Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Bezüglich der offen stehenden Miete ist die Rechtslage einfach: Laut Mietvertrag wird die Miete bis zu einem Stichtag zu zahlen sein (üblicherweise der dritte Werktag eines jeden Monats). Sie können also wegen der Mietrückstände gegen den ehemaligen Mieter Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheids stellen.
2.
Schwieriger wird es bei den Schäden in der Wohnung. Hier müssen Sie jede einzelne Schadenposition beziffern und, sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, auch belegen.
Hinsichtlich der Schadenhöhe würde ich zunächst Kostenvoranschläge bezüglich der durchzuführenden Instandsetzungsarbeiten einholen. Sodann wäre der ehemalige Mieter unter Vorlage von Kopien der Kostenvoranschläge aufzufordern, Schadenersatz zu leisten. Hier können Sie eine kurze Frist setzen (ca, eine Woche), die dem Datum nach zu bezeichnen wäre. Wenn der Mieter nicht zahlt, könnten Sie Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheids stellen. Legt der Mieter dagegen nicht Widerspruch ein, beantragen Sie den Erlaß eines Vollstreckungsbescheids. Gegen den Vollstreckungsbescheid wiederum kann der Mieter innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung Einspruch einlegen. Unternimmt der Mieter nichts, wird der Vollstreckungsbescheid rechtskräftig und Sie können aus diesem Titel 30 Jahre lang vollstrecken.
Schwieriger ist es aber, wenn der Mieter entweder gegen den Mahnbescheid Widerspruch oder gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch einlegt. Dann geht die Sache nämlich in das Klageverfahren über und Sie müssen den Beweis erbringen, daß der Mieter die Schäden verursacht hat und daß die Schadenshöhe begründet ist. Bezüglich der Schadenshöhe kann die Beweisführung problematisch sein, da Sie zwischenzeitlich vermutlich renoviert haben werden. Mit den Renovierungsarbeiten würden aber die Beweismittel (das sind die Schäden) vernichtet.
Um diese nachteilige Situation zu vermeiden, könnten Sie jetzt Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens stellen. Bei diesem gerichtlichen Verfahren bestimmt das Gericht einen oder mehrere Sachverständige, die die Schäden festhalten indem sie Gutachten erstellen. Damit sind die Beweise gesichert und Sie können danach mit den Renovierungsarbeiten beginnen.
Diese Verfahrensweise gilt ebenso bezüglich der Pflanzen.
3.
Natürlich kostet die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens Geld, wobei die Sachverständigenkosten die meisten Kosten verursachen. Zwar können Sie die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens gegenüber dem Mieter geltend machen, was allerdings voraussetzt, daß er zahlungsfähig ist. Ist der Mieter arbeitslos, wird die Zwangsvollstreckung zunächst ins Leere gehen.
Sie müssen abwägen, ob Sie die Sache nach dem Motto "Schwamm drüber" möglichst rasch vergessen wollen oder ob Sie versuchen möchten, doch zu Ihrem Recht zu kommen.
Wenn Sie Ihre Ansprüche (gerichtlich) geltend machen möchten, sollten Sie nicht auf eine schnelle Renovierung angewiesen sein, damit Sie wenigstens das selbständige Beweisverfahren durchführen können.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: https://ra-raab.de
E-Mail:
Guten Abend Herr Raab,
mir hatten extra geschrieben: Fachanwalt.
Weil es eine Erfahrungssache im Mietrecht ist, wie hoch die Erfolgsaussichten sind. Deshalb FACH-Anwalt.
Wenn wir das schreiben mögen, verengen wir als Vertragspartner die Nutzungsbedingungen und sagen: Bitte nur Fachanwalt.
Nun sind Sie kein Fachanwalt ..., obwohl wirs geschrieben taten.
Sie schreiben dankenswerter weise etwas zum Procedere, aber in
der wichtigen Einschätzungsfrage, ob man da überhaupt reingeht,
schreibens halt selbst, mir mögen selbst abwägen, was man machen wollt.
Genau das wollten wir von einem Fachanwalt erfahren, weil das eine Einschätzung ist von Kosten (der Gutachter, Verfahren), Nutzen und Prozess-Erfahrung.
Das ist doch nicht in Ordnung!
Was machens denn da?
Ich kann Bilder malen, bin aber auch kein Maler-Meister!
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Wie man einen solchen Fall "angeht", habe ich Ihnen aufgezeigt. Ob der ehemalige Mieter letztlich zahlungsfähig ist, wird niemand derzeit seriös einschätzen können. Sie kennen den Mieter aber am Besten und sind damit die einzige Person, die zur Zahlungsfähigkeit des Mieters eine Einschätzung vornehmen kann. Jeder außen stehende Dritte kann nur spekulieren, was Ihnen aber nicht weiterhilft.
2.
Wenn Sie die behaupteten Mängel beweisen können, stehen Ihre Erfolgsaussichten, im Rechtsstreit zu obsiegen, nicht schlecht.
Eine völlig andere Frage ist es, ob Sie Ihre Forderung auch im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen können. Ist der Mieter arbeitslos und sollte er später vielleicht sogar Arbeitslosengeld II beziehen, haben Sie zwar ein obsiegendes Urteil ohne allerdings die Forderungen durchsetzen zu können.
3.
Die Kosten pro Gutachter dürften sich im Bereich zwischen 800,00 € und 1.500,00 € bewegen. Das läßt sich aber nur eingrenzen, wenn man weiß, welche Schäden im Einzelnen der Mieter verursacht hat. Dazu sagt der Sachverhalt nichts.
Die Kosten des Verfahrens hängen davon ab, wie die Gegenseite reagiert (beim Mahnverfahren). Es würde die Erstberatung im Rahmen Ihres Einsatzes übersteigen, alle denkbaren Variationen durchzurechnen.
Da Sie anwaltlich vertreten sind, rate ich, Ihren Rechtsanwalt bezüglich der Kosten zu fragen.
4.
Und nochmals: Die Entscheidung, ob Sie gerichtliche Schritte einleiten, müssen Sie selber treffen, selbst wenn es keine leichte Entscheidung ist. So wie Sie den Mieter beschrieben haben ("und vermutlich hätte unser Mieter – inzwischen scheinbar arbeitslos, 2 Kinder – nicht viel Geld") spricht einiges dafür, daß Sie im Prozeßfall gutes Geld schlechtem hinterherwerfen.
5.
Sie sprechen die Prozeßerfahrung an. Das Ergebnis von Prozessen ist ein rein statistischer Wert, der Ihnen bei Ihrer Entscheidungsfindung nicht hilft. Ich bearbeite seit 25 Jahren Mietsachen und dennoch weiß ich nicht, ob Ihr ehemaliger Mieter zahlen kann. Hellsehen kann der Rechtsanwalt, auch wenn es mitunter gewünscht wird, nämlich nicht.
Mit freundlichem Gruß
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
