Hausbauvertrag nach BGB (besenreine Übergabe) - wer muss Fenster putzen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Auch bei Mietverträgen steht häufig die Formulierung "besenreine Übergabe" im Vertrag. Dort ist anerkannt, dass mit "besenrein" keine Fensterreinigung gemeint ist. Allerdings unterscheidet sich ein Mietvertrag auch von einem Werkvertrag. Dem Bausachverständigen ist darin recht zu geben, dass der Unternehmer seine Leistungen in einer Art und Weise übergeben muss, die es Ihnen ermöglicht, sie auf ihre Abnahmefähigkeit zu überprüfen. Bei Fenstern gehört dazu auch die Überprüfung auf Kratzer. Anhaftende Spachtelmasse und Klebereste lassen sich nicht dadurch beseitigen, dass man sie mit einem nassen Tuch abwischt, sondern sie müssen aufwändig abgekratzt werden bzw. mit speziellen Lösungsmitteln behandelt werden. Hier besteht die Gefahr, dass es durch die Reinigung zu Beschädigungen und Kratzern kommt. Der Unternehmer könnte im Nachhinein behaupten, Beschädigungen und Kratzern an den Rahmen und Fenstern seien von Ihnen bzw. einer von Ihnen beauftragten Reinigungsfirma durch unsachgemäße Reinigung verursacht worden. Von wem die Beschädigungen verursacht wurden, dürfte nachträglich nicht mehr aufzuklären sein.

Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Sachgefahr, die auch beinhaltet, dass es durch Baumaßnahmen zu Verunreinigungen der Fenster und Rahmen kommt, die dann aufwändig beseitigt werden müssen.

Der Bauunternehmer ist daher verpflichtet, die Fenster einmalig zum Zwecke der Überprüfung auf Schäden/Kratzer für den Termin der Abnahme zu reinigen.

Bei Verunreinigungen der Fenster handelt es sich um unwesentliche Mängel (i.e. Mängel, deren Beseitigung weniger als 10% der Auftragssumme erfordert), wegen deren Vorliegen die Abnahme des Hausbaus nicht insgesamt verweigert werden darf (§ 640 Absatz 1 Satz 2 BGB). Allerdings können Sie die Abnahme gemäß § 640 Absatz 3 BGB unter Vorbehalt der Beseitigung der Mängel erklären. (Dies sollte dann auch so im Abnahmeprotokoll vermerkt werden.) Sie können für die Reinigung der Fenster eine Frist setzen und verlangen, dass nach erfolgter Reinigung der Fenster noch einmal eine Nachabnahme stattfindet.

Außerdem haben Sie das Recht, von der Schlussrate zu Druckzwecken den doppelten Betrag einzubehalten, der voraussichtlich für eine professionelle, sachgemäße Reinigung der Fenster erforderlich ist (§ 641 Absatz 3, 2. Halbsatz BGB).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen