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Kauf einer Dachgeschoßwohnung im denkmalgeschütztem Haus

| 08.10.2018 04:37 |
Preis: 75,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Hallo,
ich möchte gerne eine Dachgeschoßwohnung kaufen (die in einem Innenhof liegt, also nicht über die Straße durch Feuerwehrwagen zugänglich ist). Diese verfügt jedoch aktuell über keinen zweiten Rettungsweg. Nachbar-Dachgeschoßwohnungen haben diesen (Balkone bzw. Abstiege zu Balkonen). Das selbe Problem, fehlende zweite Rettungswege, haben übrigends sehr viele Häuser hier, die im Innenhof liegen. Sicherlich mehrere hundert.

Das Haus hat über 10 Eigentümer (laut WEG Protokollen).

Ich gehe davon aus, dass das Denkmalschutzamt zweite Rettungwege ähnlich der Nachbarhäuser gestattet.

Frage: Können Miteigentümer des Mehrfamilienhauses den Bau eines solchen zweiten Rettungsweges blockieren, so dass die Dachgeschosswohnung in der Folge nicht mehr (über den Bestandschutz gedeckt) als Wohnraum nutzbar wäre? Denn das Problem betrifft wegen der Höhe nur die Dachwohnungen, evtl. die Wohnungen darunter? Selbst wenn ich - im schlimmsten Fall - die Kosten (der Veränderung am Gemeinschaftseigentum) alleine trage?

Vielen Dank!

Einsatz editiert am 08.10.2018 09:10:12
Eingrenzung vom Fragesteller
08.10.2018 | 04:57
Eingrenzung vom Fragesteller
08.10.2018 | 06:33

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist zu ermitteln, welche Art Maßnahme die Ausstattung zum Brandschutz ist. Denn danach richtet sich, ob und wie ein Beschluss ergehen kann.

Der Brandschutz gehört zur ordnungsgemäßen Instandsetzung- und Erhaltung und damit zur ordnungsgemäßen Verwaltung i. S. d. § 21 WEG ( z.B. OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2004, 16 Wx 81/04). Das Herrichten von Brandschutzanlagen, wie Feuerleitern ist keine Baumaßnahme i.s. d. § 22 WEG.

Damit muss zur Herstellung einer Feuerleiter die WEG einen Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen. Da die Herstellung der Brandsicherheit zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, wäre ein ablehnender Beschluss gerichtlich mit der Anfechtungsklage nach § 46 WEG angreifbar.

Wenn sie eine Wohnung kaufen, so muss ihnen auch eine Wohnung sprich Räumlichkeiten zu Wohnzwecken überlassen werden. Folglich kann die WEG den Beschluss über die Herstellung einer ordnungsgemäßen Erreichbarkeit i.S.d. Brandschutzordnung nicht abwehren oder verhindern. Spätestens in der Klage wäre hier ihrem Ansinnen stattzugeben.

Allerdings rate ich dazu sich schon im Kaufvertrag abzusichern, in dem die zu kaufenden Räume eindeutig als Wohnung und zu Wohnzwecken verkauft werden. Zudem kann man ein Rücktrittsrecht vereinbaren, falls das Denkmalschutzamt den Bau des Rettungswegs verweigert oder die Miteigentümer sich gegen die Schaffung des Rettungsweges aussprechen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2018 | 21:14

Guten Tag Frau Prochnow,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort!

Der Makler hat nun eine Kopie aus dem Jahre 1994 zugesandt, in der ein 2. Rettungsweg (u.a. anwesend Stadtplanungsamt, Brandschutz und Rettungsamt, Leiter Bautechnik) bescheinigt wird ("abklappbarer Dachaustritt") . Auf dieser Kopie wird darauf hingewiesen, dass in die Einsatzpläne der Feuerwehr aufzunehmen ist, dass die "Anfahrt der Feuerwehr aus südlicher Richtung erfolgt, um den korrekten Ausstellwinkel der Leiter zu gewährleisten". Das Schreiben bezeichnet die Hausnummer und die Straße des Gebäudes. Vorderhaus und Hinterhaus haben die selbe Hausnummer, Vorderhaus/Hinterhaus wird in dem Schreiben nirgendwo erwähnt. Die Bescheiningung selbst ist einwandfrei.

