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Haus Kauf - keine Heizungsübergabe gemacht - defekt - Kostenübernahme durch wen??

12.10.2012 21:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel


Hallo,

wir haben im August ein Haus gekauft und hatten am 14.8. den Notar Termin und anschließend gleich die komplette Hausübergabe. Die Zahlung wurde aber erst Ende September geleistet was aber auch so im Notarvertrag festgelegt wurde.
Leider wurde bei der Übergabe vergessen die Heizung zu prüfen und das Haus stand lange Zeit leer somit war sie komplett ausgeschaltet.
Als wir neulich beim Umbau die Heizung hochfahren wollten wegen Warmwasser, ging sie nicht an. Daraufhin habe wir einen Sanitär betrieb beauftragt der feststellte, dass die Pumpe und ein Schalter defekt sind. Die Rechnung macht ca. 500,00 Euro aus. Der Sanitär mann beantwortete uns die Frage warum dies kaputt ging so, dass die Heizung lange aus war und sich dann wahrscheinlich die Pumpe festgesetzt hat. (--> Dies wollte der Besitzer wissen weil er sagte, dass die Heizung bei der letzten Periode noch funktioniert hat) Fakt ist die Heizung hat vor der Übergabe wahrscheinlich nie funktioniert. Weil wir haben nicht daran rum geschraubt oder sonstiges wir wollten sie lediglich anmachen.
Meine Frage... wer muss die Kosten hierfür übernehmen der Vorbesitzer oder sogar die Maklerin weil sie ihre Sorgfaltspflicht verletzt hat und dies bei der Objektübernahme der Besitzer bevor sie das Haus überhaupt zum Kauf angeboten hat hätte prüfen müssen oder uns zumindest bei der Übergabe daran erinnern hätte müssen oder wir als neue Besitzer weil wir nicht beweisen können das es vorher schon kaputt war?? Wie ist in diesem Fall die Rechtslage?? Meiner Meinung nach muss doch die Maklerin auf so etwas hinweisen die müssen sich doch sicherlich an eine Übergabe-checkliste oder ähnliches halten oder?
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Zunächst beantworte ich Ihre Frage hinsichtlich einer etwaigen Maklerhaftung:
Schadenersatzansprüche gegen Makler entstehen in erster Linie aus der Verletzung von Haupt- oder auch von Nebenpflichten.
In Ihrem Fall käme die Verletzung einer sog. Treuepflicht in Betracht. Aus der Treuepflicht können sich eine Reihe von Einzelpflichten ergeben. Art und Umfang dieser Pflichten ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Besonders hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang Aufklärung-, Beratungs-, Nachprüfungs- und Erkundigungspflichten. So muß die Maklerin im Rahmen des Zumutbaren die Interessen ihres Kunden wahren. Die Bedeutung dieser allgemein gehaltenen Formulierung kann sich allerdings erst im Einzelfall erschließen. Deshalb läßt sich die Problematik von Haftungsfragen am besten anhand von Einzelfällen darstellen.

Meines Erachtens kann ich in Ihrem Fall keine Pflicht der Maklerin erkennen, die Funktionsfähigkeit der Heizung zu überprüfen. Anders wäre es, wenn sie Ihnen im Rahmen der Verkaufsgespräche zugesichert hätte, dass die Heizung funktioniert. Dies wäre im Rahmen eines Schadensersatzprozesses von Ihnen zu beweisen.

Haftung des Verkäufers:
In Kaufverträgen über Immobilien ist oft ein Passus enthalten, dass auf Gewährleistung verzichtet wird. Gewährleistung ist ein schuldensunabhängiger Anspruch, das heißt, es muss nur bewiesen werden, dass ein Mangel vorhanden ist. Unterschied dazu im Schadenersatzrecht, wo immer das Verschulden des Gegners nachgewiesen werden muss, dass dieser z. B. positive Kenntnis davon hat, dass sich Schäden im Haus befinden.

Ich rate Ihnen demnach in Ihrem Kaufvertrag nachzuschauen, ob dieser Passus enthalten ist. Fehlt dieser Gewährleistungsausschluss, so muss der Verkäufer die Kosten für die Reparatur übernehmen. Ist die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen, so müssten Sie dem Verkäufer nachweisen, dass dieser positiv wusste, dass die Heizung zum Zeitpunkt des Verkaufes defekt war, was sicherlich schwierig ist.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Bei Unklarheiten oder Verständnisschwierigkeiten nutzen Sie bitte die Nachfrage-Option.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Philipp Wendel

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