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Gläubigerbank will Maklercourtage bei Zwangsversteigerung


| 03.12.2011 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Gemeinsam mit einem Bekannten habe ich bei einer Zwangsversteigerung den Zuschlag für ein Grundstück erhalten. Bei einem Termin mit der Gläubigerbank vor der Zwangsversteigerung wurde uns mitgeteilt, dass diese eine Courtage in höhe von 3,5% vom Zuschlagswert verlangt. Da die Bank andeutete, bereits ab einem Gebot von 5/10 den Zuschlag erteilen zu lassen, hat mein Bekannter der Bank (wie von ihr gewünscht) nach diesem Termin eine Bestätigungsmail mit folgendem Inhalt geschickt:

"....Wir erklären uns mit dem heute besprochenen Startwert i.H.v. 5/10 des im Gutachten ermittelten Verkehrswertes, sowie mit der Maklercourtage i.H.v. 3,5% des Zuschlagwertes einverstanden. ..."

In wie weit ist diese Zusage für mich verbindlich? Ich selbst habe weder bei diesem Gespräch noch später Zustimmung zur Courtage bekundet, dieser allerdings auch nicht explizit widersprochen. Ist mit dieser Mail überhaupt ein rechtsgültiger Vertrag entstanden, der die Zahlung einer Courtage begründet? (Die Bank hat auch keinerlei Gegenleistung versprochen.)
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Maklerverträge können auch mündlich abgeschlossen werden, auch per E-Mail, da kein Schriftformerfordernis besteht.

Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.

Das muss die Bank hier darlegen und beweisen, was ihr aber nicht schwer fallen dürfte.

Das Problem besteht eher darin, ob Sie hier wirksam durch Ihren Bekannten vertreten worden sind, also auch Vertragspartner neben ihm geworden sind.

Eine Willenserklärung (in der E-Mail hier), die jemand (Ihr Bekannter) innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen (Sie).

Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.

Da werden Sie aber leider ein Nachweisproblem haben.

Wer als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, ist, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil (der Bank) nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags verweigert.

Auch könnten Sie Ihren Bekannten in Anspruch nehmen, dass er die volle Provision zahlt.

Zumindest dieser wird aber nach meiner ersten Einschätzung die Provision zahlen müssen.

Es tut mir Leid, Ihnen keine bessere Lösung bieten zu können.

Ich hoffe, Ihnen damit dennoch weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2011 | 10:29

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre Antwort. Erlauben sie mir bitte noch eine Nachfrage:

Die die Zwangsversteigerung betreibende Gläubigerbank verlangt für einen hoheitlichen Akt (die Zwangsversteigerung) eine Courtage, obwohl Sie keinerlei Vermittlung oder ähnliche Leistungen erbringt. Nach gängiger deutscher Rechtsprechung steht Ihr keinerlei Provision zu, da ein für eine Provision notwendiger Hauptvertrag nach §652 BGB fehlt.

Es ist kein Kaufvertrag entstanden und wir sind nicht einmal durch die Gläubigerbank auf das Grundstück aufmerksam geworden. Bei betreffendem Termin mit der Gläubigerbank ging es einzig und allein um die Modalitäten bei der Zwangsversteigerung und die Antwort auf unsere Frage, ab welchem Gebot die Gläubigerbank der Zuschlagserteilung zustimmen würde.

Einzig "unsere" Willenserklärung entsprechend der E-Mail mit dem Inhalt "....Wir erklären uns mit ... der Maklercourtage i.H.v. 3,5% des Zuschlagwertes einverstanden. ..." begründet also einen rechstgültigen Vertrag, dessen einziger Inhalt darin besteht, dass wir der Bank eine Courtage ohne Erbringung einer Gegenleistung zahlen?

Vielen Dank für Ihre Antwort und mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2011 | 11:23

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung begründet keine Provisionspflicht für das vom Makler benannte Grundstück, es sei denn, der Erwerb in der Zwangsversteigerung wird durch Individualvereinbarung dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ausdrücklich gleichgestellt.

Wenn es also keine derartige Vereinbarung gibt, dürfte kein Maklerlohn geschuldet sein, nur das hier gerade die Frage, denn so etwas könnten Sie durchaus vereinbart haben, zumindest in schlüssigerweise, wenn Sie von "Maklercourtage für den Zuschlagswert" gesprochen haben.

Aber da hat die Bank ein Nachweisproblem.

Sprechen Sie daher mit ihr und halten Sie dieses ihr entgegen.

Möglicherweise hat die Bank aber ein für Sie günstiges Urteil in einem vergleichbaren Fall erstritten, das Sie dann ggf. vorlegen müsste.

Die Rechtsprechung ist leider vielfältig, entsprechend die dieser zugrundeliegenden Fallgestaltungen, was leider nicht vollständig und abschließend im Rahmen einer kostengünstigen Erstberatung prüfbar ist - vielen Dank für Ihr Verständnis.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.12.2011 | 13:03


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