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Hausbau - Mängel

| 16.07.2012 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Damen und Herren,

am 11.05.2012 haben wir einen Werkvertrag für den Bau eines Endreihenhauses abgeschlossen. Der Bau wurde am 11.06.2012 begonnen. Der erste Bauabschnitt (Bodenplatte) wurde fehlerfrei fertiggestellt und die erste Abschlagszahlung dem Bauträger überwiesen.

Beim zweiten Bauabschnitt (Außenmauerwerk, Innenwände, DG Decke) wurden jedoch am 03.07.12 erhebliche Mängel von unseren Baubegleiter festgestellt. Daraufhin haben wir dem Bauträger eine Frist bis zum 10.07.12 zur Mängelbeseitigung gesetzt. Der Bauträger hat der Mängelrüge nicht zugestimmt und hatte uns angeboten aus „Kulanzgründen" wenige Schäden zu beheben. Diesem Angebot hatten wir nicht zugestimmt. Seit dem passierte auf der Baustelle nichts mehr.

Laut Vertrag hat sich der Bauträger verpflichtet, die Beauftragung der Baugenehmigung durchzuführen und die Kosten dafür zu tragen. Am 11.07.12 haben wir vom Bauamt erfahren, dass der Bauantrag nicht gestellt worden ist. Es liegt stattdessen eine nicht mehr gültige Baugenehmigung von 2005 vor.

Leider haben wir keinen fixen Fertigstellungstermin vertraglich vereinbart. Stattdessen haben wir nur einen Bauzeitplan(Fertigstellungsdatum lt.-Plan ist Jan 2013) erhalten und mündliche Vereinbarung für die Fertigstellung im Januar 2013 getroffen.

Hieraus ergeben sich für uns die folgenden Fragen:

1.Haben wir die Möglichkeit ein anderes Unternehmen zur Mängelbeseitigung zu beauftragen oder müssen vorab weitere Schritte unternommen werden?
2.Können wir alternativ zu 1. vom Vertrag zurücktreten und andere Firma für den kompletten Bau beauftragen? Falls der neue Bauträger teurer sein sollte, können wir den Differenzbetrag als Schadenersatz geltend machen?
3.Sollte sich der Bau weiterhin verzögern würden auf uns nicht geplante Kosten (Bereitstellungszinsen, Miete, …) zukommen. Kann man diese Kosten gegenüber dem Bauträger in unserem Fall geltend machen?
4.Am 09.07.12 haben wir die Rechnung für die Abschlagszahlung des mängelbehafteten Bauabschnitts bekommen( Re ist am 16.07.2012 fällig). Können wir die ganze Summe zurückbehalten, bis der Mangel behoben bzw. die Baugenehmigung erteilt worden ist?
5.Welche Möglichkeiten stehen uns zur Verfügung, wenn der Bauträger die Mängel weiterhin nicht anerkennen will und die ganze Summe der Abschlagsrechnung fordert?

Viel Dank im Voraus für die Beantwortung unserer Fragen

Mit freundlichen Grüßen

Ein Ratsuchender

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Offensichtlich sind Sie an einen nicht seriösen Vertragspartner geraten, denn eine Bebauung ohne Baugenehmigung ist zwar praktisch möglich, jedoch letztlich nichts anderes als ein Schwarzbau. Vor dem „ ersten Spatenstich " muss der Hausbau durch eine Baugenehmigung genehmigt worden sein. Liegt keine Baugenehmigung vor, darf mit der Baumaßnahme überhaupt nicht begonnen werden. Die Baubehörde kann diesbezüglich mit Gelstrafen oder sogar einem völligen Baustopp durch eine Einstellungsverfügung die fehlende Baugenehmigung ahnden.

