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Verwaltervertrag nach Zwangsversteigerung

23.02.2018 21:23 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Muss ein Verwaltervertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem Eigentümerwechsel durch Zwangsversteigerung gekündigt werden, oder erlischt die Rechtskräftigkeit dieses Vertrages von allein.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Verwalter schliesst einen Vertrag mit der insoweit teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Änderungen im Bestand deren Mitglieder haben darauf keinen Einfluss.

Selbst wenn alle WEG- Grundstücke in einer Hand vereint sind, ändert sich an der Gemeinschaft nichts.

Erst nach Schließung der WEG Grundbücher in den Fällen des § 9 WEG ist die Gesamthandsgemeinschaft beendet.

In diesem Fall bedarf es keiner Kündigung mehr, da es den Vertragspartner des Verwalters oder einen Rechtsnachfolger nicht mehr gibt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2018 | 07:43

Dankeschön für die schnelle Antwort.

Der Verwaltervertrag wurde damals zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den ausführenden Zwangsverwalter, und der Grundstücksverwaltung geschlossen.
Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters wäre doch aber in diesem Fall der Ersteher, oder etwa nicht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2018 | 10:23

Sehr geehrter Fragesteller,

der Zwangsverwalter war der gesetzliche Vertreter der WEG-Eigentümer, deren Grundstücke der Zwangsverwaltung unterlagen.

Wenn alle Grundstücke der Zwangsverwaltung unterlagen. Dann konnte er eine Hausverwaltung durchsetzen.

Andernfalls müsste er einen zu seinem Gunsten erfolgten Mehrheitsbeschluss mit den Eigentümern der nicht der Zwangsverwaltung unterliegenden WEG- Grundstücke herbeigeführt haben.

Sobald die Zwangsverwaltung aufgehoben wird, sind wieder die WEG-Mitglieder als Gesamthandsgemeinschaft dazu befugt, per Beschluss den Verwalter, soweit der Verwaltervertrag dies zulässt, zu kündigen.

Der Zwangsverwalter hat in diesem Sinn keinen Rechtsnachfolger. Er war der Vertreter der Mitglieder der WEG und konnte an Beschlüssen mitwirken, wie die von ihm vertretenen Eigentümer.

Hatte er die Stimmenmehrheit konnte er die WEG zum Abschluss eines Verwaltervertrages verpflichten.

Der Verwaltervertrag wird aber mit der WEG geschlossen. Solange die WEG existiert, ist diese berechtigt, nach Beschlussfassung, den Verwaltervertrag zu kündigen.

Ich vermute jetzt und aufgrund Ihrer Nachfrage, dass der Zwangsverwalter einen Dritten mit der Vermietung und der Vertretung zwischen ihm selbst und der WEG und deren WEG-Verwaltung beauftragt hat.

Dieser Dritte ist jedoch für die vom Zwangsverwalter vertretenen Eigentümer der beschlagnahmten WEG-Grundstücke kein Verwalter im Sinne des WEG - Rechtes. Er hatte auch nur die Rechte, die ein "normaler" WEG-Eigentümer hätte ausüben können.

Vertraglich endet sein Vertrag mit dann dem Zwangsverwalter aufgrund einer aufhebenden Bedingung oder Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Denn der Ersteher eines Grundstückes aus der Zwangsversteigerung ist nicht der Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters. BGH VII ZB 48/10

Ich hoffe, Ihnen auch alle mir nicht bekannten Umstände beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

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