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Grundstück kauf als GbR - Vertrag im nachhinein

| 01.07.2015 13:27 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Partnerin und ich haben kürzlich ein Grundstück erworben. Dies haben wir als GbR getan. Dazu wurde im Kaufvertrag hinter unseren Namen "als Gesellschaft bürgerlichen Rechts" hinzugefügt.

Nun möchten wir einige Dinge anders als im BGB regeln. Und zwar im Besonderen die Verteilung der Anteile und die Regelungen im Todesfall eines Gesellschafters.

Muss ein solcher nachträglich gefasster GbR-Vertrag notariell beurkundet werden?

§ 311b Absatz 1 BGB kommt doch meiner Meinung nach hier nicht mehr zu tragen, da das Grundstück bereits erworben wurde und die GbR bereits mit dem Kaufvertrag gegründet worden ist.

Was ist dann unter Zweck der Gesellschaft einzutragen?

Ich danke Ihnen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach der nbenannten Vorschrift bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Diese ist hier geschehen, da Sie ein Grundstück erworben haben und dies notariell beurkundet wurde.
Dort reihte es aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt wurden und Sie erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind (BGH vom 28.04.2011) ; weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt in einem solchen Fall nicht. Daraus lässt sich ableiten, dass auch spätere gesellschaftsinterne Vorgänge keiner Beurkundung bedürfen.

Anders gesagt, spätere Gesellschaftsanteilsübertragungen bedürfen keiner Formvorschrift (allenfalls nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages). § 311b BGB findet auf Anteilsübertragungen einer GbR somit keine Anwendung (selbst dann, wenn die GbR ausschließlich über Grundvermögen verfügt und ihr einziger Zweck die Verwaltung dieses Grundvermögens ist, Rsp).

Ein Gesellschafter kann formfrei aus der GbR ausscheiden oder ein neuer Gesellschafter formfrei in die GbR eintreten. Der Gesellschaftsvertrag kann geändert werden, wichtig ist, dass dann ggf. eine Grundbuchberichtigung herbeizuführen sein wird. Wegen der Regelund des Erbes sind Fortsetzungs- sowie einfache und qualifizierte Nachfolgeklauseln/Eintrittsklauseln möglich. Im Erbfall kann es aber ein Problem geben, da mangels notarieller Beurkundung keine "Urkunde" beim Grundbuchamt vorliegen wird; eine Berichtigungszustimmung der übrigen Gesellschafter hilft aber ohne Probleme weiter.

Der Zweck der Gesellschaft kann alles mögliche sein; z.B. Verwaltung Grundvermögen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2015 | 14:42

Vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort. Muss der Vertrag (der ja dann zum ersten Mal schriftlich verfasst wird) also als Änderung eines bestehenden Vertrages gekennzeichnet werden? Im Sinn von "Änderung des Gesellschaftsvertrages der XY GbR"?

Was ist eine Berichtigungszustimmung ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2015 | 22:19

Je nachdem wieviele Gesellschafter bestehen, können diese gemeinsam einer Grundbuchberichtung zustimmen.

Die Bezeichnung muss nicht auf Änderung lauten. Alleine aus der ezitlichen Folge ergeben sich die rechtlichen Konsequenzen. Im Übrigen sind sie weitestgehend frei.

Bewertung des Fragestellers 01.07.2015 | 15:29

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