Da der Bauträger vertraglich für die Einholung der Baugenehmigung zuständig war und er diese Hauptleistungspflicht nicht erfüllt hat, sollte zunächst einmal versucht werden, an die fehlenden Baugenehmigung zu kommen. Denn Sie können derzeit überhaupt, jedenfalls nicht legal, weiterbauen. Insofern stellt sich aufgrund der fehlenden Baugenehmigung derzeit die Frage nicht bezüglich der Beauftragung eines Drittunternehmens.

Sie sollten demnach zunächst den Bauträger unter Fristsetzung von zwei Wochen auffordern, die fehlende Baugenehmigung einzuholen. Gleichzeitig sollten Sie den Bauträger daraufhin weisen, dass Sie andernfalls bei fristlosem Ablauf der Frist die geleistete Zahlung für den ersten Bauschnitt gem. § 812 BGB zurückzufordern. Denn die Vorlage der Baugenehmigung ist nach § 3 Abs. 1 der Makler- Bauträgerverordnung ( MaBV )eine der Voraussetzungen für die Fälligkeit von Abschlagszahlungen.§ 3 Abs. 1 MaBV legt zwingend fest, ab welchem Zeitpunkt der Bauträger vom Erwerber, also von Ihnen, überhaupt Zahlungen entgegennehmen darf. Es handelt sich um allgemeine
Zahlungsvoraussetzungen zum Schutze des Erwerbers. Liegt eine der in § 3 Abs. 1
MaBV genannten allgemeinen Voraussetzungen, wozu auch die Baugenehmigung zählt,
wie in Ihrem Fall nicht vor, so ist der Vergütungsanspruch des Bauträgers nicht fällig. Der Erwerber kann alsdann über § 812 BGB seine bereits geleistete Zahlung zurückfordern.

Kommt der Bauträger, was hier eigentlich anzunehmen ist, der Aufforderung zur Vorlage der Baugenehmigung nicht nach,fordern Sie die die bereits geleistete Zahlung zurück und verlangen nunmehr weiter über §§ 634 Nr. 4, 636,280,281 Abs. 1 Satz 2 u. 3 BGB Schadenersatz statt der ganzen Leistung. Der Schadenersatz umfasst sämtliche Mehrkosten, die Ihnen durch die erhebliche Pflichtverletzung des Bauträgers bereits entstanden sind oder noch entstehen werden, z.B. Mehrkosten durch Beauftragung eines Drittunternehmens,die Bereitstellungszinsen sowie Mietzahlungen etc., somit all das, was Ihnen bei einer pflichtgemäßen Erfüllung des Vertrages durch den Bauherrn nicht entstanden wäre.

Da die Angelegenheit ziemlich komplex und für Sie sehr bedeutend ist, sollten Sie sich anwaltlicher Hilfe bedienen. Ein anwaltliches Schreiben kann in solchen Sachen bei Bauträgern einiges bewirken. Insoweit würde ich Ihnen gerne zur Seite stehen.

Gerne stehe ich im Übrigen auch bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2012 | 18:57

Sehr geehrter Herr Dratwa,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung unserer Fragen.

In Ihrer Antwort haben Sie geschrieben, dass die Behörde bei fehlender Baugenehmigung Geldstrafen verhängen kann. Wer müsste die Geldstrafe in unserem Fall zahlen?

Ich möchte auf meine erste Frage noch mal zurückkommen. Ab wann können wir ein Drittunternehmen zur Mängelbeseitigung beauftragen (ungeachtet der fehlenden Baugenehmigung)? Erste Frist zur Mängelbeseitigung ist bereits abgelaufen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2012 | 19:12

Sehr geehrter Fragesteller,

da die Frist zur Mängelbeseitigung vom Bauträger nicht eingehalten wurde, können Sie sofort ein Drittunternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen und dem Bauträger die Kosten als Schadenersatz ( § 634 Nr. 4 BGB ) in Rechnung stellen.

Etwaige Geldstrafen wegen der fehlenden Baugenehmigung hat der Bauträger Ihnen zu erstatten.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.07.2012 | 14:40

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