Jedoch ist erstens die Anfahrt mit einem Auto nur am Vorderhaus an der Straße möglich. Für das Hinterhaus im Innenhof besteht keine Möglichkeit. Zweitens gibt es nur im Vorderhaus Dachfenster ("aufklappbaren Dachausstieg ", auch über Maps zu erkennen), im Hinterhaus dagegen nicht. Drittens haben viele Häuser im Innenhof (alles Hinterhäuser) Feuerleitern vom Dachgeschoß weit bis zum Stockwerk darunter reichend, das betreffende Hinterhaus dagegen nicht.

Ich gehe davon aus, dass diese Bescheinigung sich auf das Vorderhaus bezieht. Unabhängig von einer natürlich sinnvollen abschließenden Begehung vorort die folgenden juristischen Fragen.

1. Wie kann ich mich in einem eventuellen Kaufvertrag unter Bezugnahme auf dieses Schreiben juristisch korrekt formuliert absichern, z.B. "Das Vorhandensein eines zweiten Rettungsweges für die Wohnung wird laut Bescheinigung vom xx.xx.1994 zugesichert. Ansonsten kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, wenn bis 2 Jahre nach Abschluss des Vertrages kein zweiter Rettungsweg verbindlich mit der Bauaufsicht und Denkmalschutzamt planerisch festgelegt oder nachgewiesen wurde. Hierbei ist der Käufer bereit, sich an den Unkosten bis zu 5000 Euro zu beteiligen, darüber liegende Beträge gehen zu Lasten des Verkäufers".

Problem: Es gibt bei Rücktritt Unkosten über den Kaufpreis hinaus, u.a. Vorfälligkeitsentschädigung des Bankkredits, Maklercourtage, usw. Wenn die Bescheinigung falsch ist, sich nicht auf das Hinterhaus bezieht, kann der Verkäufer eventuell sagen, er wußte das auch nicht. Ich will den Verkäufer nicht übervorteilen, sondern eine faire Lösung.

2. Wo kann ich juristisch verbindliche Informationen einholen, ob für ein bestimtes Haus ein zweiter Rettungweg existiert? Und ist diese Information öffentlich zugänglich? Ist das das Brandschutz und Rettungsamt, die Bauaufsichtsbehörde oder steht das in den Bauplänen?

3. Mit der Hausverwaltung selbst habe ich noch nicht gesprochen. Kann eine Hausverwaltung darüber verbindlich Auskunft geben oder ist das nicht deren Zuständigkeitsbereich?

Vielen Dank im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.10.2018 | 07:42

Sehr geehrter Fragesteller,

zu ihren Nachfragen.

Zunächst zur 2. und 3. Frage: 2. Wo kann ich juristisch verbindliche Informationen einholen, ob für ein bestimtes Haus ein zweiter Rettungweg existiert? Und ist diese Information öffentlich zugänglich? Ist das das Brandschutz und Rettungsamt, die Bauaufsichtsbehörde oder steht das in den Bauplänen?

3. Mit der Hausverwaltung selbst habe ich noch nicht gesprochen. Kann eine Hausverwaltung darüber verbindlich Auskunft geben oder ist das nicht deren Zuständigkeitsbereich?


Informationen zur Branschutzausstattung können sie vom Wohnungseigentümer direkt erhalten. Auch eine Anfrage bei der Hausverwaltung ist lohnenswert, d der Branschutz zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, müsste sie Informationen hierzu haben. Zudem hat die Baubehörde Baupläne ( Brandschutzplan ist Grundlage von Baugenehmigungen), die zumindest die gebauten Einrichtungen am Haus darstellen müssten, so dass es sich lohnen kann die Bauakte einzusehen. Oftmals wird von den Bauplänen jedoch abgewichen, so dass dies eine Anfrage bei Hausverwaltung und Eigentümer nicht ersetzen sollte. Die Akte ist NICHT öffentlich einsehbar, es muss ein berechtigtes Interesse dargelegt werden, so z.B. der angestrebte Kauf der Räume. Eine Besichtigung sollte auf jeden Fall trotzdem stattfinden.

