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Haftung bei Verstoß gegen die Baugenehmigung

| 26.09.2018 23:11 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einem vor 2 Jahren erstellten Haus mit insgesamt 9 Wohnungen.
Alle Wohnungen sind bezogen, die Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt, aber noch nicht als Eigentümer eingetragen. Grund: Es stellt sich heraus, dass der Bauträger - zugleich Architekt - gegen Bauauflagen (in erster Linie andere farbliche Fassadengestaltung) verstoßen hat. Daraufhin wurde ein Bußgeld in Höhe von 80.000,- Euro verhängt, wogegen der Bauträger Widerspruch eingelegt hat, der aber abschlägig beschieden wurde. Die Sache ist jetzt vor dem Langericht anhängig, ein gütliche Einigung schein aussichtslos, da Bauträger und Bauamtsleiter eine Art "Privatfete" austragen - die Sache kann sich noch Jahre hinziehen.
Die Befürchtung der Eigentümer ist die: Kann das Bauamt - falls alle Eigentümer im Grundbuch eingetragen wären und der Bauträger nicht mehr Besitzer des Gebäudes ist - eines Tages (wenn der Rechtstreit vielleicht in 2 - 3 Jahren positiv für das Amt ausgeht) die Eigentümer dann als Ansprechpartner für Änderungen am Gebäude in den genehmigten Zustand heranziehen, d.h. , die Eigentümer müssten dann die Kosten tragen, die durch Nacharbeiten entstehen, um das Haus in den genehmigten Zustand zu bringen.
Ist das der Fall, oder wäre immer derjenige für die genehmigungsgerechte Bauausführung zuständig, der auch den Bauantrag gestellt hat - in diesem Fall der Archtitekt/Bauträger?
27.09.2018 | 02:51

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ja, leider kann das in der Tat drohen, im Einzelnen:

Das öffentliche Baurecht in Form der Landesbauordnung hier stellt insbesondere nur darauf ab, wer Eigentümer der Immobilie ist und wenn letztere nicht den baurechtlichen Vorgaben entspricht, müssen die Baurechtsbehörden einschreiten.

§ 83 HBO – Bauüberwachung
"(1) Die Bauaufsichtsbehörde kann die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anordnungen und die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten der am Bau Beteiligten überprüfen.[...]."

Die möglichen Maßnahmen sind in den Paragrafen davor genannt.

Die Auswahl des Störes obliegt nach freiem Ermessen der Behörde, wobei hier aber grundsätzlich nur die jeweiligen Wohnungseigentümern in Betracht kommen.

Aber:
Das bedeutet zugleich, dass letztere zivilrechtlich gegen den Vertragspartner und Bauträger vorgehen können.

Das ist unabhängig vom dem baurechtlich relevanten Sachverhalt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2018 | 21:12

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt -
danke für Ihre rasche Auskunft.
Der Bauträger/Architekt ist zwischenzeitlich bereit, für den Fall, dass sich das Bauamt nach erfolgter Eigentumsumschreibung
mit Änderungs-Anordnungen an die Eigentümergemeinschaft wendet,
"sämtliche eventuell vorzunehmenden Maßnahmen aufgrund der Anordnung der Baubehörde auf eigene Kosten durchzuführen und stellt insoweit den Eigentümer im Innenverhältnis von sämtlichen Verpflichtungen aufgrund von Anordnungen der Baubehörde frei". (so seine Formulierung wörtlich).

Das hört sich ja recht gut an. Die Frage ist nur: Wenn sich der Rechtstreit noch lange hinzieht - wovon man ausgehen kann -
ist dann der Bauträger/Architekt überhaupt noch existent (sprich: hat vielleicht zwischenzeitlich Konkurs angemeldet oder ist er über alle Berge)?
Dieses Risiko bleibt auf jeden Fall für die Eigentümer, falls sie sich als solche ins Grundbuch eintragen lassen - oder wie sehen Sie das?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.09.2018 | 07:15

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

In Ordnung, verstehe, dann ist das mit dem Bauträger schon einmal geklärt, wobei gleichwohl das Insolvenzrisiko die Eigentümer, wie aber auch ansonsten, tragen müssen. Da gebe ich Ihnen Recht.

Gegebenenfalls lässt sich dieses zumindest zum Teil durch eine entsprechende Bürgschaft einer Bank absichern, was Sie besprechen sollten, zudem weitere Sicherheiten.

Ansonsten ist noch eine gründliche Prüfung des Insolvenzrisikos vorzunehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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