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Eigentumswohnung vom Bauträger, GbR-Problematik

| 28.01.2020 11:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


15:10
Guten Tag,

ich beabsichtige, eine Neubauwohnung von einem Bauträger zu kaufen. Der im Vertrag angegebene Bauträger ist eine GbR, die aus zwei GmbH besteht. Nach Aussage des von mir beauftragten Notars ist es eher unüblich für Bauträger diese Rechtsform zu wählen, denn ein Nachweis der Existenz und der Vertretung einer solchen GbR wäre nach derzeitiger Rechtslage nicht möglich. Weder die Eintragung einer Vormerkung noch die Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber würde diesen vor Rückübertragungsansprüchen schützen, falls die GbR nicht existiert bzw. nicht wirksam vertreten wurde.

Das könnte dazu führen, dass der Kaufvertrag auch nach Eigentumsumschreibung auf mich unwirksam wäre und ich sowohl das für die Wohnung gezahlte Geld, als auch die erworbene Wohnung verlieren könnte.

Stimmt diese Aussage? Oder hätte ich im Falle einer Unwirksamkeit des Kaufvertrags trotzdem die Möglichkeit, gegen die GbR bzw. ihre Gesellschafter rechtlich vorzugehen und die Rückerstattung des Geldes zu verlangen?

Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße


28.01.2020 | 12:15

Antwort

von


(531)
Hagenburger Str. 54A
31515 Wunstorf
Tel: 05031/951013
Web: http://www.anwaeltin-holzapfel.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,


Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:


Der Notar hat Recht, wenn er Sie darauf hinweist, dass eine GbR als Verkäuferin einer Immobilie nicht unproblematisch ist.

Anders als die GmbH ist die GbR nicht in einem Register eingetragen, so dass die Existenz und die Vertretungsberechtigung nicht sicher festgestellt und dem Grundbuchamt nicht in der notwendigen Form nachgewiesen werden können.

Für das Grundbuchverfahren ist eine neue Vorschrift (§ 899a BGB ) eingeführt worden, die den guten Glauben an Existenz, Eigentümerstellung und Gesellschafterbestand sowie Vertretungsmacht schützt.

Das schuldrechtliche Geschäft und die Wirksamkeit der eingetragenen Auflassungsvormerkung werden damit aber nicht "gerettet". Das eröffnet das Risiko, dass die Eigentumsübertragung später wegen des nichtigen Kausalgeschäfts rückabgewickelt werden muss. Deshalb sind die Bedenken des Notars begründet und nachvollziehbar.

Durch entsprechende Vertragsgestaltungen können diese Risiken teilweise abgemildert werden. So kann mit einer Doppelverpflichtung der GbR und der Gesellschafter gearbeitet werden. Des weiteren kann an eine Abwicklung über Notaranderkonto und Auszahlung des Kaufpreises erst nach der Umschreibung des Eigentums gedacht werden.

Nicht alle Probleme lassen sich aber auf diesem Weg lösen. Es bleiben erhöhte Risiken, z. B. bei mitverkauften beweglichen Sachen, für die der § 899a BB nicht gilt und im Hinblick auf die Vormerkung (s. o.).

Auch wenn Sie im Ergebnis möglicherweise Schadensersatzansprüche oder sonstige Forderungen gegen die handelnden Personen haben könnten: Es dürfte schwierig sein, diese gegen die Gesellschafter durchzusetzen, insbesondere, wenn diese dann plötzlich zahlungsunfähig sind. Und bei einer GmbH als Gesellschafter der GbR besteht das Risiko, dass diese möglicherweise ein Stammkapital hat, dass zur Deckung der Forderungen bei weitem nicht ausreicht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen aus Wunstorf

Anja Holzapfel
-Rechtsanwältin-


Rückfrage vom Fragesteller 28.01.2020 | 13:12

Sehr geehrte Frau Holzapfel,

vielen Dank für Ihre ausführliche und verständliche Antwort.

Eine Nachfrage noch zum vorletzten Absatz in Ihrer Antwort: Sie schreiben, dass bei Forderungen an eine GmbH möglicherweise ein nicht ausreichendes Stammkapital das Problem sein könnte. Trifft das nur für die von mir beschriebene Konstellation (GbR mit GmbH als Gesellschafter) zu, oder auch für einen Bauträger, der als GmbH auftritt?

Vielen Dank im Voraus.

Freundliche Grüße



Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.01.2020 | 15:10

Sehr geehrter Fragesteller,


gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Das Problem, dass GmbHs häufig kein ausreichendes Stammkapital haben, ist unabhängig von der Vertragsgestaltung. In der von Ihnen geschilderten Konstellation ergeben sich aber besondere Risiken dadurch, dass Ihr Vertragspartner eine GbR ist. Wenn der Bauträger eine GmbH ist, ist aus dem Handelsregister ersichtlich, dass sie existiert und wer für sie im Rechtsverkehr Erklärungen abgeben darf.

Die Problematik, dass Sie aufgrund fehlender Vertretungsmacht Ihres Vertragspartners einen unwirksamen Vertrag schließen und die Eigentumsübertragung deshalb rückgängig gemacht werden muss, ist bei einer GmbH in dieser Form nicht gegeben. Verträge mit einer GmbH als Verkäufer/Bauträger können deshalb ohne diese speziellen Risiken, die sich aus der Teilrechtsfähigkeit und der Grundbuchfähigkeit der GbR ergeben, geschlossen werden.


Mit freundlichen Grüßen

Anja Holzapfel

Bewertung des Fragestellers 28.01.2020 | 16:29

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 28.01.2020
5/5,0

Frau Holzapfel gab mir eine detaillierte und auch für Laien verständliche Antwort, die mir sehr weitergeholfen hat. Auch die Antwort auf meine Nachfrage war präzise und ließ keine weiteren Fragen offen.


ANTWORT VON

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