Sehr geehrte Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage(n).
Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung auf keinen Fall ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen.
Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) weiter wie folgt:
Sind nach dem Tod des letztverstorbenen Elternteils keine Personen im Sinne des im folgenden nachlesbaren <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563.html" target="_blank"> § 563 BGB </a> in das Mietverhältnis eingetreten, so wird das Mietverhältnis gemäß <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__564.html" target="_blank"> § 564 BGB </a> mit dem Erben fortgesetzt. Als Alleinerbe (kein Testament – einziges Kind) wären Sie gemäß <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html" target="_blank"> § 1922 BGB</a> im Wege der sogenannten „Gesamtrechtsnachfolge“ in die Rechte aber auch Pflichten des Erblassers eingetreten.
Sie konnten gemäß § 564 Satz 2 BGB
als Erbe das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Folglich wären mindestens 3 weitere Monatsmieten fällig geworden.
Ob eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bestand kann ohne die Durchsicht des MIETVERTRAGES nicht beurteilt werden. In älteren Formularmietverträgen sind zwar Schönheitsreparaturklauseln regelmäßig unwirksam, da sie oft „starre Fristenpläne“ vorsehen und damit den Mieter gemäß § 307 BGB
unangemessen benachteiligen.
Sollten Sie jedoch der Verrechnung der Genossenschaftsanteile mit Mietrückständen und Renovierungskosten zugestimmt haben, so wäre Ihre diesbezügliche Erklärung, nach erster Einschätzung leider verbindlich. Für eine in Betracht kommende Unwirksamkeit eines Forderungsverzichts auf Grund der starken psychischen Belastungen träfe Sie im Streitfall die Darlegungslast dafür, dass Sie vorübergehend „geschäftsunfähig“ im Sinne der §§ 104
, 105 BGB
waren. Sollte Sie auch die Beweislast treffen, was zumindest wahrscheinlich ist, so könnten Sie nach so langer Zeit kaum beweisen, vorübergehend geschäftsunfähig gewesen zu sein.
Sollten Sie der Verrechnung nicht zugestimmt haben, so empfehle ich schon jetzt, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung zu beauftragen, ob und welche Kündigungsmöglichkeiten hinsichtlich der Genossenschaftsanteile nach der GENOSSENSCHAFTSSATZUNG noch bestehen.
Eine Verjährung berechtigter Rückzahlungsansprüche greift nach erster Einschätzung nicht, da die Verjährungsfrist von drei Jahren frühestens mit FÄLLIGKEIT der Forderung(en) beginnt.
Ohne Kündigung wäre jedoch die Rückforderung der 2.259,10 €uro abzüglich der offenen Monatsmieten etc. NIE fällig geworden, sodass Sie alles in allem jedenfalls die Chance haben, noch Ansprüche durchzusetzen.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf stehe ich im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion (Button mit grünem Pfeil – unten auf dieser Seite) gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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§ 104 BGB
„Geschäftsunfähigkeit
Geschäftsunfähig ist:
1.
wer nicht das siebente Lebensjahr vollendet hat,
2.
wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist.“
§ 105 BGB
„Nichtigkeit der Willenserklärung
(1) Die Willenserklärung eines Geschäftsunfähigen ist nichtig.
(2) Nichtig ist auch eine Willenserklärung, die im Zustand der Bewusstlosigkeit oder vorübergehender Störung der Geistestätigkeit abgegeben wird.“
Sehr geehrter Herr Kohberg,
ich bedanke mich für Ihre sehr schnelle und ausführliche Antwort.
Die Genossenschaftsanteile wurden ausschließlich für die Schönheitsreparaturen angerechnet. Miete und Nebenkosten wurden bis zum Ende des Mietvertrages vom Konto meiner verstorbenen Eltern abgebucht, das ich vorübergehend weiter führte.
Im Mietvertrag meiner Eltern aus dem Jahre 1965 wird auf einen Fistenplan für die Schönheitsreparaturen hingewiesen, in dem genau aufgeführt ist, in welchen Zeiträumen welche Zimmer zu renovieren sind. Diese Schönheitsreparaturen sind laut Vertrag spätestens bei der Rückgabe der Wohnung auszuführen. Es hätte aber keinen Sinn gemacht, die Zimmer zu tapazieren bzw. zu streichen, da die komplette Wohnung vom Vermieter nach der Räumung renoviert wurde. Also alle Wände neu verputzt und neue Türen und Fenster eingebaut, ebenso neue Heizung und Versorgungsleitungen.
Wenn ich durch den Mietvertrag keine Verpflichtung zur Beteiligung an der Renovierung gehabt hätte, wäre dann meine Einwilligung zur Überlassung der Genossenschaftsanteile nicht unwirksam, da mir falsche Informationen seitens des Vermieters gegeben wurden?
Vielen Dank für die Ergänzung des Sachverhaltes und die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:
Auf Grund Ihrer Angaben ist es sehr wahrscheinlich, dass die Eltern bzw. Sie als deren Rechtsnachfolger NICHT zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Eine abschließende Beurteilung dieser Frage ist, wie bereits ausgeführt, ohne Durchsicht des Vertrages kaum möglich.
Wenn Sie von dem Vermieter getäuscht wurden, so käme die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
der abgegeben Einwilligung zur Verrechnung in Betracht.
Beachten Sie bitte, dass die Anfechtung als sogenanntes Gestaltungsrecht innerhalb der Jahresfrist des § 124 BGB
erklärt werden müsste; vgl. bitte: Gesetzestexte in der Anlage.
Alles in allem empfehle ich nochmals die Beauftragung eines Rechtsanwaltes. Ich hoffe, Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit und verständlich beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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§ 123 BGB
„Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung
(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung
oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
(2) 1Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. 2Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.“
§ 124 BGB
„Anfechtungsfrist
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist
erfolgen.
(2) 1Die Frist beginnt
im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. 2Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.“
§ 143 BGB
„Anfechtungserklärung
(1) Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung
gegenüber dem Anfechtungsgegner.
...“
