr plötzlich auftrat. Er muss nun ins Pflegeheim und er weiß nicht einmal mehr, dass er das Teilgrundstück verkauft hat. Nun trafen wir letzte Woche unfreiwillig beim Grenztermin des Vermessungsbüros auf die Käufer, die sehr kaltschnäuzig nun die Verantwortung auf meinen Vater abwälzen wollen, von wegen er hätte längst zum Anwalt gehen sollen. Auf unsere Bemerkung dass er nun dement und geschäftsunfähig ist, meinte man mit einem sehr drohenden Unterton, er hätte die Pflichten aus dem Kaufvertrag zu erfüllen und der weitere Verlauf nun an den Töchtern (meiner Schwester und mir) liegt. Sie drohten ansonsten noch mit Rücktritt. Auf unseren Einwand, dass wir im Moment nichts ausrichten könnten, da wir nur die Vorsorgevollmacht (nicht notariell beurkundet) haben und uns schnell um Pflegeheim und um die Pflege unserer Mutter kümmern müssten, drohte uns man mit Rücktritt vom Kaufvertrag.
Nun meine Frage: Müssen wir uns nun schleunigst, obwohl über ein Jahr nichts passiert ist, um alles kümmern. Sind wir (meine Schwester und ich) nun für alles verantwortlich? Wenn sich nicht mal der Notar und der Anwalt des Maklers wegen der Löschungsbewilligungen einig werden, was können wir da nun ausrichten? Können die Käufer uns irgendwie belangen? Wenn die Käufer sich weigern, die Provision zu zahlen und der Makler die Unterlagen einbehält - was haben wir damit zu tun? Meines Erachtens haben diese nur das Vertrauen meines Vaters missbraucht um günstig an ein Grundstück zu kommen und beim Grenztermin ihr wahres Gesicht gezeigt. Sollten sie die Drohung des Rücktritts vom Kaufvertrag wahr machen - wie ist das möglich (da Zustimmung des Verkäufers nötig) und inwieweit wären wir den Käufern gegenüber wegen Nichterfüllung des Vertrages schadensersatzpflichtig? Kann ich vorerst verlangen, dass die Käufer den Kontakt zu uns und vor allem zu unserer Mutter zu unterlassen haben? Wir fühlten uns wirklich bedroht und genötigt und müssen jetzt irgendwie Pflege unseres Vaters regeln, Anträge, Kosten, Pflege unserer Mutter sicherstellen usw. Wir sind mit den Nerven wirklich am Ende.

Bitte entschuldigen Sie den ausführlichen Sachverhalt.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Nach dem geschlossenen notariellen Kaufvertrag ist Ihr Vater verpflichtet, das betreffende Grundstück lastenfrei zu übertragen. D.h. im Grundbuch dürfen keine Lasten eingetragen sein, deren Übernahme der Käufer nicht ausdrücklich zugestimmt hat.

2. Daher ist Ihr Vater auch verpflichtet Sorge dafür zu tragen, dass die eingetragene Auflassung gelöscht wird.

3. Folglich hätten die Käufer nach dieser ersten Einschätzung ein Rücktrittsrecht und könnten gegen Ihren Vater, die ihnen entstandenen Kosten als Schadensersatz geltend machen.

4. Aus meiner Sicht ist aber die Bewertung hier eine andere, da die Käufer hinsichtlich des Vollzuges der Löschung der Auflassungsvormerkung eine Mitwirkungspflicht haben.

5. Denn die Käufer haben mit dem betreffenden Makler einen Malervertrag geschlossen. Dies kann auch mündlich oder aus den Umständen sich ergeben. Da der Makler den Käufer ein Grundstück zum Nachweis eines Kaufgelegenheit nachgewiesen hat und die Käufer dieses Grundstückes erworben haben, schulden Sie dem Makler die Maklercourtage. Da die Begleichung des Maklercourtage Voraussetzung für die Herausgabe der Löschungsbewilligung ist, sind die Käufer zur Mitwirkung verpflichtet. Voraussetzung ist allerdings, dass der Makler seine Leistung gegenüber den Käufern durch eine Rechnung auch abrechnet, soweit dies noch nicht erfolgt ist.

6. In Bezug auf Ihren Vater hat dieser allerdings die Kosten und den Aufwand des Maklers zu tragen, der sich daraus ergibt, dass der Makler die Löschungsbewilligung eingeholt hat. Diese Auslagen sind daher zeitnah auszugleichen, damit der Makler sein Zurückbehaltungsrecht nur noch auf die ausstehende Maklercourtage stützen kann.

