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Grundbuchänderung


29.08.2007 10:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Bei Abschluss des Kaufvertrages für das Grundstück wurden mein Mann und ich jeweils mit 50 % im Grundbuch eingetragen.

Inzwischen haben sich jedoch aufgrund des beim Hausbau eingebrachten Eigenkapitals und den Annuitätenzahlungen deutliche Verschiebungen ergeben.

Wir möchten nun das Grundbuch anpassen lassen.

Benötige ich hierzu einen neuen Vertrag?
Welche Vertragsart (Überlassung, Schenkung, ...) ist am günstigsten, bzw. hat welche Vor- und Nachteile?
Gibt es zu beachtende Folgen im Scheidungsfalle (wir leben in Zugewinngemeinschaft)?
Welche Kosten fallen in welcher Höhe an (Haus und Grundstück haben ein Kaufwert von ca. 400.000 €)?
Fallen Steuern insbesondere Grunderwerbssteuer an?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

für Ihre Anfrage danke ich Ihnen und beantworte diese unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes im Rahmen der hier angebotenen Erstberatung wie folgt:

Die Eintragung im Grundbuch mit derzeit je 50 % spiegelt die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück wider. Demnach sind Sie und Ihr Ehemann derzeit Eigentümer je zur Hälfte.

Um eine Änderung der Grundbucheinträge zu erreichen, müssen Sie die materiellrechtlichen Eigentumsverhältnisse anders gestalten, dies bedeutet, Sie benötigen in jedem Fall einen neuen notariellen Vertrag. Der notarielle Vertrag ist zwingende Voraussetzung, um Rechtsverhältnisse an Grundstücken zu ändern, §§ 125, 873, 925 BGB. Erst nachdem Sie die Eigentumsverhältnisse entsprechend Ihren Vorstellungen durch notariellen Vertrag geändert haben ist eine entsprechende Eintragung im Grundbuch möglich.

Hierbei werden zunächst die Kosten des notariellen Vertrags entstehen, diese richten sich nach der Kostenordnung, ausgehend von dem Gegenstandswert 400.000,00 €. Eine 20/10tel Gebühr nach § 38 KostO wird in Höhe von 1.314,00 € und ggfls. Auslagen zzgl. Mehrwertsteuer entstehen.
Darüber hinaus entstehen die Kosten der Eintragung der Rechtsänderung beim Grundbuchamt. Bei Eintragungen, die das Verhältnis von Ehegatten untereinander oder reine Eintragungsänderungen betreffen, entsteht ½ (5/10tel) Gebühr nach § 60 KostO, diese beträgt bei obigem Gegenstandswert 328,50 €.

Als vertragliche Gestaltung kommt insoweit nur ein notarieller Übertragungsvertrag nebst Auflassung in Betracht, dies kann in Form einer Schenkung oder in Form einer Veräußerung geschehen.
Bei einer Schenkung unter Ehegatten wird der Wert (im Fall einer Scheidung – bei Zugewinngemeinschaft) nicht dem Anfangsvermögen des Beschenkten zugerechnet, d.h., die Schenkung ist in jedem Fall vermögenssteigernd. Soweit dies nicht gewünscht wird, müßte eine entsprechende Regelung in den notariellen Vertrag aufgenommen werden.
Soweit eine Veräußerung gegen Entgelt vereinbart wird, müßte grundsätzlich auch Einkommenssteuer gezahlt werden, es sei denn die Immobilie ist entweder bereits zwei Jahre in Eigennutzung oder steht seit zehn Jahren im Eigentum des Veräußernden.

Grunderwerbssteuer fällt an, auch wenn es sich um eine ehebedingte Zuwendung oder Schenkung handelt. Die Grunderwerbsteuer beträgt regelmäßig 3,5 % der Bemessungsgrundlage (§ 11 GrEStG). Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Die Gegenleistung bestimmt sich in Ihrem Fall daher danach, wie hoch der verschenkte / veräußerte Eigentumsanteil ist.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschafft zu haben. Für eine weitere frage steht Ihnen die einmalige kostenlose Nachfragefunktion zur Verfügung. Bitte beachten Sie, daß es sich hier um eine Erstberatung handelt, die rechtliche Einschätzung kann sich bei Bekanntwerden weiterer Umstände verändern.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Terlinden
Rechtsanwältin
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