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Grundstück ohne Baulandeigenschaft?


23.11.2005 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Rechtsanwälte,

wir haben am 13.10.2005 per notariellem Kaufvertrag ein Grundstück in Bad Münstereifel erworben (laut Kaufvertrag: 1.200 qm Bauland mit den Maßen 30 m Front und 40 m Tiefe, plus 2.190 qm Wiese/Weideland). Das Grundstück war bei Kauf noch nicht vermessen, ein Bebauungsplan existiert nicht. Der Preis je qm Bauland beträgt laut Kaufvertrag 47 EUR, der Preis je qm Wiese 4 EUR. Verkäufer ist ein Bauer, Vermittler (ohne Provisionspflicht) war ein freier Bausachverständiger.

Nach der jetzt erfolgten Vermessung des Grundstücks hat sich herausgestellt, dass wegen der Ortsrandlage laut amtlichem Lageplan lediglich 559 qm (im Osten des Flurstücks) bebaut werden können. Somit können 641 qm des Baulandes nicht bebaut werden. Grund dafür ist: Die 641 qm liegen im Aussenbereich, nur die 559 qm im Innenbereich. Die Kommune hat uns ihre "Satzung über die Abgrenzung, Abrundung und Einbeziehung von Aussenbereichsflächen" gegeben und schreibt: "Nach dieser Satzung liegt u.a. eine Teilfläche im östlichen Bereich des o.a. Grundstückes im Innenbereich nach § 34 BauGB. Eine Wohnbebauung ist hier in einer Bautiefe entlang der ...straße im Rahmen der Bestimmungen des § 34 BauGB möglich. Der rückwärtige Grundstücksanteil kann derzeit nicht bebaut werden."

Zur Satzung nach § 34 BauGB, Abschnitt 4, gehört als Anlage eine Karte, in der der Aussenbereich und der Innenbereich (grob) eingetragen bzw. abgegrenzt sind. Danach liegen die 641 qm im Aussenbereich. Die Karte zur Satzung ist zwar nicht exakt, aber im amtlichen Lageplan ist die Ortslagenabrundung exakt eingetragen.

Nach Angaben des Liegenschaftsamtes sind die 641 qm als Weideland anzusehen (nicht als Gartenland), da sie landwirtschaftlich genutzt werden können.

Das Bauamt hat das 1.200qm-Grundstück in einer Tiefe von 40 m zu den Erschließungskosten (Kanalbau) beitragsrechtlich veranlagt. Vermutlich deshalb kam der Verkäufer auf die Angabe, es seien 1.200 qm Bauland. Im notariellen Kaufvertrag hat der Verkäufer für die gesamten 1.200 qm Bauland ausdrücklich "Baulandeigenschaft" garantiert. Im Kaufvertrag wurde auf einem Auszug aus dem Geo-Informationskataster das Baugrundstück in einer Fläche von 1.200 qm eingezeichnet.

Wir fühlen uns vom Verkäufer getäuscht und wollen den Preis für die 641 qm auf Normalmaß stutzen (möglichst auf 4 EUR je qm). Der Kaufpreis ist noch nicht geflossen. Auch die Auflassungsvormerkung ist noch nicht erfolgt, da das Grundstück - was wir nicht wussten - bereits zur Zwangsversteigerung angeordnet war und sich das Finanzamt mit dem überschuldeten Bauern noch "handelseinig" werden muss. Der Kaufpreis soll nicht an den zahlungsunfähig Bauern, sondern komplett an dessen Gläubiger (Banken und Finanzamt) fliessen.

Im Notarvertrag heißt es auch: "Sollte sich nach amtlicher Vermessung und katasteramtlicher Forschreibung ein Mehr- oder Mindermaß der verkauften Teilflächen ergeben, so ist der Unterschiedsbetrag auf der Grundlage des Quadratmeterpreises von 4 EUR (für das Hinterland) zwischen den Beteiligten unverzüglich nach Eingang der katasteramtlichen Vermessungspapiere beim Notar auszugleichen, nicht jedoch vor Fälligkeit des Kaufpreises."