6. Zur weiteren Vorgehensweise sollte Ihre Schwester den Käufer mitteilen, dass diese eine Mitwirkungspflicht dahingehend haben, die Maklercourtage auszugleichen, damit die Löschungsbewilligung von dem Makler herausgegeben wird. Teilen Sie weiterhin mit, dass die Käufer sich bei einem Rücktritt bom notariellen Kaufvertrag schadensersatzpflichtig machen, da diese dann Ihre Mitwirkungspflicht hinsichtlich der Freigabe der Löschungsbewilligung durch Nichtzahlung der Maklerrechnung verletzt haben.

Dieses Schreiben senden Sie in Kopie an den Makler und kündigen an, dass er seine Maklercourtage gegenüber den Käufer, soweit noch nicht erfolgt, abrechnen muss.

Gleichermaßen fordern Sie eine Abrechnung der Auslagen uin Bezug auf die Tätigkeit hinsichtlich der Grundbuchbereinigung. Diese Kosten sollten dann gezahlt werden, da diese unabhängig vom Kaufvertrag zu leisten sind.

7. Sollte hier keine Einigung durch Zahlung der Maklerrechnung erfolgen, werden Sie nicht umhinkommen einen Anwalt zu beauftragen. Dies insbesondere um dann den entstandenen Schaden im Falle eines Rücktrittes einzufordern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2015 | 14:59

Vielen Dank für Ihre ausführliche und verständliche Antwort. Leider habe ich in meiner Darstellung einige Informationen nicht erwähnt. Die Auslagen für die Löschungsbewilligung sind mit Kaufpreis noch auf dem Notaranderkonto für den Makler hinterlegt. Der Makler macht neben Courtage und diesen Auslagen, noch weitere geltend, die er seit Monaten und trotz mehrfacher Aufforderung durch den Notar nicht aufschlüsselt. Die Käufer sind weiterhin nicht bereit, die Courtage zu zahlen. Verstehe ich sie richtig, dass der Makler ein Recht auf Einbehaltung der Unterlagen hat? Natürlich sind wir bereit auch die weiteren Auslagen zu begleichen. Nur erfahren wir nicht welche das sind und welcher Höhe. Ich weiß nicht, warum der Makler sich hier sperrt. Ich habe in den letzten zwei Wochen auch schon oft versucht persönlich mit ihm Kontakt aufzunehmen. Aber er reagiert nicht.
Und spielt es, was die Pflichten meines Vaters aus dem Kaufvertrag heraus angeht, keine Rolle, dass die Käufer wussten, dass das Grundbuch nicht bereinigt ist und es klar war, dass ohne deren Mitwirkungspflicht, der Kauf nicht weiter vollzogen werden kann?
Verstehe ich es am Ende richtig, dass wenn die Käufer ihre Mitwirkungspflicht nicht erfüllen, mein Vater hier auch seine Pflicht, das betreffende Grundstück lastenfrei zu übertragen, nicht erfüllen kann und hier auch nicht belangt werden kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2015 | 22:51

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Der Makler kann lediglich die tatsächlichen Auslagen und die Maklercourtage geltend machen. Weitere Auslagen muss er nachweisen und aufschlüssel. Ohne eine fällige Forderung besteht auch kein Zurückbehaltungsrecht.

Insoweit wäre aus meiner Sicht der Makler auf Herausgabe der Löschungsunterlagen zu verklagen. In diesem Fall muss er seine Forderung, mit der er ein Zurückbehaltungsrecht begründet, darlegen und deren Grund und Höhe nachweisen.

Alternativ wäre aus meiner Sicht mit den Erben Kontakt aufzunehmen um eine erneute Löschungsbewilligung zu erhalten. Die dann anfallenden Kosten für eine zweite Löschungsbewilligung wären dann von Ihrem Vater zu zahlen.

Wie ausgeführt machen sich die Käufer bei einem Rücktritt schadensersatzpflichtig, da diese die Maklercourtage nicht begleichen. Insoweit ist die Kenntnis von der Existenz der bestehenden Auflassungsvormerkung und den damit verbunden Problemen ein weiteres Argument gegen die Käufer. Insoweit spielt diese Kenntnis sehr wohl eine Rolle, wenn sich dies nachweisen läßt.

Ihr Vater kann hier nicht belangt werden, da der lastenfreie Übertrag von der Mitwirkungspflicht der Käufer abhängt. Insoweit haben die Käufer im Falle eines Rücktrittes den Schaden zu verursachen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 01.03.2015 | 20:01

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"verständliche und aufschlussreiche Antwort. Nun kann ich erstmal wieder etwas beruhigter schlafen und weiß welche nächsten Schritte nun möglich sind. Vielen Dank!"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 01.03.2015 5/5,0
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