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Grundschuld ohne Brief geerbt (als Gläubiger)

04.02.2017 10:30 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Kündigung einer Grundschuld, § 1193 BGB

Am 06.09.2000 wurde eine Grundschuld ohne Brief zu 50.000,- DM, bis 12 Prozent Zinsen jährlich vollstreckbar nach 800 ZPO auf dem Grundstück der Eheleute B. eingetragen (0,5 Ehemann, 0,5 Ehefrau).
Am 26.09.2000 wurde die Eintragung dahingehend berichtigt, dass der jeweilige Eigentümer nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen ist.

Gläubigerin war die Erblasserin A. deren Rechtsnachfolgerin (Alleinerbin) ich geworden bin.

Am 24.01.2006 wurde die Gläubigerin durch Erbe zu 1/4 Inhaberin es entsprechenden Grundstückes.

Im Jahr 2016 wurde ich Erbin der Grundschuld und Erbin von 1/4 des Grundstückes.

Der Ehemann B. (Inhaber 3/4 des Grundstückes) behauptet nun, er habe die Grundschuld beglichen, aber die Nachweise seien bei einem Wasserschaden vernichtet worden.

1. Kann ich dem B. gegenüber die Grundschuld kündigen? Wenn ja, in voller Höhe oder nur in Höhe von 3/4 ?
2. Muss ich die Zinsen schon bei der Kündigung beziffern?
3. Das Grundstück hat einen Verkehrswert von 10.000,- EUR. Lohnt sich aus wirtschaftlicher Sicht unter den o.g. Punkten eine Kündigung?
4. Kann ich die Grundschuld nach Kündigung auch in ein anderes Grundstück des Schuldners vollstrecken, wenn die Forderung nicht komplett durch das Grundstück gedeckt wird?
5. Kann es Probleme geben, weil ich nicht beweisen kann, dass die Grundschuld nicht zurückgezahlt wurde?
6. Wenn ich die Kündigung am 06.02.2017 erstelle und zur Post gebe, was ist dann der Kündigungszeitpunkt?



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Kann ich dem B. gegenüber die Grundschuld kündigen? Wenn ja, in voller Höhe oder nur in Höhe von 3/4 ?
Die Künidgung der Grundschuld bestimmt sich nach § 1193 BGB. Danach ist die Kündigung des Kapitals der Grundschuld mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich. Die Kündigung sollte in voller Höhe erfolgen.

2. Muss ich die Zinsen schon bei der Kündigung beziffern?
Nein, die Zinsen werden jeweils in dem in der Grundschuld angeführten Fälligkeitstermin fällig und können ohne Kündigung vollstreckt werden. Üblicherweise werden die Grundschuldzinsen am 01.01 eines Jahres für das vorangegangene Jahr fällig. Allerdings unterliegen die Grundschuldzinsen der regelmäßigen Verjährungsfrist, so dass die Grundschuldzinsen aus dem Jahr 2012 und davor verjährt sein dürften

3. Das Grundstück hat einen Verkehrswert von 10.000,- EUR. Lohnt sich aus wirtschaftlicher Sicht unter den o.g. Punkten eine Kündigung? Eine Kündigung schadet nicht um sich alle weiteren Möglichkeiten offen zu halten.

4. Kann ich die Grundschuld nach Kündigung auch in ein anderes Grundstück des Schuldners vollstrecken, wenn die Forderung nicht komplett durch das Grundstück gedeckt wird? Nein, da die persönliche Haftung und Vollstreckbarkeitsunterwerfung ausgeschlossen wurde. Es haftet nur das Grundstück für die Grundschuld.

5. Kann es Probleme geben, weil ich nicht beweisen kann, dass die Grundschuld nicht zurückgezahlt wurde?

Nein, der Eigentümer des Grundstückes muss die Zahlung auf die Grundschuld nachweisen.

6. Wenn ich die Kündigung am 06.02.2017 erstelle und zur Post gebe, was ist dann der Kündigungszeitpunkt? 06.08.2017

Aufgrund des Wertes des Grundstückes lohnt aus meiner Sicht ein Zwangsversteigerungsverfahren nicht, da die Kosten für das Verfahren im Verhältnis zum Erlös sehr hoch sind.

Da der Eigentümer die Zahlung nicht belegen kann, sollte aus meiner Sicht eine Einigung entweder über die Ablösung der Grundschuld oder der freihändigen Veräußerung getroffen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 04.02.2017 | 13:14

Vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Müsste der Schuldner denn für ein eventuelles Zwangsversteigerungsverfahren mit seinem Privatvermögen haften?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.02.2017 | 17:07

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde die persönliche Haftung im Wege eines Schuldanerkenntnis mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung nicht vereinbart wurde, besteht keine persönliche Haftung. Hierfür spricht, dass eine Berichtigung vorgenommen wurde, wonach die Eigentümer sich nicht der Zwangsvollstreckung unterwerfen.

Danach gehe ich nicht von einer Haftung mit dem Privatvermögen aus. Dies gilt auch für ein Zwangsversteigerungsverfahren.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt


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