Wir wollen unbedingt am Kauf des Grundstückes festhalten, zumal wir bis Jahresende den Bauantrag einreichen müssen, um die Eigenheimzulage (inkl. 2 Kinder = 22.800 EUR) zu sichern. Den Verkäufer haben wir über das Vermessungsergebnis noch nicht unterrichtet.

Zudem hat der Verkäufer im Kaufvertrag zugesichert, "dass es sich (bei den 1.200 qm) um ein voll erschlossenes Baugrundstück handelt". Die Straße am Grundstück ist aber noch nicht ausgebaut, vielmehr handelt es sich um einen asphaltierten, auch für Autos befahrbaren Weg (darunter neuerdings Kanal), der nicht die für Straßen übliche Mindesbreite von 4,75 - 5,00 m aufweist. Nach Bauamtangaben müssten wir bei einer Verbreiterung der Straße/des Weges 90 % - und nicht 50 % - der auf unsere Front anfallenden Kosten zahlen. Laternen und Bürgersteig sind ebenfalls nicht vorhanden. Nach mündlicher Auskunft des Bauamtes sollen wegen Geldmangels "in den nächsten zehn Jahren" weder Straßenverbreiterung noch Laternenaufstellung erfolgen.

Die für uns wichtigen Frage ist:

1. Sind die 641 qm Bauland/haben sie Baulandeigenschaft? Gibt es eine juristische Definition von Bauland?

2. Wenn nein: Was sind die 641 qm dann? Wiesenland?

2. Ist das Grundstück unter diesen Bedingungen voll erschlossen? Oder handelt es sich selbst bei den 559 qm nur um Rohbauland?

3. Welche Möglichkeiten haben wir, die überhöhte Zahlung zu vermeiden und gleichzeitig am Kaufvertrag festzuhalten?

4. Der Bauer ist zahlungsunfähig, besitzt aber noch weitere Grundstücke (sowie seinen Hof). Könnten wir nach einem gewonnen Schadensersatzprozess mit einem Titel die Zwangsversteigerung eines anderen Grundstückes durchsetzen?

Für Ihren Rechtsrat haben Sie vielen Dank.


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Sind die 641 qm Bauland/haben sie Baulandeigenschaft? Gibt es eine juristische Definition von Bauland?

a) Nach Ihren Angaben handelt es sich bei den 641 m² um eine Fläche im Außenbereich. Hier ist eine Wohnbebauung grundsätzlich nicht möglich, außer bei priviligierten Bauten, wie sie in § 35 BauGB aufgeführt sind, d.h. insbesondere landwirtschaftliche Betriebe, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes errichtet werden können.

§35 Bauen im Außenbereich
(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es
1. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
2. einem Landwirt zu Wohnzwecken dient, dessen Betrieb nach Übergabe zum Zweck der Vorwegnahme der Erbfolge später aufgegeben worden ist, und
a) vor der Übergabe des Betriebs die Errichtung eines Altenteilerhauses nach Nummer 1 zulässig gewesen wäre,
b) im Übergabevertrag die Errichtung eines Altenteilerhauses vereinbart worden ist,
c) das Vorhaben in unmittelbarer Nähe der Hofstelle errichtet wird und
d) rechtlich gesichert ist, daß die Fläche, auf der das Altenteilerhaus errichtet werden soll, nicht ohne das Hofgrundstück veräußert wird,
3. einer Landarbeiterstelle dient,
4. dem Fernmeldewesen, der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,
5. wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich
ausgeführt werden soll oder
6. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient.

(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt.

