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Gemeinsamer Grundbesitz nach Kauf bei Zwangsversteigerung zu je 50%

| 14.04.2019 22:32 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


11:51
Ich habe auf einer Zwangsversteigerung mit einer von mir unabhängigen Person gemeinsam (Eigentumsanteil jeweils hälftig) ein bebautes Grundstück gekauft. Wir haben es räumlich aufgeteilt: Grundstücksfläche jeweils 50%, Gebäude ich 25: Mitkäufer 75%. Die Jahressteuer wird bezogen auf den Gebäudeanteil gemeinsam bezahlt. Die Nutzung erfolgt völlig unabhängig, Wartung, Pflege und Reparaturen macht jede Nutzungspartei alleine, auf eigene Kosten. Das einzig gemeinsame ist der innere Fahrweg ab dem Eingangstor. Die Nutzung der Immobilie erfolgt getrennt, beide Parteien sind völlig unabhängig.
Einen Gesellschaftervertrag als GbR gibt es nicht. Ich meine, er wäre notwendig, insbesondere deshalb, weil meine Nutzung zeitlich begrenzt ist, max. wohl noch 10 Jahre. Ich möchte auch die Auflösungsformalitäten jetzt schon festschreiben, die möglichen Varianten jetzt schon benennen, damit es später keine Mißverständnisse und Streit gibt. Die andere Partei schließt eine GbR aus, weil sie negative Rechtsfolgen für sich befürchtet, spricht von einer "Bruchteilsgemeinschaft". Der Name für den Vertrag ist mir eigentlich egal, ich will nur klare Regeln für die getrennte Nutzung und die Beendigung der Gemeinschaft. Beim Zwangsversteigerungstermin hatten wir mündlich vereinbart, daß ich der anderen Partei ein Vorkaufsrecht einräume auf der Basis des Kaufpreises plus Nebenkosten, egal wie der Marktpreis für Immobilien steigen sollte. Die andere Partei hat inzwischen signalisiert, daß sie wohl eher selber verkaufen will, am Vorkaufsrecht aber erstmal festhält. Allerdings orientiert sich die andere Partei nicht mehr am Versteigerungspreis, sondern will einen Preisgutachter einschalten. Im Vorfeld der Zwangsversteigerung (die Immobilie gehörte den Eltern meines Kaufpartners) dürfte auf den Gerichtsgutachter so geschickt eingewirkt worden sein, daß nur ein extrem minimaler Wert übrig blieb (Abriß intakter Gebäude und Schuttbeseitigung als negativer Wert, so daß der aufgerufene Preis weit weniger als 10% des reinen amtlichen Grundstückswertes betrug). Wissen tue ich hier nichts, ich vermute es anhand der Umstände. Beim Kauf kannte ich nur das Expose, eine Einsicht nach dem Kauf in das Gesamtgutachten verweigerte mir das Amtsgericht.
Ich hoffe, derText ist nicht zu lang geworden...
14.04.2019 | 23:05

Antwort

von


(2218)
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Sehr geehrter Fragesteller,

eine GbR entsteht bereits automatisch, wenn bewusstes gemeinsames wirtschaftliches Handeln angestrebt wird. Bei Ihnen allerdings besteht grundsätzlich eine wirtschaftliche und haftungsrechtliche Trennung, sodass keine GbR vorliegt. Selbst wenn dies so wäre, könnte man den Mitgesellschafter nicht zu einem Vertrag verpflichten.

Insofern gelten die gesetzlichen Regelungen, wonach Sie kein Vorkaufsrecht einräumen müssen, sofern Sie es nicht notariell beglaubigt haben.

Im Rahmen einer gewollten Teilung, könnten Sie ihrem Vertragspartner dennoch den Verkauf anbieten. Sollte einer von Ihnen die Gemeinschaft auflösen wollen, käme eine Teilungsversteigerung in Betracht, die jeder von Ihnen verlangen könnte.

Bei einem Verkauf könnten Sie dann auch den marktüblichen Preis verlangen. Insofern wäre es für Sie von Vorteil, nicht das gerichtliche Gutachten für den Kauf zu nehmen, auch wenn hier möglicherweise unlauter gerechnet worden war.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da Sie nur einmal unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir für Sie eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 15.04.2019 | 00:32

Vielen Dank für ihre Auskunft. Leider geht sie teilweise nicht auf meine Situation ein. Ich will die Verabredung beim Kauf einhalten und keinen Gewinn erzielen. Aber auch nicht trickhaft im Preis gedrückt werden. Ein Zugriff auf das gerichtliche Gutachten besteht nicht, der 50%-Mitbesitzer hat es auch nicht. Eine Teilungsversteigerung bezieht notwendigerweise Dritte mit ein und liegt spekulativ in der Zukunft. Ich möchte jetzt klare Verhältnisse und eine dem entsprechende vertragliche Vereinbarung. Was für eine Art von Vertrag ist für mich angeraten? Die prinzipiellen Verkaufsvarianten sind vereinfacht formuliert die: Ich verkaufe an ihn, oder er an mich (höchst unwahrscheinlich, nur wegen der prinzipiellen Gegenseitigkeit wegen genannt), dazu: er verkauft an Dritte bzw. ich verkaufe an Dritte (wenn er verzichtet). Dieser Dritte darf mit seinem 50%-Anteil aber keinen Einfuß auf die anderen 50% erhalten. Bruchteilsgemeinschaft?
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2019 | 11:51

Sehr geehrter Fragesteller,

einen Anspruch auf Auseinandersetzung haben Sie nicht im Vorfeld.

Sie könnten allerdings, wenn dieser dazu bereit ist, eine notarielle Erklärung aufsetzen, wonach er oder Sie ein Vorkaufsrecht zu einem Preis bekommt, der von einem unabhängigen und vom Anteilsverkäufer zu bestimmenden Gutachter geschätzt wird.

Im Hinblick auf einen Verkauf an Dritte wäre die Aufteilung mit einer Bruchteilsgemeinschaft zu empfehlen, da die genauen Rechte und Pflichten aufgeteilt werden könnten, wobei auch hier die Zustimmung zu einem solchen Vertragswerk vorliegen muss.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben oder rechtliche Hilfe brauchen sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber gerne weitere kostenlose Nachfragen beantworte und sich unsere Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet oder auch erstattet werden, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 15.04.2019 | 14:16

Sehr geehrter Fragesteller,

ggf. macht es Sinn, wenn wir telefonieren, um die Dinge besser klären zu können und Verständnisprobleme zu beseitigen.

Erreichen können Sie mich am Besten gegen 15.00 Uhr und 17.45 Uhr.

Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.04.2019 | 00:40

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Stellungnahme vom Anwalt:
Es wurde diesbezüglich eine Nachfrage gestellt, die ich gerne beantworte und zur weiteren Klärung beitrage. Weitere kostenfreie Nachfragen sind ebenfalls möglich.
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.04.2019
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