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Generelle Renovierungspflicht bei Auszug? Was ist mit Bohrlöchern?


11.01.2005 13:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag!

Zeitrahmen Mietverhältnis und Inhalt
Mietvetrag ab: 01.02.2004 gekündigt zum: 31.01.2005 Übergabe am: 24.01.2005 (geplant)
§6 Instandhaltung der Mieträume
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erfoderlichen Schönheitsreparaturen ... Tapezieren, Anstreichen, ... handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen ... Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre, ... alle fünf, ... alle sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obligenden Schönheitsreparaturen
durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile ... in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.
3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle von Schönheitsrepararturensteht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Mieter hat auch
nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.
4. Der Mieter trägt die Kosten für Reparaturen der Instandhaltungsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Glas, der Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster- und Türverschlüsse, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 80,- EUR und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten entstehende Aufwand 160,- EUR, höchstens jedoch 8% der jeweiligen Jahres-Nettomiete nicht übersteigen.
5. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der gemieteten Sache, so hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen.
§20 Sonstige Vereinbarungen
Die Wohnung wird den Mietern renoviert, d.h. mit neu gestrichener rauhfasertapete übergeben und ist bei Auszug wieder neu gestrichen an den Vermieter zurückzugeben.
Die vorhandene Einbauküche mit E-Herd und Ceranfeld, Geschirrspüler und Kühlschrank sowie die vorhandenen sanitären Einrichtungen werden den Mietern in einwandfreien Zustand übergeben. Evtl. Reparaturkosten für den Geschirrspüler sind von den Mietern zu tragen. Der Laminatfußboden wird den Mietern einwandfrei und ohne Schäden übergeben.
...

Derzeitiger Zustand der Mietwohnung (Eigentumswohnung des Vermieters)
Tapeten und Farbe noch immer i. O. (Ausnahme: ein Raum mit 20 größeren Bohrlöchern und leichter Tapetenvergilbung in Kniehöhe - Länge: 3 Meter)
Geöffneter Revisionsschacht an verfliester Badewanne für Abwasser der Waschmaschine (Fliese ausgeschnitten)
Leichte bis mittlere Abnutzung des Ceranfeldes (Kratzer) und eine kleine Ecke abgeplatzt
Einbaukühlschrank bildet regelmäßig Tauwasser (nach spätestens 2 Tagen auszuwischen), sonst ohne Funktionsstörung
Einbaugeschirrspüler "rumpelt" ab und zu (nach Übergabe bemerkt, nicht angezeigt oder protokolliert) (daher wohl auch im Mietvertrag explizit ausgewiesen)
Übergabeprotokoll bei Einzug beinhaltet eine Mängelliste an Laminat, Fliesen und Badewanne (ohne alle Details, keine Fotos, Zeugen: Makler, Vermieter, Mieter)

Eigene Bereitschaft vor Übergabe zumindest vorhandene Bohrlöcher zu schließen und zu putzen ist da. (Haftungsrisiko bei fehlerhafter Ausführung?)

Fragen
Generelle Renovierungspflicht bei Auszug? (eigentlich nicht, da starre Regelung gemäß BGH und LG)
Renovierung der Vergilbung und Bohrlöcher aus Kulanz, dann Haftungsrisiko? (notwendig, da offensichtliche SR, aber unwirksam durch Mietvertrag?)
Einzelübergabe techn. Geräte mit Vorführung? (Beweispflicht?, Mängelverursachung durch Folgemieter?)
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eine Renovierungspflicht dürfte in der Tat nicht bestehen, allerdings nicht aus dem von Ihnen vermuteten Grund:

Zwar handelt es sich bei § 6 des Mietvertragesnicht um eine starre Fristenregelung, denn durch die Formulierung "Üblicherweise" wird ein Spielraum eröffnet, der keine unbedingte Renovierungspflicht nach Ablauf der genannten Fristen begründet.

Unabhängig davon, daß das Mietverhältnis nur exakt ein Jahr gedauert hat, und die anteiligen Kostentragungsklauseln - ich unterstelle, daß auch Ihr Vertrag eine solche enthält - erst anteilige Kosten für bei Beendigung des Vertrages noch nicht fällige Schönheitsreparaturen erst vorsehen, wenn die letzte Renovierung länger als 1 Jahr zurückliegt, hat sich der Vermieter jedenfalls mit § 20 des Mietvertrages selbst ein Eigentor geschossen: Dort werden Sie nämlich, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung, dazu verpflichtet, die Wohnung "wieder neu gestrichen" an den Vermieter zurückzugeben. Das würde also bedeuten, daß Sie, selbst wenn Sie die Wohnung erst ein halbes Jahr vorher renoviert hätten, bei Auszug erneute neu zu streichen hätten. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat deshalb diese Klauselkombinationen, die dem Mieter nicht nur auferlegen, während der Mietzeit zu renovieren, sondern auf jedenfall auch noch bei Auszug, als unwirksam angesehen. Das Stichwort lautet "Sumierungseffekt": Dem Mieter wird durch die Kombinbation mehr auferlegt, als zulässig ist. Das hat nach der Rechtsprechung des BGH zur Folge, daß sämtliche Vereinbarungen im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen unwirksam sind, da keine Klausel für sich genommen gesehen werden kann. Ergo müssen Sie - nach höchstrichterlicher Rechtsprechung - nach den von Ihnen zitierten Vertragsklauseln keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Was die 20 Bohrlöcher angeht, würde ich sicherheitshalber diese Löcher verschließen. Zwar fällt auch das Bohren von Löchern (zum Aufhängen von Bildern, Schränken o.ä.) in den normalen Wohngebrauch und die Beseitigung daher unter den Begriff der Schönheitsreparaturen.

Geht jedoch die Größe und die Anzahl der Löcher über den normalen Wohngebrauch hinaus, hat der Vermieter ggf. einen Anspruch auf Schadensersatz. Da 20 Bohrlöcher recht viel erscheinen, gehen Sie besser auf "Nummer Sicher" und verschließen diese mit Spachtelmasse aus dem Baumarkt.

Bei Überhabe sollten Sie sich die Mängelfreiheit der einzelnen technischen Geräte vermieterseits bestätigen lassen. Da Sie darauf jedoch keinen Anspruch haben, sollten Sie vor der Übergabe mit einem Zeugen die Geräte überprüfen, der ggf. später vor Gericht ihre Mängelfreiheit bzw. den üblichen Verschleiß (für den Sie nicht haften müssen) bestätigen kann.

Es empfiehlt sich außerdem, sämtliche kritischen Stellen zu fotografieren. Grundsätzlich gilt, daß Sie nur für Schäden haften, die Sie fahrlässig oder vorsätzlich verursacht haben und die über die vertragsgemäße Abnutzung - für die Sie ja schleßlich Miete gezahlt haben! - hinausgehen. Die Beweislast dafür liegt beim Vermieter.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen oder ggf. weitere Vertretung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
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