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Mietrecht - Kündigung meiner Wohnung

| 26.06.2014 14:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich habe von meinem Vermieter eine „Kündigung wegen Eigenbedarf des neuen Hauseigentümers" erhalten. Laut Kündigung ist seit dem 18.06.2014 eine Firma neuer Eigentümer des Hauses.
Aufgrund des allgemeinen Zustandes der Gebäude und der weiteren Umstrukturierung der neuen Firma sollen in absehbarer Zeit sämtliche Gebäude abgebrochen werden.
Aus diesem Grund kündigt mir mein alter Vermieter wegen Eigenbedarf des neuen Vermieters meine Wohnung zum 30.06.2015.
Ist das rechtlich möglich und wenn nein wie muss ich mich verhalten (? Widerspruch usw.)
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Eigenbedarfskündigung setzt gemäß § 573 Absatz 2 Nr.2 BGB voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dies wurde von dem Vermieter aber nicht vorgebracht. Für eine grundsätzlich denkbare Verwertungskündigung im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB dürfte es dagegen an einer ausreichenden Begründung fehlen.

Abgesehen davon wäre gemäß § 566 BGB bei einem Verkauf der neue Erwerber als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten, sodass der bisherige Vermieter gar nicht mehr kündigen könnte.

Es ist daher zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung davon auszugehen, dass die Kündigung unwirksam ist (ich unterstelle dabei, dass es sich um Wohnraum handelt). Ein Widerspruch wäre dann nicht notwendig. Ggf. können Sie im Rahmen der Nachfrageoption den Sachverhalt unter Berücksichtigung meiner Ausführungen noch etwas konkretisieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2014 | 20:29

Zusatzfrage und -information
Sehr geehrter Herr Anwalt,
- die Kündigung betrifft meine Wohnung
- wurde vom bisherigen Vermieter vorgenommen
- Mietverhältnis besteht seit über 28 Jahren
- Neuer Besitzer will nach Kündigungsschreiben in absehbarer Zeit alles abbrechen
- Wie lange ist die Kündigungszeit nach 28 Jahren Mietverhältnis
- Kann neuer Besitzer einfach nach dem Kauf des Hauses alles wegreißen oder
- Muss er auch erst die Wohnung kündigen und ist dies überhaupt ein Grund das Mietverhältnis zu beendigen.
- Seltsam ist auch, dass für die Mietangelegenheiten weiterhin mein alter Vermieter zuständig ist und ich auch weiterhin die Miete an meinen alten Vermieter überweisen soll
Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2014 | 08:16

Vielen Dank für Ihre Nachfragen, die ich in der gebotenen Kürze wie folgt beantworten möchte:

Vor einem Abriss müsste Ihnen selbstverständlich gekündigt werden. Zudem müsste die Kündigung gerechtfertigt sein. Der Vermieter darf nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordentliche Kündigung als so genannte Verwertungskündigung vornehmen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dies muss aber umfangreich begründet werden, z.B. mit dem schlechten Zustand des Gebäudes und der wirtschaftlichen Notwendigkeit eines Abrisses (ausführlich hierzu BGH, Urteil vom 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10).

Die Kündigungsfrist würde gemäß § 573c BGB grundsätzlich 9 Monate betragen.

Ich rate an, einmal einen Blick in das Grundbuch zu werfen (dies ist unter Vorlage Ihres Ausweises und des Mietvertrages beim zuständigen Amt möglich), um herauszufinden, wer nun tatsächlich Eigentümer des Grundstückes ist. Denn ein Käufer wird erst dann Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Ergibt sich hieraus tatsächlich ein neuer Eigentümer, sollten Sie mit diesem auch die Mietzahlungen absprechen, wenn Ihnen nach § 566e BGB eine entsprechende Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter zugestellt wurde.

Empfehlenswert dürfte auch sein, zur Sicherheit das gesamte Kündigungsschreiben durch einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort oder einen Mieterschutzbund überprüfen zu lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 29.06.2014 | 00:37

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