Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
501.362
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

'Mietrecht - Anstehender Verkauf der Wohnung / Neuer Eigentümer'.

| 26.01.2018 13:56 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,

das von mir bewohnte Mehrfamilienmietshaus wird an einen neuen Eigentümer verkauft. Laut Expose sind:
- Dach und Fassade nicht gedämmt;
- Zeigt der Keller deutliche Anzeichen von Feuchtigkeit, die bis in EG aufsteigt;
- Abwasserrohre teilweise bzw. zeitweise verstopft;
- Zuwasserrohre zeigen bis über den Grenzbereich hinaus Belastungen mit Blei;
- Die gesamte Hauselektrik ist stark sanierungsbedürftig;
- Fenster und Fensterstürze sind dringend sanierungsbedürftig;
- Eine zentrale Warmwasserbereitung ist nicht vorhanden.

Meine Fragen hierzu:

Grundsätzlich hat der zuvor geschlossene Mietvertrag ja weiterhin Gültigkeit. Wäre eine Kündigung des Mietverhältnisses für den Käufer und neuen Vermieter aufgrund des beschriebenen Sanierungsbedarfs möglich? Kann der neue Eigentümer eine Verwertungskündigung auf Grundlage von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durchsetzen, obwohl er bereits vor dem Kauf Kenntnis von den beschriebenen Mängeln hatte?

Welche Kosten von den aufgeführten Mängeln dürften auf die Mieter umgelegt werden und welche gehören zu Instandhaltungsmaßnahmen für die der Eigentümer zuständig ist?

Über eine kurze Beantwortung freue ich mich, auch wenn mir klar ist, dass es sich, ohne detaillierte Kenntnisse der genauen Parameter, nur um eine allgemein und nicht rechtsverbindliche Einschätzung Ihrerseits handeln kann.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung setzt voraus, dass die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen Investitionen mit hohem Kostenaufwand erfordern würden, ohne dass sich dadurch die verhältnismäßig geringe Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängern ließe. Eine Kündigung wäre auch möglich, wenn der Vermieter bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse nur eine "Minimalsanierung" durchführen könnte, obgleich der Zustand des Gebäudes entweder einen Abbruch mit anschließendem Neubau gebietet oder zumindest eine umfassende Sanierung durch Entkernung, die aber ebenfalls nur bei Auszug der Mieter möglich wäre.

Die von Ihnen geschilderten Mängel reichen dafür m.E. nicht aus, aber es wird natürlich auf den Einzelfall und den konkreten Zustand des Objektes ankommen. Ist eine Sanierung ohne Entkernung möglich, besteht kein Grund, die Mietverhältnisse zu kündigen. Die Beweislast für das Vorliegen des Kündigungsgrundes wirtschaftliche Verwertung liegt beim Vermieter und er müsste darlegen und im Streitfall beweisen, dass die notwendigen Sanierungsmaßnahmen nicht bei Fortführung der Mietverhältnisse möglich wären.

Die Beseitigung der Mängel darf kostenmäßig nicht auf die Mieter umgelegt werden, eine notwendige Dämmung bzw. Wärmeisolierung die zu Energieeinsparungen führt, kann jedoch als Modernisierungsmaßnahme anteilig auf die Mieter umgelegt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2018 | 15:04

Sehr geehrter Herr Schwartmann,
vielen Dank für die schnelle und ausführliche Beantwortung meiner Frage.
Könnten Sie mir bitte noch einmal Ihre Einschätzung mitteilen, ob es rechtens ist, wenn der Käufer des Hauses/neue Vermieter wegen Unwirtschaftlichkeit kündigen will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), obwohl er bereits zum Zeitpunkt des Eigentumerwerbs die notwendigen Sanierungsmaßnahmen und derzeitigen Mieteinnahmen kannte? Meinem Rechtsverständnis nach, müsste sich ein potentieller Käufer doch vor dem Kauf überlegen, ob sich das Geschäft für ihn rechnet. Eine Kündigung des Mietverhältnisses dann nach dem Kauf damit zu begründen, dass er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sei, wäre für mich nicht nachvollziehbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2018 | 08:27

Das macht keinen Unterschied. Es ist nicht verboten, ein Grundstück zu erwerben, um es wirtschaftlich verwerten zu können. Das kommt auch häufig vor, wenn z.B. der Voreigentümer nicht das Geld für eine Kernsanierung oder einen Neubau hat. Dann wird das Objekt verkauft und der Erwerber nimmt die notwendigen Arbeiten vor. Es ist ja auch möglich, ein Objekt zum Zwecke des Eigenbedarfs zu erwerben. Genau so darf ein Objekt gekauft werden, wenn es abgerissen werden muss.


Wir
empfehlen

Mietvertrag Wohnung

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net erstellen Sie Ihren Mietvertrag ganz einfach selbst. Beantworten Sie die einfachen Fragen und drucken Sie den unterschriftsreifen Vertrag aus.

Jetzt Mietvertrag erstellen
Bewertung des Fragestellers 26.01.2018 | 15:06

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Vielen Dank für die schnelle und kompetente Rechtsberatung!"
Stellungnahme vom Anwalt: