Haftet aktueller Eigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach aktueller Rechtslage haftet derjenige Wohnungseigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum, von dessen Sondereigentum die Beeinträchtigung objektiv ausgeht – auch dann, wenn die ursächliche bauliche Maßnahme nicht von ihm selbst, sondern von einem Voreigentümer vorgenommen wurde. Weder die alte noch die seit dem 1. Dezember 2020 geltende neue Fassung des § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthalten eine ausdrückliche Regelung zur Haftung des Erwerbers für solche baulichen Altmaßnahmen. Gleichwohl folgt eine Verantwortlichkeit des Erwerbers aus allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen, insbesondere aus der sogenannten Zustandsverantwortlichkeit, die über eine analoge Anwendung von § 1004 Abs. 1 BGB (Beseitigungsanspruch bei Eigentumsbeeinträchtigungen) hergeleitet wird.

Maßgeblich ist dabei nicht, wer die bauliche Veränderung vorgenommen hat, sondern ob die konkrete Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums – etwa eine Durchfeuchtung infolge einer mangelhaften Fliesenverlegung – objektiv vom Sondereigentum des aktuellen Eigentümers ausgeht. Dafür spricht schon der Wortlaut des § 14 WEG, der nicht auf den Verursacher abstellt, sondern auf den Eigentümer. Der Erwerber tritt mit Eigentumserwerb in die Sachherrschaft über das Sondereigentum ein und haftet daher verschuldensunabhängig als sogenannter Zustandsstörer. Der Umstand, dass die Ursache für den Schaden auf eine bauliche Maßnahme des Voreigentümers zurückgeht, entlastet ihn nicht. Ihm bleibt lediglich die Möglichkeit, seinerseits Regress gegenüber dem Voreigentümer zu nehmen, sofern sich dieser haftbar gemacht hat.

Voraussetzung für eine Inanspruchnahme des Eigentümers ist jedoch, dass sich die Ursache der Beeinträchtigung hinreichend sicher feststellen lässt. Ist das – wie in Ihrem Fall – durch ein Gutachten gegeben, das eindeutig eine unsachgemäße Verfliesung ohne Trennlage auf einer Bitumenabdichtung als schadensursächlich identifiziert, liegt ein klarer Fall vor: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet, die Instandsetzungskosten zu tragen. Der Eigentümer, dessen Sondereigentum diese Störung verursacht, hat vielmehr für die Kosten aufzukommen, die für die Beseitigung der Beeinträchtigung am Gemeinschaftseigentum erforderlich sind.

Nur wenn sich der Zusammenhang zwischen der baulichen Maßnahme und dem Schaden nicht eindeutig klären lässt oder mehrere Ursachen denkbar sind, kann eine Beteiligung der Eigentümergemeinschaft an den Kosten gerechtfertigt sein. Die pauschale Aussage der Hausverwaltung, man könne den Verursacher nicht mehr feststellen, reicht im Lichte eines eindeutigen Gutachtens nicht aus, um die Kosten auf die Gemeinschaft umzulegen. Es ist vielmehr Aufgabe der Verwaltung, die Anspruchsgrundlagen zu prüfen und im Interesse der Gemeinschaft durchzusetzen.

Zusammenfassend gilt: Der Erwerber haftet für Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums, die objektiv von seinem Sondereigentum ausgehen – auch dann, wenn die schadensursächliche Maßnahme vom Voreigentümer stammt. Diese Haftung ergibt sich nicht aus dem WEG, sondern aus der allgemeinen zivilrechtlichen Zustandsverantwortlichkeit gemäß § 1004 BGB analog. Liegt ein technisches Gutachten vor, das eine klare Ursache benennt, ist der aktuelle Eigentümer zur Tragung der Sanierungskosten verpflichtet. Eine Umlage auf die Eigentümergemeinschaft ist in diesem Fall unzulässig.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

El-Zaatari
Rechtsanwalt