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Grunderwerbsteuer Bemessungsgrundlage Grundstücksbelastungen

| 26.06.2010 17:05 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im Jahre 1999 direkt vom Bauträger eine Eigentumswohung gekauft, die inkl. Sondernutzungsrecht am zugehörigen Parkplatz und 40/1000 Miteigentumsanteil am Grundatück, mit 162.500,- DM Kaufpreis beurkundet wurde. Dieser Betrag wurde vom Finanzamt für die Grunderwerbsteuer als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Ich habe zu meiner völligen Verwirrung nun gelesen, dass zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer neben dem Kaufpreis auch schuldrechtlich übernommene Darlehensverbindlichkeiten (Grundpfandrechte) zählen. Was bedeutet das im Detail?

Hier der Text, den ich im Internet recherchiert habe:
Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung rechnet alles, was der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu erhalten. Gegenleistung ist in der Regel der Kaufpreis. Hinzu kommen z. B. schuldrechtlich übernommene Darlehnsverbindlichkeiten (Grundpfandrechte), dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen, übernommene sonstige Grundstücksbelastungen (z. B. Renten-, Wohn- und Nießbrauchsrechte), die vom Erwerber übernommenen Vermessungskosten, die vom Erwerber übernommene Verpflichtung z. B. die Maklerkosten für den Veräußerer zu zahlen (Vertrag zu Gunsten Dritter § 328 ff. BGB), beim Erwerb eines Erbbaurechts die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses an den jeweiligen Grundstückseigentümer.

Bezugnehmend auf die zitierten"schuldrechtlich übernommenen Darlehensverbindlichkeiten", möchte ich nun wissen , ob folgender Eintrag in meiner Kaufurkunde zu solchen Grundstücksbelastung zahlt, die der Notar in seiner Meldung an die Finanzbehörde hätte berücksichtigen müssen und wer für die Meldung des korrekten Betrags der Gegenleistung in der Pflicht ist.
Denn nach meiner Recherche gilt: „Soweit die Grundstücksübertragungen durch notarielle, gerichtliche oder behördliche Urkunden erfolgen, haben dies die Notare, Gerichte oder Behörden dem zuständigen Finanzamt nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck anzuzeigen. Der Anzeige ist eine beglaubigte Ausfertigung der Urkunde beizufügen."

Hinweis: Der Abschnitt meiner Urkunde: "Dieser Grundbesitz ist laut Grundbuchvortrag wie folgt belastet", bezieht sich auf den gesamten Grundbesitz damals in Eigentum des Bauträgers und nicht auf mein Teileigentum.
Ich habe lediglich eine Eigentumswohnung (Miteigentumsanteil 40/1000) in der darauf errichteten 18 Parteien Wohnanlage gekauft:
----------------------------------------------------------------------------------------------
Auszug aus der Kaufurkunde:
Die XY-GmbH ist Eigentümer des folgenden Grundbesitzes:
Gemarkung
Fl.Nr. XXX/Y Nähe XY-Straße gebäude- und Freifläche zu 907 qm
Dieser Grundbesitz ist laut Grundbuchvortrag wie folgt belastet:
Abt. II: Grenzabstandsverpflichtung für den jeweilligen Eigentümer des Grundstücks Flst. XXX und für *****; kanalleitungsrecht zugunsten des jeweiiligen Eigentümers des Grundstücks Flst. *****; Auflassungsvormerkung an der Teilflächen von ca. 5 qm und 75 qm für Stadt XXX;
u.U. Vormerkung auf Einräumung eines Geh- und Fahrtrechts für Stadt XXX;
AbtIII: DM *****,- und DM *****,- je Buchgrundschud für XY-Bank
--------------------------------------------------------------------------------------------
Damit ist hoffentlich nicht gemeint, dass ich hierdurch eine Darlehensverbindlichkeit oder sonstige Verpflichtungen des Verkäufers übernommen habe, die ggf. zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer gezählt hätten und vom Finanzamt nicht berücksichtigt wurden.
Darüber hinaus hab ich für meine Finanzierung der ETW auch eine Grundschuld eintragen lassen für das finanzierende Kreditinstitut, dass mir meinen Kaufpreis finanzierte. Wäre auch diese Grundschuld bei der Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen gewesen?
Ich bedanke mich recht herzlich im Voraus für Ihre Beratung

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.

