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Haus steht zu tief, was tun? Schadensersatz?


13.09.2006 11:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Wir bauen gerade eine Doppelhaushälfte (Fertigbauweise) in mittlerer Hanglage, die Strasse führt den Hang gerade hinauf. Die im Kellergeschoß befindliche Haustür sollte auf der Strassenseite sein und laut Plan in der Mitte der Türschwelle auf Strassenniveau liegen.

Nachdem die Bodenplatte für den Keller gegossen wurde, haben wir festgestellt, daß das Niveau der Türschwelle nun etwa 35-45 cm tiefer als im Plan eingezeichnet liegen wird. Laut Architekt hat der Geometer "da wohl was falsch gemessen."

Erst einmal sieht das völlig unmöglich aus, da das Haus nur knapp 1,5 - 2 Meter vom Gehweg entfernt steht und man auf diese Strecke dann 50 cm nach unten gehen soll. Und wir müssen uns den Krampf dann später jeden Tag anschauen...

Zum anderen stellt sich die Frage nach zusätzlichen Massnahmen, um den nun sehr viel höher liegenden Gehweg abzusichern, damit niemand einfach in den entstehenden "Graben" hineinfällt. Wie das mit der Absicherung gegen eindringendes Wasser etc aussieht, ist ebenfalls fraglich.

Laut Architekt lässt sich aber nichts mehr daran ändern, da die Kellerelemente bereits produziert sind. Wir hatten über eine Verlegung des Eingangs auf die Hausseite nachgedacht.

Wir wollen das so nicht akzeptieren, zumal wir in etwa 10 Jahren das Haus verkaufen (können) wollen und sehen das als erheblichen Mangel. Ausserdem wollen wir keine erhebliche Mehrkosten für diesen nicht von uns verschuldeten Umstand tragen, und nach Möglichkeit teure Gerichtsverfahren etc. vermeiden.

Ist diese Sichtweise richtig, oder ist das ein Mangel, den wir akzeptieren müssen?

Was können wir tun? Können wir Schadensersatz verlangen, und wenn ja, von wem und in welcher Höhe? Können wir auf einer technischen Lösung ohne Zusatzkosten für uns bestehen, sprich Erhöhung der Bodenplatte oder Neuproduktion der betroffenen Kellerlemente?

Die Bodenplatte wurde am Samstag gegossen, wir haben den Mangel am Montag Abend festgestellt und am Dienstag den Architekten benachrichtigt, der uns am Mittwoch zurückrief. Das sollte doch frühzeitig genug gewesen sein?

Vielen Dank im Voraus für sachkundige Hilfe.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie haben hier einen Anspruch auf Schadensersatz, der sich in erster Linie gegen den Architekten richtet.

Denn zu den Planungsfehlern gehört auch die Bodenuntersuchung BGH BauR 97, 488), falls der Architekt meint, es sei zu einer Absackung gekommen. Aber auch wenn die Aussage, es sei etwas falsch gemessen, sich auf die AUSFÜHRUNG beziehen sollte, sich nicht auf einen Planungsfehler bezieht, haftet der Architekt. denn er ist im Rahmen der Überwachung selsbt verpflichtet, die Betonierungsarbeiten, also auch den Guß der Bodenplatte und deren korrekten Platzierung, zu prüfen (BGH BauR 94, 392).

Der Architekt wird sich daher hier aus der Haftung nicht entlasten können.

Das Argument, eine Änderung sei nicht möglich, da die Kellerelemente bereits produziert worden seien, ist dabei irrelevant.

Ob daneben noch die aufführende Firma zusätzlich haften, hängt von den Verträgen und Leistungsbeschreibungen und Plänen ab. Möglich wäre dieses, wenn der Firma eine eigenständige Untersuchung oblegen hätte - da kann ohne Prüfung der Verträg heir so nicht beantwortet werden.

Neben dem äußerlichen Unwägbarkeiten (was soch einen Mangel darstellt) ist diese Tiefersetzen aber auch deshalb nicht unproblematisch, da ggfs. der Grundwasserspiegel tangiert wird (Folge: eindringendes Grundwasser in den Keller) und auch das Oberflächenwasser dann in den Keller fießen kann, ggfs. also weitere Dräinagen zwingend erforderlich sind.

Das alles stellt einen gravierenden Baumangel dar, der sich auch erst Jahre später durch Kapillarfeuchte in die dann ggfs. ungesicherten Aufbau äußern kann, da die Sperrschichten nun auch zu niedrig liegen.

Die einzig richtige technische Lösung wäre das Entfernen er Bodenplatte und ein völliger Neuaufbau. Die Kosten (auch die Folgekosten durch überschreiten der Bauzeit) wird der Architekt (bzw. dessen Haftpflichtversicherer) nach Ihrer Darstellung zu tragen haben.

Sicherlich können Sie auch die derzeitigen Zustand beibehalten und einen finanziellen Ausgleich fordert; diese läge dann im Minderwert (der aber dann genau durch einen Sachverständigen festgestellt werden müsste), wobei Sie sich bitte NICHT auf eine genaue Summe einlassen sollten. Denn neben der Schadenssumme sollte UNBEDINGT auch die Haftung für Folgeschäden verbindlich festgelegt werden.

Um den Mangel zu dokumentieren, sollten Sie aber auf jeden Fall einen unabhängigen Sachverständigen zu Rate ziehen, sei es durch ein Privatgutachten, dem sich die Parteien dann vorher SCHRIFTLICH unterwerfen, sei es durch ein Beweissicherungsverfahren.

Sprechen Sie schnell mit dem Architekten; läßt er sich auf nichts ein, sollten Sie dann SOFORT einen Anwalt zur Einleitung weiterer Schritte einleiten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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