Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Anfrage(n) via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:
1) Üblicherweise wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Erwerber die Grundsteuer erst ab dem folgenden Jahr zahlt.
Allerdings haftet nach den Vorschriften des Grundsteuergesetzes (§ 11 Abs. 2 GrStG
) auch der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist.
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§ 11 GrStG
Persönliche Haftung
(1) Neben dem Steuerschuldner haften der Nießbraucher des Steuergegenstandes und derjenige, dem ein dem Nießbrauch ähnliches Recht zusteht.
(2) Wird ein Steuergegenstand ganz oder zu einem Teil einer anderen Person übereignet, so haftet der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand oder Teil des Steuergegenstandes entfallende Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. Das gilt nicht für Erwerbe aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren.
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Eventuell bestehende Grundsteuerrückstände des bisherigen Eigentümers müssen nicht im Grundbuch eingetragen sein - vgl.: § 436 Abs. 2 BGB
.
Sie müssen also die Rückstände des Verkäufers in 2009 und 2010 zahlen.
2) Die gezahlte Grundsteuer können Sie unter Ziffer 46 des Einkommenssteuerformulars "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" steuerrechtlich geltend machen.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihr Feedback,
in dem Schreiben steht ferner, dass sich neben der persönlichen Haftung auch noch die dingliche ergibt, das Grundstück also noch dinglich für die offenstehende Grundsteuer aus den Jahren 2003 bis 2007 haftet und der Eigentümer eine evtl. Zwangsvollstreckung in dem Grundbsitz zu dulden habe.
Ferner befand sich die Wohnung in einer Zwangsverwaltung, das Zwangsversteigerungsvergahren wurde eröffnet, Termin fixiert und die Wohnung von mir kurz vor dem Termin herausgekauft.
Wäre schön, wenn es eine Möglichkit geben würde gegen die Zahlung vorzugehen, ich befürchte allerdings, dass ich in den sauren Apfel beißen muss.
Dennoch vielen Dank
Beste Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte.
Als Erwerber haften Sie nur nach § 11 GrStG
.
Wenn Sie das Grundstück aus einem Zwangsverwaltungsverfahren heraus gekauft haben, liegt eine weitergehende "dingliche" Haftung des Grundstückes/der Wohnung allerdings nahe.
Welche dinglichen Belastungen im Grundbuch eingetragen sind lässt sich ohne Einsichtnahme in das Grundbuch nicht klären. Gerne können Sie mich mit der Einsichtnahme beauftragen oder Sie erkundigen sich beim Notar bzw. beim Amtsgericht (Grundbuchamt) einfach selbst, ob im Grundbuch dingliche Belastungen zu Gunsten der Finanzverwaltung eingetragen sind.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
