Sehr geehrter Fragesteller,
auf Ihre Frage darf ich Ihnen antworten wie folgt.
Auch bei Erwerb eines Neubaus ist ein umfassender Gewährleistungsausschluss zulässig und kann rechtlich wirksam vereinbart werden. Die Rechtsgrundlage ist § 639 BGB
, wo sich auch die Regelung findet, dass der Ausschluss unwirksam ist, wenn der Hersteller des Baus einen Mangel arglistig, d. h. betrügerisch verschwiegen hat.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein derartiger Gewährleistungsausschluss darüber hinaus auch unwirksam, wen der Notar bei der Beurkundung des Kaufvertrags nicht ausführlich auf die möglichen Folgen einer derartigen Regelung hingewiesen hat. Der Käufer muss sich genau klar sein, welche Risiken er eingeht. (BGH vom 08.03.2007, VII ZR 130/05
).
Als Formulierung kommt in Betracht:
Der Käuferin ist der Kaufgegenstand und sein Zustand bekannt. Gebäude und Grundstück werden verkauft wie besehen unter Ausschluss der Gewährleistung. Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine versteckten Mängel des Kaufgegenstandes bekannt sind. Eine bestimmte Garantie zum Zustand wird nicht abgegeben.
In der Regel verwendet aber jeder Notar hier seine spezielle Formulierung, so dass sie dies mit dem betreffenden Berater besprechen sollten.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Auskunft behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßén
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin
Sehr geehrte Frau Brümmer,
der Notar hat folgendes geantwortet. Ist der Noterielle Kaufvertrag dennoch möglich? Vielen Dank für die Rückmeldung.
Antwort vom Notar:
Sehr geehrte Damen und Herren,
alles natürlich richtig, wenn Sie einen fertigen Neubau als Bestandsbau verkaufen (normaler Kaufvertrag).
Teilen Sie bitte Ihrem Anwalt mit, dass Sie nicht einen fertigen Neubau verkaufen, sondern als Bauträger ein Grundstück mit einem von Ihnen fertig zu bauenden Haus. Er wird Ihnen bestätigen, dass Sie damit den Bestimmungen der MaBV Stand 2018 unterliegen (Bauträgerkaufvertrag)!
Deshalb brauchen Sie auch die § 34 c GewO
Genehmigung, was Ihr Anwalt Ihnen auch bestätigen kann.
Ein Verzicht auf die gesetzlichen Bestimmungen der MaBV ist nicht möglich!
Mit freundlichen Grüßen
Notar
Sehr geehrter Fragesteller,
der Notar hat recht, wenn tatsächlich ein noch zu bauendes Haus verkauft werden soll und wenn der Haftungsausschluss in AGB des Bauträgers vereinbart wird. Dann gilt u. a. § 309 BGB
.
Ein notarieller Vertrag ist aber normalerweise ein Individualvertrag, auf den das AGB - Gesetz keine Anwendung findet, und dann auch nicht § 309 BGB
, so dass ich nach wie vor der Meinung bin, dass der Haftungsausschluss wirksam vereinbart werden kann.
Aus der Makler- und Bauträgerverordnung als solcher ergibt sich jedenfalls kein Verbot eines Gewährleistungausschlusses.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Ergänzung behilflich sein. Nun ist wieder Ihr Notar dran.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin
