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Grundstück (Bauerwartungsland / Schenkung oder Verkauf / fremde Person)

01.02.2017 16:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Ausgangssituation:
Ein Teil eines Agrarlandes wurde durch eine FNP Änderung (Entwurf kürzlich beschlossen) zu Bauerwartungsland. Ein Planungsbüro ist aktuell dabei die jeweiligen Eigentümer an einen Tisch zu bekommen und im Anschluss einen B-Plan zu entwerfen. Einer dieser Eigentümer würde meiner Frau und mir einen Anteil (d.h. eine Grundstückfläche) überlassen (verkaufen oder schenken). Dieses Bauerwartungsland ist aktuell nicht erschlossen und noch nicht vermessen (d.h. es existieren noch keine Parzellen). Der Bodenrichtwert der Nachbargrundstücke (Bauland und bebaut) liegt bei ca. 70 - 80 EUR / qm.

Nun zur eigentlichen Frage:
Welche Möglichkeiten bestehen, dieses Grundstück kostengünstig (sowohl für den Eigentümer als auch für uns als Käufer - insbesondere auch in Hinblick auf die zukünftige Umwandlung zum Bauland + Erschließung + Hausbau) zu erhalten? (bestünde die Gefahr einer Annahme eines spekulativen Erwerbs mit einer möglichen Forderung einer Nachzahlung durch das FA?)

Beim Thema Schenkung würde die Steuerklasse 3 zutreffen, es besteht kein Verwandtschaftsverhältnis - d.h. Freibetrag von 20.000 EUR. Zu dem kommt (wahrscheinlich) hinzu, dass vom FA eine pauschale Wertermittlungsformel (Fläche des Grundstücks x Bodenrichtwert in EUR pro qm) angewendet wird - pessimistisch betrachtet, müssten wir bei einer angenommenen Fläche von 1.000 qm von ca. 80.000 EUR ausgehen, minus 20.000 EUR Freibetrag * 30% Steuerklasse 3 würden 18.000 EUR Schenkungssteuer auf uns zukommen - ist das korrekt?

Beim Thema Verkauf kann sicher kein beliebiger Wert gewählt werden, da das Finanzamt wahrscheinlich von einer Teilschenkung ausgehen könnte. Da stellt sich die Frage, welcher qm-Preis für Bauerwartungsland realistisch zu veranschlagen ist.

Würde der oben angesprochene Zeitfaktor - also ein Handeln vor der Erstellung des B-Plans - einen kostengünstigeren Erwerb ermöglichen? Hierbei muss das Land vorher in Parzellen geteilt werden - besteht in diesem Falle ebenso (wie bereits oben angedeutet) die Möglichkeit einer Forderung zur Nachzahlung?



Einsatz editiert am 01.02.2017 20:30:22

Einsatz editiert am 02.02.2017 11:36:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Ein Steuerschuldverhältnis wird immer dann begründet, wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt ein steuerbegründendes Ereignis stattfindet.
So also, soweit ich Sie richtig verstanden habe, im Nachhinein zu einem möglichen Erwerb mit oder ohne Gegenleistung, der Wert der Sache durch ein zeitlich nachfolgendes Ereignis steigt, hat dieses keinen Einfluss auf die eigentliche zeitlich feststehende Besteuerungsgrundlage.

Bei einem Kauf fällt grundsätzlich einer Grunderwerbssteuer an. § 1 Abs. 1 GrEStG legt den maßgeblichen Zeitpunkt zur Steuerbemessung auf den Zeitpunkt der rechtsgeschäftlichen Vereinbarung zur Übereignung bzw. beim Fehlen einer solchen Vereinbarung den eigentlichen Anspruch auf Übereignung bzw. den Übergang des Eigentums an dem Grundstück fest. In Ihrem Fall dürfte also der notariell beglaubigte Kaufvertrag, so Sie zu dieser Lösung tendieren, entscheidend sein.

Bei einer Schenkung wird zu Ihren Gunsten, wie Sie schon richtig erkannt haben, Ihnen in der Steuerklasse 3 ein Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro gewährt.
Die Bewertungsfrage des fraglichen Bauerwartungslandes und die damit weitergehende Frage hinsichtlich eines Kaufes bzw. einer Teilschenkung beantwortet das Bewertungsgesetz.

