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Grenzüberbauung und Grundleitungen


| 02.05.2006 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Hallo,
wir haben in Bayern ein älteres Haus gekauft, von dem weder Pläne des Gebäudes geschweige denn Erschließungspläne zu bekommen sind.

Nun haben wir nach gründlicher Nachforschung herausgefunden, dass die Oberflächenentwässerung (Parklatzz, Garage, Garten und Dachflächen) des Nachbargebäudes in den alten Hausbrunnen mitten auf unserem Grundstück erfolgt, diesen Brunnen wollten wir gerne zur Gartenbewässerung nutzen.

Die gesamte Ver- und Entsorgung (Wasser, Elektro, Telefon, Abwasser) des Nachbargebäudes verläuft quer über unser Grundstück, dicht am Haus entlang. Nun wollen wir dort aber einen Wintergarten anbauen und fürchten um die Bauarbeiten im Schadensfall der Leitungen.

Dazu ist noch anzumerken, dass die entsprechende Nachfrage des Notars hinsichtlich evtl. bestehender Dienstbarkeiten oder anderer Verpflichtungen durch den Verkäufer verneint wurde, im Grundbuch bestehen auch keine Eintragungen.

Außerdem haben wir eine Grenzüberbauung festgestellt (Eingangstrepe, darüberliegender BAlkon, Dachvorsprung und Fallrohre Regenrinne auf beiden Seiten) ca. 3 m², der Balkon ragt ca. einen Meter in unser Grundstück.

Jetz meine Frage:
1. Wir möchten Die Oberflächenentwässerung abgestellt sehen und festschreiben, dass die Grundleitungen im Schadensfall neu außerhalb unseres Grundtstück verlegt werden sollen. Was ist wie möglich/Usus/Recht?

2. Wie geht man mit Überbauung um? WAs ist das übliche Vorgehen?

Im Voraus vielen Dank für Ihre Mühen.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.

1.

Hinsichtlich der Oberflächentwässerung kommt ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch nach § 1004 I BGB in Betracht, den ich zum besseren Verständnis nachfolgend zitiere.

1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch)

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

Der Umstand, dass die Oberflächentwässerung des Nachbarn mitten auf Ihrem Grundstück erfolgt stellt eine tatsächliche Störung Ihres Eigentums und damit eine Beeinträchtigung im Sinne der vorgenannten Vorschrift dar.
Der Nachbar ist hier sog. Zustandsstörer, ein Verschulden des Nachbarn ist insoweit nicht erforderlich.

Ein Anspruch aus §1004 I BGB scheidet aus, wenn der Eigentümer die Störung zu dulden hat.
Eine Sie treffende Duldungspflicht kann ich nicht erkennen, da weder eine vertragliche Duldung vorliegt und es sich bei der Störung um eine wesentliche Beeinträchtigung handelt.

Als Eigentümer können Sie daher vom Störer die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands verlangen, ein Schadensersatzanspruch wird dagegen nicht gewährt.


2.

Hinsichtlich des Überbaus enthält das Bürgerliche Gesetzbuch in § 912 BGB eine gesetzliche Regelung, die nachfolgend ebenfalls zum besseren Verständnis zitiert ist.

§ 912 BGB (Überbau; Duldungspflicht)

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben lässt sich nicht unterstellen, dass der Nachbar vorsätzlich oder grob fahrlässig über die Grenze gebaut hat, so dass der Überbau von Ihnen zu dulden ist.

Nach § 912 Abs. 2 BGB haben Sie als Nachbar einen Entschädigungsanspruch. Für die Höhe der Geldrente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
Die Höhe der Geldrente richtet sich nach dem mit dem Überbau verbundenen Nutzungsverlust an der überbauten Fläche. Grundlage für die Berechnung ist der Verkehrswert des überbauten Grundstücks zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.

Ich habe Ihnen aufgezeigt, welche Ansprüche Ihnen zustehen. Zur Durchsetzung dieser Ansprüche sollten Sie sich der Dienste eines Kollegen vor Ort bedienen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache gegeben haben, die Ihnen die weitere Planung in dieser Angelegenheit erleichtert.


Mit freundichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
040/317 97 380 (Tel.) / 040/312784 (Fax)

Nachfrage vom Fragesteller 02.05.2006 | 15:18

Hallo Herr Roth,
vielen Dank für die schnelle und sehr hilfreiche Antwort.
Könnten Sie mir noch einen Tip hinsichtlich der Ver- und Entsorgungsleitungen geben? Ich möchte unsere Nachbarn nicht zwingen sofort unverhältnismäßige Baumaßnahmen durchzuführen.
Ist es möglich eine Umlegung im Schadensfalle bzw. bei sowieso durchgeführten Arbeiten festzuschreiben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.05.2006 | 21:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

hinsichtlich der Leitungen können Sie mit Ihren Nachbarn eine vertragliche Vereinbarung treffen.
Andernfalls könnten Sie nach den Grundsätzen zum Notwegerecht einen Anspruch geltend machen, der sich auf Duldung der Notleitung richtet. Hierbei wird § 917 BGB analog angewendet, der nachfolgend abgedruckt ist.

§ 917 BGB (Notweg)

(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.

(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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