Nun zur Frage 1:
Wie kann ich mich in einem eventuellen Kaufvertrag unter Bezugnahme auf dieses Schreiben juristisch korrekt formuliert absichern, z.B. "Das Vorhandensein eines zweiten Rettungsweges für die Wohnung wird laut Bescheinigung vom xx.xx.1994 zugesichert. Ansonsten kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, wenn bis 2 Jahre nach Abschluss des Vertrages kein zweiter Rettungsweg verbindlich mit der Bauaufsicht und Denkmalschutzamt planerisch festgelegt oder nachgewiesen wurde. Hierbei ist der Käufer bereit, sich an den Unkosten bis zu 5000 Euro zu beteiligen, darüber liegende Beträge gehen zu Lasten des Verkäufers"

Eine faire Lösung finden sie, wenn sie die Klauseln so schaffen, dass der Verkäufer eine faire Möglichkeit erhält, seine Versprechungen einzulösen. Ich würde das Ganze jedoch nicht an eine Bescheinigung knüpfen sondern an tatsächliche Begebenheiten. Dabei sind die Konbstellationen, dass das Haus bereits einen Rettungsweg hat oder dieser geschaffen werden muss, zu unterscheiden. Beides in einer Klausel wäre widersprüchlich, da ja spätestens der Eigentümer die Verhältnisse der Räume kennen muss. Folglich würde ich in etwa formulieren:

a) Wenn das Vorhandensein zugesichert wurde, stellt das nicht Vorhandensein einen Mangel dar:
"Das Vorhandenseineines zweiten Rettungsweges für die Wohnung wird zugesichert. Der Käufer kann vom Vertrag zurückteretn und Schdenersatz fordern, wenn kein zweiter Rettungsweg vorhanden ist. Der Verkäufer hat die Möglichkeit den Rücktritt zu verhindern, in dem er binnen 2 Jahren nach Kaufvertragsschluß einen zweiten Rettungsweg auf eigene Kosten herstellen läßt."

Hier sehe ich keine Notwendigkeit sich an den Kosten zu beteiligen, da der Verkäufer einen Rettungsweg mit veräußert hat. Fehlt dieser nun, obwohl er durch den Vertrag gewarnt ist und sein Vorhandensein trotzdem zugesichert hat, kann er den Bau realisieren um den Rücktritt zu verhindern. Tut er auch dies nicht, ist es meines Erachtens nur fair, wenn er auch die Rücktrittskosten trägt.

b) oder wenn nur die Schaffung eines Rettungsweges in Aussicht gestellt wurde:
"Die Schaffung eines zweiten Rettungsweges für die Wohnung wird laut Bescheinigung vom xx.xx.XXXX der Baubehörde und/ oder dem Beschluss der WEG vom XX.XX. XXXX/ dem Beschlussvorschlag der Hausverwaltung vom XX.XX.XXXX zugesichert. Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz fordern, soweit der eingetretene Schaden über 5.000 € hinausgeht, wenn bis 2 Jahre nach Abschluss des Vertrages kein zweiter Rettungsweg verbindlich mit der Bauaufsicht und Denkmalschutzamt planerisch festgelegt wurde (ich bin der Ansicht: wenn nach 2 Jahren kein zweiter Rettungsweg geschaffen wurde), und den Käufer hier kein Verschulden trifft. Die Kosten der Schaffung eines zweiten Rettungsweges werden, soweit sie nicht von der WEG im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu tragen sind, von dem Käufer getragen."

Eine Bescheinigung kann hier nur die bereits beantragte Baugenehmigung, ein Beschluss der WEG oder die Bescheinigung der Hausverwaltung über die geplante Schaffung eines Rettungswegs sein.

Ich hoffe, alles erfasst zu haben. Bei weiteren Fragen oder benötigter Hilfe stehe ich ihnen gern im Rahmen eines Mandates zur Verfügung.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 10.10.2018 | 09:08

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