Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:
1. / 2. ) In dem Mietvertrag kann eine Klausel vereinbart werden, nach der sich der Vermieter verpflichtet, ausschließlich Ihnen als Mieter nach dem Vertragsschluß ein Kaufangebot unter Anrechnung der bis dahin entrichteten Mieten zu unterbreiten. Sie müssen allerdings beachten, dass der Mietvertrag wegen der Verknüpfung mit der beurkundungsbedürftigen Kaufoption insgesamt notariell beurkundet werden muss. Wird der Vertrag ohne Beachtung der notariellen Form abgeschlossen, ist dieser gem. §§ 311 b
in Verbindung mit 125 BGB nichtig.
3.) Soweit sich der jetzige Mieter gegenüber seinem Vermieter zur Räumung zu einem bestimmten Zeitpunkt verpflichtet, bedarf es hierfür keiner notariellen Form. Würde die Räumungsverpflichtung notariell beurkundet werden, so könnte hieraus wegen § 794 Ziffer 5
, 2. Halbsatz ZPO nicht vollstreckt werden. Denn nach § 794 Ziffer 5
, 2. Halbsatz ZPO darf der Anspruchsgrund einer vollstreckbaren Urkunde nicht auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sein und weiterhin nicht den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses betreffen. Bei Nichteinhaltung der Räumungsverpflichtung müsste der Mieter daher auf Räumung verklagt werden. Ein Räumungsurteil könnte sodann vollstreckt werden.
4) Kommt es nicht zum Vertragsabschluss, wird bereits fraglich sein, ob ein Schaden entstanden ist. Denn tatsächliche Aufwendungen im Vertrauen auf einen Vertragsschluss wurden nicht gemacht und grundsätzlich hat jede Vertragspartei im Rahmen der Vertragsfreiheit bis zum Vertragsabschluß das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsabschluß Abstand zu nehmen. Dies könnte allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn dargelegt werden kann, dass Sie aufgrund der Erklärungen des Verkäufers oder des Maklers nachweislich von einem anderweitigen Vertragsabschluss abgehalten wurden.
Weiterhin wird ein verzögerter Vertragsabschluss nur dann angenommen werden können, wenn in der Kaufoption etwa vereinbart wird, dass das Objekt dem Mieter spätestens bis zu einem bestimmten Datum zum Kauf angeboten werde. Wird dieser Termin überschritten, und können Sie nachweisen, dass Sie das Angebot fristgemäß angenommen hätten, kommt meiner Auffassung nach bei einem Verschulden des Verkäufers ein Schadensersatzanspruch gegen diesen aufgrund der späteren ungünstigeren Bedingungen in Betracht.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
Diese Antwort ist vom 10.09.2006 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrte Frau Petry-Berger,
vielen Dank für Ihre Antwort! Sofern wir den notariell beurkundeten Mietvertrag mit einer Kaufoption unterschreiben, wann wird die Maklercourtage fällig? Der Makler hat das Objekt ausschließlich als Verkaufsobjekt angeboten. Wir haben zuvor nie eine Absicht bekundet, das Anwesen zu mieten. Von daher gehen wir davon aus, dass die Maklercourtage erst dann fällig wird, wenn ein tatsächlicher Kaufvertrag zustande kommt?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
nach § 652 Abs 1 BGB
setzt die Entstehung des Maklerlohns den Abschluss eines vollwirksamen Vertrages voraus. Der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag muss sich inhaltlich mit dem beabsichtigten Vertrag decken. Diese inhaltliche Kongruenz fehlt bei einem längerfristigen Mietvertrag statt eines Verkaufs (vgl. Karsruhe NJW-RR 1995, 753
). Für die Fälligkeit der Courtage wird es also darauf ankommen, wie weit der Auftrag gefasst war. War Gegenstand des Maklervertrages aussschließlich die Vermittlung oder der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages des Objekts, dann wird der Makler aufgrund der fehlenden Kongruenz keine Provision fordern können, selbst wenn im Mietvertrag eine Kaufoption festgelegt wurde. Vielmehr wird die Courtage dann erst mit Abschluss des Kaufvertrages fällig werden.
Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