Ihre Annahme ist richtig, dass auf dem Grundstück ruhende Lasten – soweit sie auf den Käufer übergehen, grundsätzlich Einfluss auf die Bestimmung der Gegenleistung haben können.

Die von Ihnen zitierten Belastungen der Abt. II des Grundbuchs sind jedoch als so genannte ‚dauernde Lasten’ für die Bestimmung der Gegenleistung unbeachtlich, § 9 Abs. 2 Nr. 2 S.2 GrEStG.

Der Eintrag in Abteilung III besagt zunächst nur, dass das Grundstück im Zeitpunkt des Kaufs mit Grundschulden belastet war. Aus dem Auszug ist jedoch nicht ersichtlich, dass diese Belastung anteilig auf Sie übergegangen ist. Wäre dies jedoch der Fall, so wäre die Gegenleistung für die Bemessung der Grunderwerbsteuer tatsächlich entsprechend zu erhöhen. Jedoch gehe ich davon aus, dass Sie lastenfrei erworben haben, was der Regelfass ist.

Die von Ihnen aufgenommene Grundschuld ist für die Bemessung der Grunderwerbsteuer unbeachtlich. Sie ist nicht Teil der Gegenleistung.

Ich hoffe Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2010 | 19:57

Sehr geehrter Herr Lehmann,

ich habe in meinen Unterlagen: ein sogenanntes Freistellungsversprechen gefunden was sich auf die unter Abt. II genannten Grundschulden des Bauträgers bezieht. Die Grundschulden in Höhe von ***** DM und ***** DM wurden mit Eigentumsumschreibung aller Eigentumswohnungen im Haus im Jahre 2001 übrigens auch gelöscht. Bestätigt dieser Sachverhalt und das Freistellungsversprechen, dass ich lastenfrei erworben habe?

Vielen Dank für Ihre ausgezeichnete Beratung!

Freistellungsversprechen

Die ***** mit dem Sitz in XY (= Gläubiger) gibt gegenüber dem Notar xy, Ort xy, zur Weiterleitung an die Käufer des Bauvorhabens (Mehrfamilienwohnhaus mit Garagen und Stellplätzen) der Fa. ***** mit dem Sitz in XY (künftig: XY) auf FlSt . xy/xy I Gemarkung xy folgendes Versprechen ab :

1.Auf dem vorgenannten Grundbesitz sind/werden für den Gläubiger folgende Grundschulden eingetragen: *****,-- und DM *****,-- je Buchgrundschuld. Diese Grundschulden dienen nur zur Sicherung von Krediten, die der Gläubiger dem Bauträger für das vorgenannte Bauvorhaben gewährt. Der Gläubiger bestätigt, dass hinsichtlich dieser Grundschulden nur Löschungsansprüche bestehen; alle sonstigen Rückgewährsansprüche sind vereinbarungsgemäß ausgeschlossen.

2.Der Gläubiger verpflichtet sich zur Freistellung des Kaufobjektes von den Grundschulden und zwar,
a) wenn das Bauvorhaben vollendet ist, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme auf das Konto Nr. xy des Bauträgers bei dem Gläubiger
b) andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Käufer auf das vorgenannte Konto. Der Gläubiger ist berechtigt, für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, anstelle Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Kaufobjektes zurückzuzahlen, und zwar Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2010 | 20:24

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Wie bereits vermutet, haben Sie lastenfrei erworben.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.06.2010 | 18:00

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"Die Beratung war für mich sehr hilfreich. Ich habe eine sehr kompetente Antwort bekommen und kann damit sowohl diesen Rechtsanwalt als auch das Portal an sich mit bestem Wissen und gewissen weiter empfehlen. Bei einer persönlichen Erstberatung hatte ich im letzten Jahr ca. 160,- EUR bezahlt. Dabei bekam ich noch nicht mal eine schriftliche Ausfertigung zu den etwa 20 minütigen Gespräch. Sicher die Beratunghier ist anonym und damit wahrscheinlich bei einem Rechtsstreit nicht weiter verwertbar, aber für meine Zwecke völlig ausreichend. Herzlichen Dank"