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Geplanter Hauskauf / Mieter zieht nicht aus


| 09.09.2006 22:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

Mitte Mai 2006 sind wir im Internet auf der Homepage eines Immobilienmaklers auf ein ansprechendes Immobilienangebot gestoßen. Hierbei handelt es sich um ein ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen mit zwei Häusern. Das eine Haus war Ende Mai bereits bezugsfrei, das andere vermietet. Nach Aussage des Maklers (unter anderem auf seiner Homepage) und des Verkäufers war der Mieter am ausziehen. Da dieser des Öfteren keine Miete bezahlt und das Anwesen stark vermüllt hat, kam für uns nicht in Frage, das Anwesen mit dem Mieter zu kaufen. Dies haben wir dem Makler bzw. dem Eigentümer unmissverständlich gesagt.

Im Laufe der Zeit wurden wir immer wieder vertröstet, dass der Mieter demnächst auszieht. Bis heute wohnt er noch immer dort und macht unseres Erachtens auch keine Anstalten, das Haus zu räumen.

Die zuletzt vom Verkäufer genannte dead-line im Hinblick auf den Auszug des Mieters lief am 31.08.2006 aus. Der Verkäufer bot uns am 01.09.2006 nun an, in das freie Haus als Mieter einzuziehen und sobald der Mieter ausgezogen ist, erst dann den Kaufvertrag zu unterschreiben.

Da uns das Anwesen recht zusagt und wir es unbedingt kaufen möchten, überlegen wir mittlerweile dieses Angebot zum vorläufigen Mietverhältnis anzunehmen.

Hier nun unsere Fragen:

1) Kann man durch eine Klausel im Mietvertrag sicherstellen, dass das Anwesen ausschließlich an uns verkauft werden darf?

2) Kann die Miete auf den später zu entrichtenden Kaufpreis angerechnet werden?

3) Der jetzige Mieter soll laut dem Verkäufer eine Räumungsverpflichtung unterschreiben. Zwischen ihm und dem Verkäufer wurde kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Auch liegt hier keine schriftliche Kündigung seitens des Vermieters vor. Der Eigentümer geht aufgrund seines freundschaftlichen Verhältnisses mit dem Mieter davon aus, dass er „als Ehrenmann“ das Haus freiwillig räumen wird und hat uns angekündigt, dass der Mieter angeblich bereit wäre, eine Räumungsverpflichtung zu unterschreiben.
3a) Muss die Räumungsverpflichtung notariell beurkundet werden?
3b) Was ist dabei zu beachten?
3c) Was passiert (welche Möglichkeiten bestehen), wenn der Mieter bis zur in der Räumungsverpflichtung genannten Frist nicht auszieht?

4) Seit unserer Kaufabsichtserklärung gegenüber dem Makler/Verkäufer gab es zwei Leitzinserhöhungen. Können wir aufgrund des ständigen Vertröstens seitens des Maklers und des Verkäufers Schadensersatz aufgrund der Mehrbelastung durch Erhöhung des Zinssatzes um ca. 30.000 € gegenüber dem Verkäufer und/oder dem Makler geltend machen?
4a) wenn Kaufvertrag nicht zustande kommt?
4b) wenn der Kaufvertrag mit erheblicher Verzögerung zustande kommt?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

1. / 2. ) In dem Mietvertrag kann eine Klausel vereinbart werden, nach der sich der Vermieter verpflichtet, ausschließlich Ihnen als Mieter nach dem Vertragsschluß ein Kaufangebot unter Anrechnung der bis dahin entrichteten Mieten zu unterbreiten. Sie müssen allerdings beachten, dass der Mietvertrag wegen der Verknüpfung mit der beurkundungsbedürftigen Kaufoption insgesamt notariell beurkundet werden muss. Wird der Vertrag ohne Beachtung der notariellen Form abgeschlossen, ist dieser gem. §§ 311 b in Verbindung mit 125 BGB nichtig.

3.) Soweit sich der jetzige Mieter gegenüber seinem Vermieter zur Räumung zu einem bestimmten Zeitpunkt verpflichtet, bedarf es hierfür keiner notariellen Form. Würde die Räumungsverpflichtung notariell beurkundet werden, so könnte hieraus wegen § 794 Ziffer 5, 2. Halbsatz ZPO nicht vollstreckt werden. Denn nach § 794 Ziffer 5 , 2. Halbsatz ZPO darf der Anspruchsgrund einer vollstreckbaren Urkunde nicht auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sein und weiterhin nicht den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses betreffen. Bei Nichteinhaltung der Räumungsverpflichtung müsste der Mieter daher auf Räumung verklagt werden. Ein Räumungsurteil könnte sodann vollstreckt werden.

4) Kommt es nicht zum Vertragsabschluss, wird bereits fraglich sein, ob ein Schaden entstanden ist. Denn tatsächliche Aufwendungen im Vertrauen auf einen Vertragsschluss wurden nicht gemacht und grundsätzlich hat jede Vertragspartei im Rahmen der Vertragsfreiheit bis zum Vertragsabschluß das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsabschluß Abstand zu nehmen. Dies könnte allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn dargelegt werden kann, dass Sie aufgrund der Erklärungen des Verkäufers oder des Maklers nachweislich von einem anderweitigen Vertragsabschluss abgehalten wurden.

Weiterhin wird ein verzögerter Vertragsabschluss nur dann angenommen werden können, wenn in der Kaufoption etwa vereinbart wird, dass das Objekt dem Mieter spätestens bis zu einem bestimmten Datum zum Kauf angeboten werde. Wird dieser Termin überschritten, und können Sie nachweisen, dass Sie das Angebot fristgemäß angenommen hätten, kommt meiner Auffassung nach bei einem Verschulden des Verkäufers ein Schadensersatzanspruch gegen diesen aufgrund der späteren ungünstigeren Bedingungen in Betracht.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 10.09.2006 | 11:07

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre Antwort! Sofern wir den notariell beurkundeten Mietvertrag mit einer Kaufoption unterschreiben, wann wird die Maklercourtage fällig? Der Makler hat das Objekt ausschließlich als Verkaufsobjekt angeboten. Wir haben zuvor nie eine Absicht bekundet, das Anwesen zu mieten. Von daher gehen wir davon aus, dass die Maklercourtage erst dann fällig wird, wenn ein tatsächlicher Kaufvertrag zustande kommt?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.09.2006 | 21:42

Sehr geehrter Fragesteller,

nach § 652 Abs 1 BGB setzt die Entstehung des Maklerlohns den Abschluss eines vollwirksamen Vertrages voraus. Der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag muss sich inhaltlich mit dem beabsichtigten Vertrag decken. Diese inhaltliche Kongruenz fehlt bei einem längerfristigen Mietvertrag statt eines Verkaufs (vgl. Karsruhe NJW-RR 1995, 753). Für die Fälligkeit der Courtage wird es also darauf ankommen, wie weit der Auftrag gefasst war. War Gegenstand des Maklervertrages aussschließlich die Vermittlung oder der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages des Objekts, dann wird der Makler aufgrund der fehlenden Kongruenz keine Provision fordern können, selbst wenn im Mietvertrag eine Kaufoption festgelegt wurde. Vielmehr wird die Courtage dann erst mit Abschluss des Kaufvertrages fällig werden.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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