Die Gutachterausschüsse sind verpflichtet, die Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke und bei unbebauten Grundstücken für erschließungsbeitragspflichtiges oder -freies Bauland festzustellen (§ 196 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch). Für Bauerwartungsland und für Rohbauland müssen sie keine Bodenrichtwerte in der Bodenrichtwertkarte ausweisen, sie können es jedoch.
Bei Bauerwartungsland handelt es sich um Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets begründen (§ 4 Abs. 2 WertermittlungsVO 1988).
Enthält die Bodenrichtwertkarte Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland und Rohbauland, sind diese bei der Ermittlung des Grundstückswerts anzusetzen. Dies dürfte jedoch nicht der Regelfall sein. In vielen Fällen fehlen solche Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung sieht daher folgende „Hilfswertermittlungen" vor:
Für das Bauerwartungsland: Ist damit zu rechnen, daß die Flächen in absehbarer Zeit - hierunter ist ein Zeitraum von 6 Jahren zu verstehen (Abschn. 2 Abs. 7 BewRGr) - anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher als Grundvermögen anzusehen sind, sind diese Flächen i. d. R. mit 25 % des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland anzusetzen. Von diesem einheitlichen Wertansatz kann dann abgewichen werden, wenn es die regionalen Verhältnisse erfordern. Der Prozentsatz kann dann sowohl höher als auch niedriger ausfallen.

Weiterhin erfolgt in der Regel ein genereller Abschlag von 20% nach § 145 Abs. 3 S. 1 BewG. Nach Satz 3 dieser Vorschrift bleibt aber auch der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes vorbehalten. Die kann durch einen öffentlich bestellten Gutachter oder aber im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis, erfolgen.

Der Kaufpreis muß innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommen sein. Zustande gekommen ist dieser Kaufpreis, wenn der obligatorische Vertrag, also der Notarvertrag, innerhalb dieses Zeitraums abgeschlossen wurde. Auf die Zahlung des Kaufpreises oder die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch kommt es dabei nicht an.
Da der Kaufpreis wie der Gutachterwert grundsätzlich der Grundstücksbewertung nur nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt zugrunde gelegt werden kann, müßte die Entwicklung des Grundstücksmarkts bei einem Verkauf vor dem Besteuerungszeitpunkt für den Zeitraum ab notarieller Beurkundung bis zum Besteuerungszeitpunkt und bei einem Verkauf nach dem Besteuerungszeitpunkt für den Zeitraum ab Besteuerungszeitpunkt bis zur notariellen Beurkundung durch entsprechende Indizierung an die Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt angepaßt werden. Hiervon wird jedoch in den oben genannten Ländererlassen aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung abgesehen.

So Sie hier also einen Bodenrichtwert für das Bauerwartungsland in Höhe von 35 – 40 Euro /qm ansetzen, sollten Sie nicht schlecht fahren, zumal davon noch einmal weitere 20 % ermäßigt werden, so daß hier ca. 28 Euro / qm als steuerliche Bemessungsgrundlage verbleiben würden.
Ob eine nochmalige Verringerung durch den Nachweis durch einen Gutachter oder aber mittels eines marktüblichen niedrigeren Kaufpreises gelingt, möchte ich an dieser Stelle offen lassen. Nur an dieser Stelle könnte die Besteuerungsgrundlage bei Feststellung eines höheren Marktpreises nachträglich angepasst werden.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2017 | 22:22

Sehr geehrter Herr Wehle,

erst einmal vielen vielen Dank für Ihre umfangreiche Antwort.

Sie haben bereits geschrieben, dass bei einem Kauf anschließend die Grunderwerbssteuer anfällt. Besteht die Gefahr einer weiteren Forderung durch das Amt, wenn wir eine Teilfläche als "noch zu vermessende Teilfläche" (also zu Agrarlandpreisen) erwerben und diese Fläche in naher Zukunft (also spekulativ) zu Bauland wird?

Vielen vielen Dank für Ihre fachkundige Hilfe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.02.2017 | 13:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

das ist ja gerade der spekulative Charakter solcher Geschäfte, die in Ansehung einer baldigen Wertsteigerung erworben werden, um hieraus einen größt möglichen Gewinn zu erzielen.
Soweit Sie aber hier Eigentümer der erworbenen Flächen bleiben, bleibt es bei dem oben genannten Grundstz des steuergrundauslösenden Ereignisses. Dem Verpflichtungsgeschäft zwischen den Parteien, sprich dem notariellen Kaufvertrag, bzw. der Eintragung, falls es an einem solchen Geschäft fehlt.

Soweit sich der Wert der Immobilie, durch die Widmung als Bauerwartungsland oder Bauland erhöht, bleibt dies steuerlich außer Betracht.
Was in solchen Fällen ggf. noch auf die Eigentümer zukommt sind anfallende Abgaben für Erschließungskosten und/oder soweit zutreffend eine Abgabe auf die Erhöhung des Einheitswertes. Aber dies sind kommunale Abgaben und haben nichts mit einer Steuer zu tun.

Bei Schenkung sind ggf., wenn der Freibetrag ausgeschöpft ist, Schenkungssteuern fällig, bei Kauf entsprechende Grunderwerbssteuer je nach Bundesland. Die jährlich anfallende Grundsteuer gilt es noch zu beachten.
Aber eine Rückwirkende Erhöhung oder Anpassung, einemal abgesehen von der oben dargestellten rückwirkenden Anpassung der Bewertung, soweit hier ein geringerer Verkehrswert nachgewiesen werden soll, als der behördlich festgestellte Verkehrswert.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

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