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Hausbau Werkvertrag - Verweigerung Abnahme wegen noch nicht erbrachter Leistungen


| 18.11.2012 11:56 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Guten Tag,

wir (ein Ehepaar) sind gerade beim Hausbau.
Unser Fertigteilhaus (einer deutschen Firma) wurde vor ca. 4 Wochen aufgestellt und ist in Folge durch den Bautrupp der Fertigteilhausfirma komplettiert worden.
Morgen möchte die Firma die Abnahme des Hauses machen und somit wären danach die 90% Schlusszahlung fällig.

Tatsache ist, dass noch nicht alle Leistungen auf Seiten des Auftragnehmers erfüllt worden sind und diese auch nicht bis zur Abnahme zu schaffen sind. Der Bautrupp muss übermorgen abrücken, um ein anderes Fertigteilhaus aufzustellen.
Die Fertigstellung unseres Hauses hat länger gedauert wie ursprünglich angenommen. Die zeitlichen Verzögerungen liegen auf Seiten des Auftragnehmers (Krankenstände, aufwendige Arbeiten).

offene Arbeiten:
- E-Installation ist nur zu 50% erfüllt, noch kein Strom im Haus (nur Baustrom)
- für den Kamin liegt noch kein CE vor und somit auch keine Bestätigung des ortsansässigen Rauchfangkehrers
- 2 Hausecken sind noch nicht verputzt, da auf der Nordseite des Hauses, die Witterungsbedingungen dies nicht zulassen
- Mängel (Fensterrahmen beschädigt, Garagentor beschädigt,...) auf die wir gegebenenfalls eine Gutschrift erhalten werden
- Einbau Bad und WC: komplette Sanitäreinrichtung fehlt noch (bis jetzt nur Fliesen)
- noch weitere kleinere Punkte

Wie soll ich mich bezüglich der morgen vereinbarten Abnahme verhalten?
Habe beim Bauleiter nachgefragt, ob es sich bei der für morgen angesetzten Abnahme um eine Teilabnahme handelt.
Antwort: Nein, es werden alle offenen Punkte aufgenommen. Die E-Installation wird nach Fertigstellung bei einem 2. Termin abgenommen.

Kann ich die Abnahme verweigern, mit der Begründung, dass noch nicht alle Leistungen erfüllt worden sind?

Falls ich die Abnahme nicht verweigern kann, darf ich bei der Restzahlung der 90% einen Teil des Geldes (den offenen Leistungen entsprechend) einbehalten? Im Werkvertrag ist nichts speziell definiert.

mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Grundsätzlich besteht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ein Anspruch des Unternehmers auf Abnahme erst dann, wenn das Werk frei von Mängeln hergestellt ist, denn der Besteller braucht ein Werk nur dann zu billigen, wenn es dem vertraglich zugesagten Erfolg voll und ganz entspricht. In Ausnahme von diesem Grundsatz ordnet § 640 Absatz 1 Satz 2 BGB an, dass der Besteller die Abnahme nicht verweigern kann, wenn die Mängel nur unwesentlich sind. Es bleibt dem Besteller in diesen Fällen unbenommen, bei der Abnahme einen Vorbehalt nach § 640 Absatz 2 BGB zu erklären. Bei der Auslegung der Regelung in § 640 Absatz 1 Satz 2 BGB ist zu berücksichtigen, dass der Besteller zur Billigung einer Leistung verpflichtet wird, die nicht der vertraglichen Vereinbarung entspricht, denn der Besteller hat mit dem Unternehmer die Erstellung eines einwandfreien und nicht die eines im Wesentlichen einwandfreien Werks vereinbart. Der Begriff der Unwesentlichkeit ist deshalb eng auszulegen.

Sie können die Abnahme daher verweigern, wenn die Leistung des Unternehmers im Wesentlichen als (noch) nicht fertiggestellt bzw. als (noch) nicht vertragsgemäß anzusehen ist. Bei der Beurteilung der Abnahmefähigkeit kommt es in erster Linie auf die vertraglichen Vereinbarungen an, insbesondere welche Eigenleistungen ggf. vom Besteller übernommen wurden. Wurde eine schlüsselfertige Herstellung ohne Eigenleistungen vereinbart, kann regelmäßig verlangt werden, dass das Gebäude in allen Teilen vollständig und fehlerfrei hergestellt und bewohnbar ist. Heizung, Elektrik und santitäre Einrichtungen müssen angeschlossen und funktionsfähig sein. Der Zugang zum Haus und das Haus selbst (Balkon, Treppen etc.) müssen verkehrssicher erstellt sein. Auch der Außenputz ist in der Regel eine Leistung, die als wesentlicher Bestandteil des Bauvorhabens anzusehen ist.

Wenn ein bezugsfertiges Haus bestellt wurde, insbesondere sowohl Installation der Elektrik als auch der Sanitäreinrichtungen als auch Außenputz von der Baubeschreibung umfasst sind, kann die Endabnahme daher von Ihnen verweigert werden, solange diese Leistungen nicht fertiggestellt wurden.
Im Übrigen sieht das BGB auch keine Teilabnahme in sich geschlossener Leistungen vor, selbst dies könnte vom Unternehmer nur bei vertraglicher Vereinbarung (z.B. bei wirksamem Einbezug der VOB/B, siehe § 12 VOB/B) verlangt werden.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2012 | 19:35

Aber wenn wir die Abnahme doch machen würden, obwohl wir diese verweigern könnten, dürfen wir bei der Restzahlung der 90% einen Teil des Geldes (den offenen Leistungen entsprechend) einbehalten?

mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2012 | 20:02

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Mit der Abnahme wird zunächst einmal die vereinbarte Vergütung fällig. Wenn aber noch die Beseitigung von Mängeln verlangt werden kann, kann der Besteller auch nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (§ 641 Absatz 3 BGB). Wichtig ist aber, dass Sie sich in der Abnahme alle noch vorhandenen Mängel auch ausdrücklich vorbehalten. Zumindest nach Ihrer Schilderung sollte hier aber schon überlegt werden, die Abnahme zu verweigern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


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