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Gründe für Miet- & Betriebskostenvorauszahlungserhöhung


10.11.2006 09:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren

Ich habe im September 06 ein Mehrfamilienhaus gekauft.
In dem Haus befinden sich u.a. 2 Wohnungen. In den letzten Tagen wurden dort neue Fenster mit Isolierverglasung eingebaut (Die alten waren nur einfach verglast) und Dachgauben saniert und isoliert (Sie waren vorab gar nicht isoliert). Die Größen der Wohnungen, die Mieten gem. Mietverträge (Miete gem. MV) sowie die Betriebskosten gem. Mietvertrag (NK gem. MV) und die Betriebskosten gem. Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes aus dem Jahr 2005 (NK gem. DMB) - inkl. Heizung und exkl. Strom belaufen sich wie folgt.

Wohnung 1 75 qm (Mietvertr. v. 06.04.05)

Miete gem. MV: 205,- € gem. Mietspiegel : 300,- €
NK gem. MV : 75,- € NK gem. DMB : 147,- €


Wohnung 2 81 qm (Mietvertr. v. 06.04.05)

Miete gem. MV: 210,- € gem. Mietspiegel : 324,- €
NK gem. MV : 90,- € NK gem. DMB : 158,- €

Meine Frage: ab wann, unter welcher Begründung und wie hoch kann ich die Miete und Betriebskosten (evtl. gleichzeitig) der beiden Wohnungen erhöhen
Sehr geehrter Ratsuchender,

die Betriebskostenvorauszahlungen - ich unterstelle, dass diese gemeint sind - können erst erhöht werden, wenn sich herausstellt, dass die bisher geleisteten Vorauszahlungen nicht ausreichen, also bei der nächsten Jahresabrechnung eine Nachforderung anfällt (§ 560 Abs. 4 BGB). Der Mieter schuldet die höheren Vorauszahlungen mit Beginn des auf die entsprechende Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats.

Eine Mieterhöhung kann auf verschiedene Rechtsgrundlagen gestützt werden. So kommt u.a. die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und konkret wegen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) in Betracht.

Letzteres ist dann gerechtfertigt, wenn der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Energie- und/oder Wassereinsparungen bewirkt werden. Nicht zulässig ist sie bei bloßen Instandhaltungsmaßnahmen. Es kann die jährliche Miete um 11 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mietehöhungserklärung. Da die Kosten der Modernisierung konkret zu berechnen und nachzuweisen sind, ist die Erhöhungserklärung erst nach Abschluss der Maßnahmen denkbar.

Mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2006 | 10:51

Kann eine Mieterhöhung wg. Erhöhung der Miete bis zur Ortsüblichen Miete einhergehen mit einer Mieterhöhung wegen Modernisierung und damit die Miete mehr als 20 % erhöht werden und die Betriebskosten werden zu unterschiedlichen Jahreszeiten Heizung, Wasser usw. abgelesen welches Datum ist da das richtige ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2006 | 11:18

Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB sind von einander unabhängig und nebeneinander zulässig. Die jeweiligen Voraussetungen der Erhöhung sind jedoch unbedingt zu beachten. Die Einzelheiten würden in der vorliegenden Erstberatung zu weit führen. Ziehen Sie bitte einen Kollegen zur vertiefenden Beratung hinzu.

Über die Betriebskosten ist nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes innerhalb von 12 Monaten abzurechnen. Abrechnungszeitraum ist der 1.1. bis 31.12.. Die angefallenen Betriebskosten sind daher immer zum Jahresende zu ermitteln.

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