Die komplette Fassung finden Sie unter:

http://www.baunet.de/baurecht/htm/baugb/

b) Als Bauland wird ein Teil der Erdoberfläche, bestehend aus einem oder mehreren Grundstücken, bezeichnet der zulässigerweise bebaut werden kann. Weder rechtliche noch natürliche Hindernisse dürfen dem entgegenstehen. Dies wird als Baurecht bezeichnet.
Bauland kann auf verschiedene Arten entstehen. In jedem Fall muss die Erschließung gesichert sein und es dürfen keine natürlichen Hindernisse bestehen, welche ein Bauen unmöglich machen.
Rechtlich erwirbt ein Grundstück Baulandqualität entweder durch explizite Ausweisung des Grundstückes als Bauland in einem qualifizierten Bebauungsplan oder durch die Lage im Innenbereich. Bauland entsteht jedenfalls nicht im Außenbereich.
Streng vom Bauland zu trennen ist Bauerwartungsland, hierbei handelt es sich um Flächen für die in einen übersehbaren Zeitraum zu erwarten ist, dass sie Bauland werden. Flächen die im Flächennutzungsplan für den Bau vorgesehen sind in der Regel nur Bauerwartungsland, da der Flächennutzungsplan kein Baurecht schafft.


2. Wenn nein: Was sind die 641 qm dann? Wiesenland?

Dies richtet sich nach dem Flächennutzungsplan, der bei der Gemeinde eingesehen werden kann. Im Flächennutzungsplan wird für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen dargestellt. Der Flächennutzungsplan ist damit ein vorbereitender Bauleitplan. Nach Ihrer Schilderung wird des sich um Wiesen(Wiedeland) oder Flächen für die Landwirtschaft handeln. Jedenfalls handelt es sich nicht um Bauland.

3. Ist das Grundstück unter diesen Bedingungen voll erschlossen? Oder handelt es sich selbst bei den 559 qm nur um Rohbauland?

Erschließungskosten umfassen Kosten für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung. Sie enthalten auch anteilige Kosten des Straßenbaus samt Gehweg und Beleuchtung, öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Erschließungskosten sind auch für das Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten. Üblicherweise muss der Eigentümer sich daran mit bis zu 90% beteiligen. Soweit Ihr Grundstück noch nicht erschlossen ist, werden im Rahmen der Erschließung noch Erschließungskosten auf Sie zukommen.
Inwieweit Ihr Grundstück erschlossen ist, ergibt sich aus den tatsächlichen Verhältnissen. Hierbei können Sie bei der Gemeinde den (Ab-)Wasserverbänden und Elektrizitätswerken nachfragen und auch Pläne anfordern, die den Verlauf der Leitungen dokumentieren. Soweit die 559 m² Bauland sind muß die Erschließung hierfü zumindestens gesichert sein.

4. Welche Möglichkeiten haben wir, die überhöhte Zahlung zu vermeiden und gleichzeitig am Kaufvertrag festzuhalten?
Ein Rücktritt scheidet aus, da Sie dann nicht mehr das Grundstück erwerben können. Sie können einen neuen Kaufvertrag schließen, wobei unter Bezugnahme auf den ursprüngliche Kaufvertrag der Kaufpreis abgeändert wird und die Bezeichnung der erworbenen Fläche berichtigt wird. Hierzu sollten Sie den Notar ansprechen und ggfs. für die Durchsetzung einen Kollegen vor Ort beauftragen, zu mal die Zeit bis Jahresende drängt.


5. Der Bauer ist zahlungsunfähig, besitzt aber noch weitere Grundstücke (sowie seinen Hof). Könnten wir nach einem gewonnen Schadensersatzprozess mit einem Titel die Zwangsversteigerung eines anderen Grundstückes durchsetzen?

Soweit Sie einen Titel haben, können Sie auf den übrigen Grundstücken Zwangssicherungshypotheken eintragen lassen, die Ihren Anspruch sichern und bei Veräußerung oder Versteigerung möglicherweise zu einem Erlös führen. Soweit das Finanzamt sich den kaufpreis aus Ihrem vertrag bereits hat abtreten lassen (oder gepfändet hat) ist zu befürchten, dass auf den anderen Grundstücken bereits Zwangssicherungshypotheken lasten. Da die Eintragung vom Eingang bei dem Vollstreckungsgericht und Grundbuchamt abhängig ist, kann es sein, dass Sie zwar im Grundbuch eingetragen werden, allerdings wertlos ist, wenn zu viele Gläubiger vor Ihnen eingetragen sind.

Hier kann ein Kollege vor Ort sich einen Grundbuchauszug anfordern.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen und stehen Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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