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Habe ich auf Grund des Verhaltens des Mieters trotz der Forderung/Klage volle Verfügungsgewalt über


19.01.2007 14:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Simone Sperling



Mietrecht, Kündigung


Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Schreiben vom 15.11.2006 hat mein Mieter seine Wohnung "zum 31.12.2006" gekündigt.

Das ist so sicher nicht korrekt. Ich interpretiere das als eine fristgerechte Kündigung zum 28.2.2007, bei der er auf sein Nutzungsrecht für die Monate Januar und Februar 2007 verzichtet. (Ist das so?)

Ich sehe das auch als Bitte, im beidseitigen Einverständnis das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn ein Nachmieter die Wohnung am 1.1.2007 übernimmt. Mein Mieter hat sich kaum um einen Nachmieter bemüht, ich schon! Er hat mir nur ein Schlüsselpaar (von dreien, Haus-/Wohnungstür) überlassen, damit ich in seiner Abwesenheit Interessenten in die Wohnung lassen konnte. So habe ich einen Interessenten gefunden.

Den Einzug zum 1.1.2007 hat mein Mieter dadurch verhindert, daß er 2 mündlich vereinbarte Abnahmetermine (23.12. und 29.12.) ohne Absage und Angabe von Gründen nicht wahrgenommen hat und auch in deren Vorfeld nicht erreichbar war. Somit war auch der Verbleib der restlichen Schlüssel ungeklärt; zusätzlich war der Keller weder leer geräumt noch zugänglich. Unter diesen Bedingungen wollte der Interessent - in meinen Augen völlig berechtigt - nicht am 1.1.2007 einziehen.

Der Status am 1.1.2007:

-- Der Mieter hatte weder korrekt gekündigt noch die Miete für Dezember bezahlt.

-- Der Mieter hatte die Wohnung ohne Abnahme/Schlüsselübergabe mit vollem, unzugänglichen Keller und ohne Angabe einer neuen Adresse verlassen.

Die neue Adresse herauszufinden war nicht schwer, daraufhin habe ich ihm ein letzte Mahnung für die Dezembermiete geschickt und - da ich die Wohnung so nicht vermieten kann - weitere Mietzahlungen gefordert. Unter Androhung weiterer Schritte habe ich eine Frist bis zum 19.1.2007 gesetzt, die Mieten für Dezember 2006 und Januar 2007 zu überweisen; die Januarmiete sollte dann mit den mir entstehenden Kosten verrechnet werden.

Als Antwort hat der Mieter mir die Dezembermiete + € 100,- überwiesen. In einem Schreiben teilte er mir mit, daß ich für die 100 Euro seinen Keller ausräumen und mich darauf verlassen sollte, daß der von ihm bestellte Sperrmüll alles abholt! Weitere Forderungen würde er ablehnen, da er die Schlüssel in den Briefkasten geworfen hätte. Wo der Briefkastenschlüssel ist, hat er verschwiegen, das soll ich offensichtlich erraten.

Jetzt habe ich die Faxen dicke und möchte die über 300 €, die mich die professionelle Entrüpelung gekostet hat, mindestens eine halbe Monatsmiete, die ich dem weiterhin interessierten Nachmieter als Entschädigung anbiete, damit er "bei der Stange" bleibt, zusätzlich zu den 100 €, die ich für meine bisherigen Auslagen (neue Schlösser,...) und Unannehmlichkeiten als angemessen erachte.

Da das bisherige Verhalten meines Mieters nur mit professioneller Verschleppungstaktik erklärbar ist, erscheint mir diese direkte Forderung wenig aussichtsreich. Meiner Meinung nach bin ich aber berechtigt, den Mieter auf Einhaltung der Kündigungsfrist und Ersatz der Entrümpelungskosten zu verklagen.

Diese Forderung (2 Monatsmieten plus Kosten der Entrümpelung) möchte ich mit Frist bis KW 5 unter Androhung einer Klage wegen Vertragsbruchs an den Mieter stellen.

Halten Sie das für aussichtsreich?

Habe ich auf Grund des Verhaltens des Mieters trotz der Forderung/Klage volle Verfügungsgewalt über meine Wohnung? Kann ich zum Beispiel dem potentiellen Nachmieter einen überlappenden Mietvertrag anbieten?

Ist es günstig, gleichzeitig die erwähnte Minimalforderung als "außergerichtliche Einigung" anzubieten?

Ich bitte um möglichst schnelle Antwort, damit der potentielle Nachmieter klare Verhältnisse hat.

Mit freundliche Grüßen

-- Einsatz geändert am 19.01.2007 15:43:14
Eingrenzung vom Fragesteller
19.01.2007 | 15:12
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Wenn das Mietverhältnis bis zum 28.02.2007 läuft und der „alte“ Mieter bis zu diesem Zeitpunkt die Miete zahlen soll, so kann er sich dagegen wehren, wenn Sie zwischenzeitlich die Wohnung weitervermietet haben. Der „alte“ Mieter muss nur bis zum Einzug des „neuen“ Mieters Mietzahlungen leisten. Allenfalls eine evtl. Differenz zwischen alter und neuer Miete steht Ihnen zu.

Durch die „Abgabe“ der bzw. durch die Behauptung der Abgabe der Schlüssel hat der „alte“ Mieter die Nutzung der Wohnung aufgegeben. Sie können aber auch in diesem Fall nur bis zum tatsächlichen Einzug des „neuen“ Mieters die Mietzahlung verlangen.


Die über 100,00 € hinausgehenden nachweislichen Kosten für die Kellerberäumung können Sie von dem „alten“ Mieter verlangen, wenn Sie ihm die Möglichkeit zum Abtransport des Sperrmülls, wie von ihm angeboten, gegeben haben und er diesen nicht beräumt hat.

Wenn der „alte“ Mieter die Schlüssel nicht vereinbarungsgemäß zurückgegeben hat, können auch in diesem Zusammenhang entstandene Kosten (neue Schlösser etc.)beansprucht werden.

Die dem „neuen“ Mieter erlassenen Mietzahlungen werden wohl schwerlich gerichtlich durchsetzbar sein. Jedoch können Sie Kosten für die Bemühung zur Suche eines neuen Mieters (z.B. Anzeigen etc.) vom „alten“ Mieter beanspruchen.

Ich empfehle Ihnen zunächst außergerichtlich alle entstandenen Kosten (wenn möglich mit Belegen) zu beanspruchen und anzubieten für eine vergleichsweise Einigung nur einen Teil der Kosten zu beanspruchen.

Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.


Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich gern für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats.


Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel.: 0351/2 69 93 94
Fax: 0351/2 69 93 95
e-mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2007 | 17:34

Sehr geehrte Frau Sperling,

Vielen Dank für Ihre Ausführungen.

"Erlassene Mietzahlung" ist nicht ganz richtig: der "neue Mieter" war bereit, die Wohnung zum 15.1.2007 für die halbe Miete zu übernehmen, wenn alle Mängel bis zum 13.1. behoben sind (Zusatz zum Mietvertrag). Die "entgangenen Mieteinnahmen" sind somit eine halbe Monatsmiete.

Der Brief des "alten Mieters" ist zwar auf den 6.1.2007 datiert, kam aber mit normaler Post am 16.1. und einem Poststempel vom 14.1. bei mir an. Darin schrieb er, er hätte den Sperrmüll für den 16.1.2007 morgens bestellt und ich solle die Gegenstände bis zum 15.1. abends auf die Straße stellen, so dass sein Angebot in keinem Fall zu realisieren gewesen wäre; wobei ich mich auch frage, worin die willkürlichen (nur) 100,- € für das Leerräumen des Kellers begründet sind.

Um die Forderung des "neuen Mieters" zu erfüllen (und somit die entstehenden Kosten klein zu halten) musste ich die Entrümpelung sowieso früher durchführen.

Halten Sie die "Minimalforderung", zumindest mit den eigenen Kosten, für die ich Belege habe, unter diesen Randbedingungen für angemessen?

Kann ich für die eigenen (zeitlichen) Aufwendungen gar nichts berechnen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2007 | 17:49

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Wenn Sie den "alten" Mieter darüber informiert haben, dass ein neuer Mieter die Wohnung zum 15.01.2007 unter den genannten Bedingungen anmieten würde, sind die Forderungen als angemessen zu betrachten. Für die eigenen nachweisbaren Aufwendungen können Sie einen angemessenen Stundensatz abrechnen. Dieser sollte etwas unter dem von einem Fachbetrieb angesetzten Preis liegen.

Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

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